洪维：房市泡沫淹到了中国经济的脖颈（地产评论）

　　

　　                                  洪维

　　

　　     “美国加利佛尼亚州房价与收入之比为8到10倍，而在中国的深圳、上海等大城市的房价收入比达到36倍，这令人担忧。”当代行为金融学主要创始人之一的罗伯特·希勒上周五在深圳出席招商证券[31.44 -0.54%]主办的“大师中国行”活动时表示。（证券时报2009年12月14日）

　　    房价飙升、CPI“转正”、股市震荡加剧……越来越多的人开始为“价格”忧虑。而在专家看来，中国的资产泡沫已经形成，为防止泡沫继续膨胀、骤然破裂，政府必须出手适当干预。当代行为金融学创始人罗伯特·希勒认为，因为中国的经济发展速度太快了。所以给中国的房地产定价是很难的。不过从一个均衡的角度看，预计20年以后深圳的房价可以超过任何一个地方，这是很离谱的。他坦言，“迪拜的房价明显是一个泡沫，我不能说中国有房地产泡沫，但是很担心会出现这样的趋势。”

　　    美国康奈尔大学金融学教授黄明则指出，中国还处在城市化初期，交通管理有待改进，城市“摊开”能力有限，这使得城中心房地产紧俏。而中国文化强调“住房”，同时中国资本市场发展有限、投资机会有限，房地产成了投资与投机的重要市场。

　　    越来越多的数据也正在支持“资产价格过分上升”。房地产代理机构美联物业昨日发布了《关于北京、上海、深圳三地楼市的泡沫程度》研究报告，报告显示，随着房价暴涨，北京楼市泡沫程度已位列三大一线城市之首，且泡沫不断扩大。该调查显示，11月份北京楼市平均租售比再创纪录，首次突破1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。“这一比例在2008年基本在1：400左右，一年涨了25%，国际惯例是不应超过1：300。

　　    除了租售比，房地产泡沫化的另一个指标是房价收入比。数据显示，前三季度北京市城镇居民人均可支配收入为20041元，增长7.9%。据前三季度数据推断，北京城镇居民人均年收入为26720元，双职工家庭年收入为53440元。目前北京100平方米左右的普通二手房售价普遍超过200万，按首付50万、贷款150万计，20年本息合计211万，共是261万，一个家庭不吃不喝需要攒49年。

　　    不过，更危险的信号是，11月份北京普通商品房成交创三年来同期最高，而投资客的比例不断加大。一项对京沪深三地购房者(各取样2000位)的调查显示，北京62%的登记购房者表示手上要有剩余资金，房产将是首选投资目标，这一数据在上海为51%，而三地调查显示二手房市场上的非自住买家已远超五成。

　　    中国青年报称，1990年日本房地产泡沫破灭导致日本长期经济萎缩，香港1997年楼市泡沫破灭重挫香港当时经济，迪拜的房地产泡沫破灭引发了迪拜危机，美国的房地产泡沫破灭引发全球金融风暴……虽其房地产泡沫破灭的具体原因各不相同，但是泡沫必然会破灭则是铁律。

　　    目前的楼市需求太旺，整个市场供不应求，房价不可能下降。其次，开发商没有降价的压力。楼市销售快速回暖，开发商资金已经回收，“不差钱”的开发商没有必要像2008年那样降价销售。2010年房价依然上涨。意味着泡沫扩大化和深厚化。也意味着房市泡沫己淹到了中国经济的脖颈，如不釆取措施强硬的自救，中国经济将遭受灭顶之灾，而国家和人民，是最终的受害者。