本次品鉴的项目为富力桃园·淘金源商铺项目，活动中，富力地产(企业专区,旗下楼盘)集团北京公司策划销售中心总经理吴文对项目及其所处区域商业现状进行了精彩的图文讲解。据介绍，富力桃园桃园•淘金源位于海淀区西三旗高新建材开发区北侧，是富力桃园社区商业，坐拥30万平米成熟社区富力桃园，共计3000多平米，均为可作餐饮的独立商铺。每个商铺面积约100平米左右，层高6米。中国乐商会商家品鉴团的近40位品牌商家代表对项目表示热切关注，参加了本次品荐活动，并对项目的业态种类、前期定位等展开热烈讨论。
活动主题：乐商会商家品鉴团走进富力桃园·淘金源
活动地点：富力桃园会所(西三旗建材城东路)
活动时间：2009年12月10日(周四) 15：00—19：00
以下为本期商业地产大师沙龙精彩图文实录：
图为“乐商会商家品鉴团走进富力桃园-淘金源”活动现场
主持人：各位网友大家下午好，欢迎来到今天的新浪乐居商业地产大师沙龙活动现场，我是本期主持人高云飞。今天请我们中国乐商会商家品荐团品荐的项目是富力桃园社区底商。来到我们现场的有中国乐商会的几位品牌商家，以及关注本区域的几位新商家朋友。
首先请富力地产的吴总先把这个项目的一些情况给大家做一个简单的介绍。
图为富力地产集团北京公司策划销售中心总经理 吴文
富力吴文：首先感谢新浪乐居商业频道的媒体朋友，感谢在座各位商业地产大师来到我们项目。我就借我们这个项目探讨一下关于奥北地区商业地产这一块可以怎么做，我希望在座的各路英雄畅所欲言，我先抛砖引玉，大概介绍一下我们富力地产——桃园项目的大致情况。
我们整个项目建筑面积有30多万平米，目前已经陆续交楼了，入住率达到80%以上。单这个项目来说，如果全部入住有将近一万多人，周边配套，就是这个区域的配套大家在路上过来的时候也可以看到，不算是非常之理想。不过我们这个项目自己本身配套有一些小型的商业，关于这一块等一下有时间我们专门请一些置业顾问，带大家到现场那边去转一转，看一看。富力桃园就处在奥北的核心，地段还是不错的，交通顺畅。从八达岭高速过来走到这儿，在我们这边有一些超市、会所、电信、银行等配套，还比较齐全。
而就我们富力桃园的商业而言，它是整个住宅社区完善配套的一部分，不仅要满足社区内居民必需的基本需求，同时还要满足周居民购物、休闲、娱乐、文化等生需求，而且不会形成大范围人流，以确保社区品质不受影响。因此，我们商业规划为沿街商业，集中于小区中心位置，7米大面宽，前后通透，符合商业经营的特性和需求；户型控制在100平米左右，空间设计为6米层的loft户型，投资成本合理，使用功能更多元化，提升了产品性价比。30多万平米的成熟社区，庞大的固定消费群体，为整个商业的运营提供了良好的土壤；同时，商铺基本为现铺，而现房产品稀缺性较强，投资价值也被大众广泛认同。在业态经营上，除了面包房、美容美发、社区医疗、鲜花店等业态外，我们的商业有一个很大的亮点，就是可以经营餐饮。规划集中且独立于住宅存在，所以，桃园商业有比较便利的交通，而且不影响周边业主的居住品质，就具备了做餐饮的基本条件，丰富了商业经营的业态。
我们立足市场实际，进行合理论证，将商业体量控制在社区总面积5%，灵活适中的规模，满足了社区的整体需求，初步实现了一定的市场效应。今天能够和各位品牌商家一起商讨富力桃园商业产品，我感到十分荣幸。再一次感谢各位商界贵宾的到来，富力桃园将秉承一贯的诚信服务原则，与各位有识之士共创富力和谐社区！
主持人：在座各位有很多知名品牌开发商在场，赵辉对于奥北区域经济的发展，特别是结合我们这个项目，在西三旗周边，你们对这个区域的发展亲历是怎么认可的，聊一聊这个区域。
图为真功夫开发副总监 赵辉
