增加普通住宅供应有点尴尬
才结束的中央经济工作会议上,提出明年“增加普通商品住房供给”。紧随其后，国家发展改革委主任张平表示“增加中低价位和限价商品房的供应。”就房地产业而言，去年中央经济工作会议的精神重在刺激住房需求，彼时市场低迷；现在则操心供应，今年楼市最大的矛盾是供不应求，并推高了房价。
为老百姓提供买得起的普通住房，中央的方针正确，可若向业内做个调查，估计十有八九都说不清到底什么房子才算“普通住房”。此令传递至地方，估计也会有很多官员晕菜。想想看，“70/90”这样指令非常明确的政策，到了地方都会大打折扣，如今这个暧昧无比的“普通住房”实在难以落实。
且听笔者略作解析。实际上，普通住宅目标有两套并不严格的标准。第一套是2005年“新国八条”规定：“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
这一标准看起来边界清晰，但存在很大的不确定性。一是允许各地因地制宜的制
定本地区标准，户型和和价格可以上下浮动20%；实际操作中，为了刺激市场交易，各地基本上都是上浮的，比如户型上限多为140-144平方米——这么大的房子已与绝大部分首次置业者或中低收入家庭无关。
二是房价是动态变化的，标准也应随之变化，去年底为了救楼市，各地纷纷调高普通住宅的价格上限，但今年房价大涨后，又使普通住房成交比重下降。以上海为例，新建普通住宅预售套数由占全部住宅的比重，由2005年的70%降至2008年的41%，去年11月调高标准后，今年前10个月提高至55%。看眼下房价的这种涨势，估计明年又该调标准了。
第二套标准是统计局系统的。国家统计年鉴中，把每年的商品住宅分为三类，一是全部住宅，其中又明确细分出经济适用房、别墅和高档公寓，除这两类外的就可称为“普通商品住宅”。按此测算，则2007年普通商品住宅新开工面积占全部商品住宅的比重约为88%。这一标准也被国土局所用。新公布的《2009年前三季度土地市场动态监测情况》显示，今年前三季度，全国住宅用地供应同比增加8.7%，其中普通商品房用地同比增加4.3%，占住宅用地供应总量的82.6%，同比下降3.5个百分点。
显而易见，统计局系统的标准的比较粗条线，不能有效的反映现实情况。在普通住宅的笼通概念下面，近几年频频出现在政策条文中的“中低价位、中小套型普通住房”内涵比较具体，指的就是2006年“国十五条”提出的“70/90”政策。实际上，优化住房供应结构，一直是近几年房地产调控的一个重点，可空泛的要求“增加普通住房供给”，效果不明显，而具体要求实行“70/90”后，地方政府和房企抱怨声一片，这种“一刀切”式行政干预也有问题。
2008年全国楼市遭遇低谷，于是很多地方名正言顺、或明或暗的放松了“70/90”限制。由此导致，今年三季度全国中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比大减45%，占住宅用地供应量的14.9%，同比下降14.6个百分点。我们似乎又回到了2005年“国八条”出台以前，都知道中低价位、中小套型普通商品住宅的需求量最大、最为刚性，中央一再引导，地方政府失之困惑，开发商并不喜欢“这一口”。
至于张平主任所谓的“增加限价商品房的供应”，就更让人雾里看花了，限价房根本没有全国推广过，北京、广州等少数城市的试验好像也不太成功，又该如何增加呢？关于增加普通住房的难题，亟待决策部门想出妙招，提高可操作性，真正惠及民众。
写于上周,刊发于本周中国房地产报
