资深房地产评论员：文/丁延平

又到了年关，房地产新政又是频频而出，为的是打击投机行为、安抚民怨。在一线城市，诸如北京、上海、深圳、广州，高房价似乎如脱缰的野马勒不住缰绳。由于12月初中央经济工作传递的利好声音“明年继续保持宏观政策的稳定性、连续性；继续执行宽松的货币政策”等等，更坚定了投资购房者的信心，于是第四季度各地楼市全线飘红，二手房市场由于近期国务院发表申明，现行的“2年内转让商品房减免营业税”将恢复到原来规定的“5年内转让商品房减免营业税”，引起近期购房者恐慌心理。深圳二手房交易的税费规定称“营业税将从2010年元月起将重新开征”，这直接导致二手房交易火爆异常，第四季，深圳的二手房交易市场成交量几乎比前3个季度要番一番，每天千套的成交量实在惊人！深圳二手房成交均价也位居全国首位。其他一线城市也有类似情况。近期购房者增加还有防范通货膨胀的心理预期。

在中国投资和理财渠道狭窄、品种不多，黄金市场被欧美操纵，投资有风险，股票、基金市场均不稳定，汽车市场也异常火爆但不能起到老百姓期望的保值、增值功能，也只有购房、投资不动产才能抵御通货膨胀率带来的人民币贬值，这个道理就连《蜗居》里面的李阿婆都十分明白：20万拆迁赔偿款，不争气的儿子只要3-5年就能花完，还不如买一套房子。中国式买房的特点就是从众心理、跟风消费、羊群效应。8亿农民中大概有3亿人往城镇挤、在城镇和县市的居民又往大城市奔，给当地楼市带来强大的“外销”市场，最近有些政策是鼓励人们购房的，如购房入户等等，各个一、二线、三、四线城市，都有新移民增加，刚性需求旺盛，土地资源有限，供应房源结构上配置断档，房价不高才怪！

     为什么说打压高房价是伪命题，因为高房价是一个相对概念，一线城市房价相对比二线高，三、四线又比一、二线要低许多；再者，作为土地资源的所有者的地方政府，考虑经营城市、做大做强城市的需要，考虑招商引资的需要，是不可能降低地价，地价不降、材料成本涨价、人工涨价，房价也不可能降。当今是市场经济，政府也只有在房价非理性爆涨的时候才出手干预楼市，其手段就是“组合拳新政调控”。然而，为什么自2005年开始国家主管部门对楼市“调控”都成了“空调”呢？原因在没有找到“一剑封喉”的最佳办法。过去“土地大限、别墅用地叫停、90/70政策”等手段都用过了，直到2007年9月27日中央动用房地产金融政策和相关税收政策，如二套房限贷等手段，才将楼市的“泡沫”挤出了一些。也幸亏及时“挤泡”才不至于在2008年美国“次贷危机”时给中国楼市带来灭顶之灾、上月的“迪拜危机”爆发更加对中国经济及楼市影响甚微，如果有，那也仅是心理上的暂时波动。

    中国人喜欢揣测别人的心理是常态，政府相关部门发言人也在某些场合表态从未打压房价，因此大多数投资或投机客的心理暗示是：政府始终是扶持房地产业的，因其对上下游行业的拉动作用太大了，对GDP的贡献率太重要了！所以房价高点，政府、银行、开发商、税收部门、炒房客等利益集团皆大欢喜，但是普通职工家庭叫苦不迭，老百姓更是民怨四起。

    造成今日中国楼市高房价表征的原因，其实是垄断资源和制度漏洞所造成的，很多人为因素给了投机客空子钻，比如XX购房团等等。我倒是非常赞同给买豪宅和旅游地产物业的业主增收物业税，因为他们占有了更多的国家资源，还应该适当征收资源占有税。这次国务院公布将2年延长为5年能转让商品房增开营业税，又将会给高房价增加了砝码，对楼市影响只是短期波动，后期将趋稳定，但吃亏的总是作为买家的弱势群体，卖家却很强势，交易一套商品房比以往多增加的税费最终会转嫁到买家身上，应了那句话“羊毛出在羊身上”！

    从长远来看，中国房价至少涨50年！这好象是哪位经济学家曾经讲的“雷语”，笔者觉得也不无道理！因为中国，人多地少，土地资源匮乏，加上人口平均寿命延长老年人也要住房，虽然计划生育政策使得“人口红利”在80、90后之后不复存在，但是中国式购房的另一大特点是富人一般有3套房子以上也不足为奇，不仅在一个城市有些人在不同城市都有商品住房也是事实！在中国960万平方公里的国土上，也不仅仅只有中国人自己在消费住房，外籍人也占一定比例。就是这些房屋、国土资源被富人过多占有，非理性房价上涨，才造成新移民或打工者买不起房，只好租房住，不少人勉强做了“房奴”！当然各地政府都在推行住房保障体系，推出经济适用房和廉租房，但有点望梅止渴的感觉，因为穷人根本无法享受到这点福利。虽然我们也有“居者有其所”的宏伟目标！但还要付出百倍努力！

     国内各个城市房价正在飙升，可能正如某些经济学家所讲的那样，只有房地产的钱赚得容易、来的快，因此一些“热钱”相继涌入楼市，造成了各地楼市的繁荣盛世，一旦“崩盘”则后果不堪设想。按照国际惯例，在一座大城市，一对双薪白领阶层在一个城市工作与生活6年半就可以交首付买一套商品房！但是很多大城市不是这样，白领阶层工作10年以上也不能买上自己的房子，那就说明这个城市的房价体系有问题。王石近期也表示深圳的房价有泡沫应该是有一些依据的。

    其实，打压房价没有必要，政府应该采取多元化手段“增加供应”，通过“金融政策、税收杠杆”来平抑商品房交易过度投机炒作、制约房价涨幅，控制合理房价帐幅、让房价回归理性，这才是百姓所期。

    最近由于政策生变，很多购房的朋友举棋不定，问我当今要不要投资买房。我想告诉这些朋友，看待房价涨跌应该放到“周期理论”里去分析。总的来说，房价总体发展曲线肯定是向上攀升的、波浪式前进的，但不排出在“某个周期”房价会爆涨，也不排除房价在“某个周期”会有所下降。房价的发展走势受供求关系左右、受市场规律支配。比如2008年年底深圳楼市率先回暖、2009年完成了“V型”右边曲线的绝地反弹，其他内地城市也差不多与之类似，只是“回暖、反弹”的时间要晚一些而已。

    所以，我要说“现在该不该买房？”，每位消费者可以根据自己的家庭实际需要、经济能力来安排投资购房计划，如果是首次购房者建议大家还是早点入市，如过是投资客建议先缓一缓！我想中央经济工作会议放出的声音，有稳定消费信心的作用，实则上也有可能是“烟幕弹”，毕竟各地房价狼烟四起、民冤较多，明年政府绝对不会袖手旁观的，“加息”也不是没可能的！关键还是看明年3月“两会”传递出什么样的声音。所以在2010年春节前后的几个月都是“真空期”，也是“敏感期”，慎重一点为好！