真功夫 赵辉：根据现在商业地产的一个布局，包括回龙观、西三旗还有清河这一线应该是商业上的连接点，对于西三旗这边它主要是前面广场，应该是西三旗路口的焦点，也是一个主要的地域商业的焦点，因为好像是美廉美在那儿有一个店，它也是一个社区的综合体。所以说将来他这边的地区如果说有一定的人口入住的话，对整个社区商业是有一定的作用。作为真功夫来讲，如果说现在在四环以里有更好的MALL和写字楼我们还是希望进的，最近社区店是未来两到三年的趋势，这还是比较关注的。
主持人：这边的人学历比较高，纸老虎在龙德那边有一个大的主力店，这边是不是也有在奥北区域再继续开店的计划，你们怎么来认识这边的市场？
图为纸老虎图书有限公司资深总监 王泰
纸老虎 王泰：刚才我从八达岭高速过来，看了一下这个环境，人口大概1万多，里面整个商业布局我还没有现场看一下。如果有合适的地方，有这个需求我们就开，社区店我们也有这方面的考虑，社区店会在150左右，200、300也可以开，精品小区店出现。针对客户群体是对书的阅读比较高的高档社区，有这方面的需求，龙德广场那边有一个，高档社区里面我们也考虑做小的店，还有跟超市的专卖店，也比较灵活，具体看。
主持人：富力这个项目做精品的社区店还是比较合适的。今天看到味千拉面的选址负责人也到场了，您对这个项目是不是也有自己的认识？味千选址社区商业这一块怎么来操作？
味千拉面 朱凡：在城外上地开过一家店，在西三旗这边，因为项目很多，都在目前招商，我们今天来实地考察一下，看看具备不具备再开一家新店的可能性。
主持人：龙德广场的生意还不错。
朱凡：我们是开在家乐福里面，还不错。
主持人：霍总谈一下对这边整体区域的商业看法。
巴贝拉 霍小兵：首先想说一下开发商对于项目运作的态度问题。一个商业项目开发出来，做招商，现在包括北京也好，咱们缺的是什么？缺的是认真跟南方的企业、南方的城市学习的态度。
你像在上海，上海做得不错，广州、深圳学香港学得更好，咱们就不说了，现在北方包括北京，东一个MALL，西一个MALL品牌听起来都不错，东四环百盛够牛了吧？迪卡侬，结果也是死了，为什么？贪大求全，而不是说做一些区域性的商业中心。你像富力他们就在做这个事情，这就非常好，你做一个老百姓需要的说明什么？说明商家需要，商家自己就会来，他不是说靠一些个什么专家、靠一些代理公司，我跟谁都很熟，你熟有用吗？所以说市场的需求，这应该是摆在第一位的，现在市场需求的是什么？需求的是我出门就有饭吃，我出门就可以买到东西，便捷是第一的，而不是大，我如果连买一瓶五粮液也得开车跑出去，进一个一百万平方米的购物中心再爬上几层楼，那是很累的。刚才那个出租车司机跟我讲，进城买瓶酒，车钱都不够。
现在很多开发商不具备踏踏实实地做这些最基层、最基本东西的精神，而这个又是市场需要的，又是有利可图的，皆大欢喜的事儿现在没有人在做，富力这个头子非常好，南方的企业还是有这个经验，有这个眼光。说穿了，由谁来主导商业地产的话语权？市场，必须听从市场需求，才能做出真正皆大欢喜的项目。
主持人：否则到最后项目出来了还是招不上商。
图为巴贝拉餐饮开发总监 霍小兵
霍小兵：是的，商家也是有成本的，他经营不下去可以走，你开发商去哪儿？这就乱了。所以必须现在得翻过来，以商家为主导，加入专家的意见这是应该的，政府给政策、给扶持，这是应该的。但是话语权的主导应该是掌握在商家、乙方、市场的手里。一些扰乱市场的声音应该过滤掉。
我们商家可以借助于不以盈利为目的的比方说新浪这样的媒体平台，在相对开放的层面上，甲乙双方聚合在一块儿。乙方有什么需求，甲方第一时间知道。，甲方有什么计划，乙方第一时间了解。这样不单是对于第三方消费者，对于市长的业绩都是有好处的。以后我们商业的发展走这条路，在有条件的情况下尽快地升值，把商业地产给它质变成地产商业，将来开发商不是简单地提供一个物业、收一个房租，搞一个管理的物业管理公司，而是一个真正的商业运营公司，大家绑在一船上，风险共担，利益共享，最后肯定是大家一块儿赚钱，基本上就讲这么多。
主持人：大家有可能是第一次来到这附近看项目，有的可能在这边有店比较熟，我建议咱们到现场，跟吴总、销售顾问一起过去转一转。在具体看铺的过程当中熟悉这边的环境，听一听我们这边销售主管对于项目的全方位介绍，了解周边的人群和商业情况，看看哪些位置适合咱们来做。等回来之后大家准备一些，要想在这边开的话有一些什么样的问题，我们再来做一个交流。
吴文：刚好霍总说到地产商业，其实早上跟万科在做一个学术交流，他们也提到了一个问题。万科在行业里面是龙头老大这个大家也公认了，我也不避讳这个东西，但是他们说我们富力地产(企业专区,旗下楼盘)在做小区配套的商业，其他的配套的东西做得比较到位，这个跟刚才我们所说的桃园这些商业，我觉得有一些关联。就是我们在做一个社区的时候，通常就真的会先考虑我这里做一些什么配套，我这里一般业主他会在这个小区希望得到一些什么样的配套服务，怎么样生活便利。
我们不是说刚才所讲的追求一些大型的MALL，大型的商场，因为一个社区他最需要的就是：生活如何便利、如何服务到位，如何很舒适的那种，所以我们搞的那些商业，就不会说太过大型，或者说太过复杂。我们基本上都由社区帮它定性了，我不会定性这个商铺就是做服装或者说做饮食，是由市场定性的。因为以前我做的区域也留意了一下，开始的时候发展商将它做定性，可能这里做一个发廊，这里做一个便利店，但是最终不是的。最终真正能长久立下来的就是居民最需要的那种业态，可能就是一个餐饮。
所以我们现在做很多东西，就会考虑到他的实际体会，因为我们公司也有设计院，就是我们在做这个规划设计的时候已经考虑到这种产品，这种大小，它的实用度，它到底将来适合什么样内容的产业链在这里去经营，都在考虑这个。等一下大家去看的时候，也可以想想，然后回来也可以给一些意见给我们。
主持人：正如吴总所说，富力这一个商业主要以社区定位为主，在这个社区里大家可以打消一个顾虑，怕没有人气、没有人流，他在这边设计的面积，包括一些配套，完全能够让自己本社区的人来满足就OK了。
咱们现在一起上他的项目周边转一转。
下为实地考察环节
图为富力桃园·淘金源部分已开业店铺
图为乐商会品牌商家对富力桃园·淘金源项目进行实地考察
商家1：这个小区我觉得买了那个房子非常适合居住，因为那个房子品质挺好，由于房子品质高，很多的比如说因为上地的人，搞IT的人在这边买房子很多，他们的消费能力很高，同时你小区的配套商业做得还比较恰当、合适，但是我觉得现阶段应该缺少支撑小区这部分人群消费的正餐，一些小范围不是太大的品牌餐厅先有一个，因为本身这个小区周末在家休息，他也不愿意做饭。
主持人：适合正餐、晚餐。
商家2：他这个是这样，小面积的餐饮一般来讲的话，两种形式最多，快餐或者是像饭馆形式的，菜品结构层次比较丰富，这两种形式像咱们这样的社区，初期我认为可能就是饭馆的形式更适合，菜品层次比较丰富，有炒菜，有主食，外带打包比较多的。刚才看了那几个商铺，比如说洗衣已经有了，剩下的可能餐饮、文化方面的，书记音响这些。
商家3：应该有一个小区的药店，这个最需要。
商家4：前期来讲看这个社区的体量来讲基本上，刚才你那边介绍的，剩下的铺子还有11个，已经入住的已经有餐饮了。刚才我看到那边有快客，然后还有烟酒、零售、美发、美容。
商家5：一般这边来讲居民的便利性是第一位的，我下楼能够买到我生活中的必需品，像一些日化的东西，吃肯定很重要，但是这个社区里面，餐饮来讲最多也就是早餐跟晚餐，中餐不会有人消费，晚餐来讲打包带回家，如果入住的话，餐饮的便携性要比较高，比如说刚才云飞在旁边，这个比较适合，老少都可以去买。剩下的刚才说了药店很重要。
商家6：我觉得还缺少一个儿童类的东西，现在这些小区基本上人群都是从上地那边过来的，餐饮上地也稀缺，这边更稀缺，但是上地上班的人写字楼里面都有餐厅和食堂，所以他们上班的时候中餐基本上在食堂吃饭了，晚餐的时候路过哪里会吃饭，因为都开车，有些人回到家可能不愿意做饭了，他可能去吃小型的一个正餐，服务于这个小区，然后换一个角度来看，你这个里面因为这个楼很新，他有一个培养期，可能现在都在还月供，另外里面装修，可能现阶段不会有要小孩儿的准备，可能再过两三年，他的装修也都装完了，这个我觉得。
商家7：我一直在西三旗这个区域，我们这边在新都环岛一直在关注，看了有没有适合的地方开店，看了您这边单层90平米，如果说加层的话，我们这边还比较喜欢一层，因为像用户，像这种有婴幼儿上楼还是比较不方便，我还是觉得一层比较便利，比较适合于他们来挑选物品，您刚才给我介绍的加层，我还是希望有没有那种单层在200平米的，还是比较关注的。
主持人：他可以两个铺位打通。
商家8：我这个产品是比较适合于小区性的。
富力销售顾问：您要是在风和日丽的一天，到我们这个门口，一定会有很多小孩儿的，基本上从刚出生到三岁的孩子都有。
商家9：这边的消费力还好一些。
销售顾问：基本上是从事教育或者IT行业的，收入也会比较高，他给孩子穿的用的这些车都是比较高档的，消费能力没有问题。
商家10：新楼盘刚才说了，有可能会贷款买房子，有这种可能性，我们现在也在选择有新楼盘或者是老楼盘相互融合的，能够补充一些，比如说新楼盘他会推迟，老楼盘这边加上现在我们也调查了一下，年轻的父母生小孩子，会让他的父母退休了帮着他带，这一点也不是说他的消费都在这儿，有的小孩儿的父母，老的50、60岁退休了，他们也会来消费。咱们这块新楼盘、老楼盘两个收费层次能够互补一些，这也是比较好的，我感觉很关注西三旗这一块。
主持人：其它的休闲消费业态是否适合进驻呢？我们有海乐咖啡品牌在这儿，张总给说一下。
海乐咖啡 张刚：我个人认为，作为高档社区，咖啡业态可以做配套，这个没有问题，但是如果有品牌现在打算做社区店的话，可能还早了点儿，我还是同意刚才大家的意见，儿童这方面应该不错，比如说做这个，乐友是一个，比如说像红黄蓝这样的，幼儿园这样的肯定需要，这是毫无疑问的，而且是非常受欢迎的。
销售顾问：我们自己也有一个配套幼儿园就在边上。
主持人：现在很多儿童的一些早期教育，还有包括孕妇的早期教育，这些已经成为了一种产业链。
商家11：前面那几位都讲了，比较清楚、比较明白，我刚才也是在说，一个是儿童，儿童这一块这边特别需要，你这边也有一个幼儿园，像那边幼儿园里面刚才说到了幼儿的服装，幼儿的用品这边都没有，而且我们看了之后也没有专门有儿童的一些东西，可以考虑在这儿做一个。还有一个是药店。这边的楼我走到那边去吃饭比较小，为什么他们这个餐饮做得这么集中，或者说在规划的时候把它集中一点儿。
销售顾问：咱们刚才走了一条街而已，另外还有一条街。
商家12：你们这个是两条街，两条街之间的商铺有没有集中到我这条线，现在都做餐饮，或者说其他地方我就顺着这条街走过来，你如果很零散的话，我可能不会为了吃东西走到这边来。如果说我这一块都是做餐饮的，我要是到这边来就好了，或者选择餐馆，他肯定会说我这条街都是餐饮我到这儿来吃饭，当然也有餐饮，比较零散，美容院也在中间，整个在一起应该有一个规划。
销售顾问：因为是这样，我们是社区商业，所以你说的那种比较集中的话当然也行，但是目前对于社区商铺。
商家13：这些也是我们考虑的。
主持人：在这种社区商业我们考虑综合商业，另外我们站在甲方的角度，要对投资回报，他一旦把这种商铺卖出去，和这种整体的定位的这种形式就不好控制了，你今天一个药店给我租金可能高了，这边给一个餐饮租金低了，他做一个药店不如做餐饮，他不会按照甲方这种的想法来控制这个商铺一条街。当然你说的这种形式在未来的发展，这块的市值，这边的增长，这边的人流逐渐热起来，会在短时间内把这边带起来，但是消费行为不好控制。
商家14：另外一个为他社区店也会有好处。
商家15：项目做规划的时候可以考虑一下，涉及到自己去运营还是出售。我们自己运营的时候比如说这个是一条餐饮街，如果我出售。
商家16：我见过一些社区是高档社区，他有规划的，而且这种规划对双方都是有利的，我看到的结果都是这样子的。对你们来说更好做一些，对商家来说也更好做一些。
主持人：吴总再去万科聊的时候可以提一提。
商家17：因为茶叶是一个相对来讲机会主义比较强一点儿，你像在座的每一位喝茶，你想上楼以后来这儿办事情的，生活当中必须的你比如说正餐，小吃或者说我们就是涮火锅，我就直接奔那个主题，主体性比较强，现在我觉得已经分散的时候，可能茶叶，如果说下楼放松一下，这种社区的体能和硬件，不够养活品牌茶叶店的日常运转，一定要装潢各方面都非常到位，压力会非常大。而且我感觉现在的商铺比较散，两条街，没有说小区集中在一个部位。茶叶现在将来有钱能，应该风险性比较大，对于我们来做太难了，现在同硬件上没有办法养活，只有说生活必须的，社区的体量要大，他这个社区，你下楼以后的需求是什么？反过来说家里来人我们不愿意做饭，我吃点儿清淡的，你说下来逛买茶叶，累了一天了，这个区域人肯定不够，这个是一个很现实的。
商家18：可以外送的。必胜客在国美第一城他专门就是一个门脸，就是一个操作间，外送。最重要的现在整个这个小区没有人都住在这儿，有的可能是说这个阶段在这儿住，需要他有一段的培养期和居住期，这是一个问题，需要花一点儿时间。北京很多像类似于这样的小区，现在配套商业最为实在的一个方向去看，最实用，因为人数达到一个数量以后是吃，吃的话像粥铺这种更为实惠一些。里面有一些小租户，有一些不好的铺位可以给他，你就收一个租金，不要给他门店，他的利润还是挺大的，还有就是说搞一个网吧这些东西，但是你前期必须找这样的一些租户，你先把这个项目给他填满，让他先在这个里面经营，小区逐步地在养着，达到一个时间段以后可以逐步再调整。
商家17：要是外送的，这个地方的体量，要养活一个店可能比较难，我个人觉得生活必需的会比较强一点儿。
商家19：我觉得一方面从对方业主的角度来讲，花一些精力去统计一下咱们社区里面的人口层次是很重要的，为什么这么说？社区的人口层次占比会决定您的商业的需求度，中老年占比高，年轻人占比高还是什么样的家庭占比高，这个会决定以后咱们的社区商业规划。而且它要考虑社区商业的规划与人口的日常生活贡献区分，如果我们社区年轻人占比层次比较高的话，他上班肯定不是在西三旗，他的工作地点我想北京应该偏多，一般我们现在的周边购物很方便，SHOPPINGMALL、大卖场也很多，居住在这个地方的人他交通有自主性，大宗购物社区内就不需要了。现在来讲就要做一些糕点之类的，大概这种需求就比较高，如果中老年占比会重的话，我想可能银行的需求就高，现在药店的需求就高对于购物，便利店就不行了，要做便超了，整体体量至少要上到300、400这样的地方，会有一些瓜果、冷鲜的东西，所以咱们这个社区的规划，前期还要多花一些时间考虑人口占比，这样才会更有针对性，因为中老年太多的话，比如说你开手机店谁会去？
主持人：时间的关系，我们这部分的讨论就到这里。接下来会有一个晚宴，大家可以边吃边进一步沟通。
吴文：今天的这些意见非常不错。非常感谢各位。