2010年昆明楼市呈上涨趋势，涨幅在5%-15%

 

又到年末时，又是一年楼市探讨与对未来舆论聚焦时。这几天和几位同行朋友交流，对2010年的楼市做出以下几点阐述，仅代表个人观点。

 

第一、           整体经济环境复苏，政府保8，2010年楼市看涨

这几天，随着“胡奥会”的相晤，电视、网媒、报纸、杂志都是大版特版。夹杂着的还有中国09年GDP增长8%的特大喜讯。在欧美包括紧邻日本都在为摆脱金融危机而苦苦挣扎时，中国人早已幸福的上岸，毫无疑问，功绩是伟大的。

我们知道09年经济指标能完成的如此漂亮，和4万亿投资密切相关，在出口和内需双阳痿的背景下，我们依靠投资“铁公鸡”(铁路、公路、基建)以及房地产，才完成了09年的“保8”任务。取得成绩当然值得庆贺，但我们必须放眼未来，2010年中国的GDP至少要超过今年吧，这样政绩才好看一点，那么明年依靠什么来带动增长？

在拉动GDP的三驾马车中(投资、消费和出口)，依靠“铁公鸡”投资的拉动基本结束。而出口形势从现在来看，首先由于通货膨胀造成劳动力成本上升，造成生产成本上涨；其次由于贸易保护主义抬头，如美国针对中国的轮胎。2010年企图依靠中国制造获取的GDP快速发展的可能性微乎其微。而对于大部分企业来讲，传统领域已经出现了严重的产能过剩，再加大投资力度无异雪上加霜。

2010年如何能让经济保持又快又好的发展态势。房地产就是中国经济的救命稻草，神丹妙药。只有房地产，才能使得投资立竿见影，短期内快速见效；同时房地产投资还能带动将近50个行业的持续高速增长，比如水泥、钢铁和能源产业。而温总理今年南巡的讲话，也证实了房地产是未来经济发展主体。

我们知道09年经济增长的力量之源房地产只占30%左右，那么2010年，中国经济要想保持快速增长，房地产将成为绝对的主导力量。

因此，当下有不少所谓的房地产业界专家在判断明年房地产的政策走向及房价走向时？我想那些预测政府会出台打压政策，判断房价下家的人纯粹是一种善良的自我意淫。可以肯定的是，出于GDP政绩的考虑，地方政府对房地产的政策导向只能是扶持和稳定，绝对不可能是限制或打压。对于老百姓来说，降房价就是最大的、最好的民生；但是对于政府官员来说，最大的民生是降房价吗？最大的民生是保经济增长。认清楚这个问题和利益各方的立场，我们就不难理解中国的房价为何能创造只涨不跌的神话了。因为一个市长再期5年，要有好的政绩表现才能晋升，不然就走人。

从09年下半年来看，央企如中海、保利等实力企业，以及万科等地产龙头老大，他们已经纷纷抢占各大城市的核心土地资源，地王频现，对不可再生资源进行控制，因为他们有着敏锐的市场研判和中国整体经济的发展判断。他们也正在为明年房价暴涨做抢占地盘的准备。在业界，房价是降是涨你看万科吧。2010年，房价的上扬时代悄然来临。

 

第二、           轻轨经济财富效应，催涨昆明楼市

按照规划，2010年昆明将投资约471.9亿元，启动4条片区间联系干道、建设99条片区主次干道路网，各类新建道路建设累计达到585.4KM。此外，继续推进轨道交通和BRT建设，同时建设一批重要公交场站和换乘枢纽。

以位于北京路上的昆明火车站楼盘或二手房为例，随着轻轨一、二号线的开通建设，由于新建楼盘项目匮乏，据昆明房地产交易中心提供的房源情况看，火车站周边的二手房交易一直很活跃，以老小区居多，如永平苑小区、铁路局宿舍等，均价由原来的4200元/㎡上涨至5000元/平方米。上涨率16%。

从昆明秋季房交会上可以看出，轻轨1号线从北市区至昆明火车站，虽然轻轨事宜尚未最终开建，但沿线的楼盘已经开始爆发出核心价值，北市区周边在售的楼盘有近10个，其中的时光俊园的价格已经由年前的6900元/平方米调整到7300元/平方米，上涨5%，随着地铁的开工建设，周边物业升值潜力巨大。

同时，由于北市区二手房楼盘较多，房源充足，加之又是规划中的轻轨一号线的站点之一，从今年三月以来，北市区的二手房市场已经回暖，从昆明多家中介机构成交数据来看，金实小区、书香门弟、华龙小区春之城等二手房交易量颇大，均价一般是每平方米4200元以上，成交情况明显好转。

与此同时，轻轨二号线沿线的在售楼盘，除了呈贡新城区的惠兰园，还有昆洛路沿线的新亚洲体育城、彼岸、云大知城，自从昆明轻轨项目获批后，沿线的楼盘一度变得热销，其中，位于呈贡的米兰园的二手房房价由2800元/㎡已涨至3400元/平方米；惠兰园的二手房房价已涨至3700元/平方米，上涨率高达12%。

随着昆明城中村改造，以及房地产市场产品喜欢和目标定位的差异化，以及一些优质项目核心价值得以持续挖掘，部分地区项目上涨空间将更大。

 

轻轨物业案例分析：

北京

CBD已经建成的地铁八通线和10号线开通，不少楼盘呈现了强劲的上涨势头。目前地铁五号线沿线楼盘项目已接近90个。通州、望京、上地房价同比增涨10-25%，商业价格上涨甚至高达50%。

上海

地铁沿线住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也略高于同等水准物业。同时，房价走势与地铁的建设进程密切相关。地铁二号线通车，世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动，成为购房热点区域。房价同比增加5%-20%。

南京

2005年8月12日南京市地铁1号线模拟运营，地铁楼盘开始正式受益，这对正处于传统淡季的南京楼市再度产生刺激。在新政出台之前的鼎盛时期，同个板块差不多品质的楼盘，靠近地铁站附近的房子比不靠近地铁站的，最起码每平方米高出了500元。

广州

今年以来地铁沿线在售物业的销售与价格持续攀升，升幅在一成左右；地铁沿线的天河城商铺出租率达100％，在地铁开通之后，首层铺位的月租金从200多元／平方米飙升至最高900元／平方米，仍然一铺难求。

 

第三、万科、中海等地王效应，催生昆明地价上涨带动楼市价格上涨

以5月1日算起至7月16日，万科在全国一共拿下18块地。5月，万科新增项目6个，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛四个城市。总共获得规划总建筑面积188万平米，权益面积118万平米，土地总价款为23亿元。6月，万科新增项目8个，分布在厦门、佛山、鞍山、上海和重庆五个城市。净占地面积共计77.7万平方米，土地价款高达47.03亿元。6月的激进，让万科刷新了自己的记录，创下万科单月拿地规模近两年之最。

7月，万科的脚步并未放缓，7月7日、7月11日万科分别在中山和武汉再下两城，需支付地价总额为10.14亿元。而在7月16日，万科更是在广州和佛山再拿两地。万科企业整体战略转向二线城市，并启动了人才的挖掘战。

而央企大户中海地产也一改往昔的低调，,短短两个月,中海先后夺下上海、重庆、佛山、长春4幅地王,今年已为抢地砸下250亿元。

根据国土资源部《2009年第三季度全国主要城市地价监测报告》显示，今年第三季度，全国各类土地价格环比第二季度全部上浮，其中住宅用地价格环比上涨2.27%，低于同期新房价格涨幅。昆明三季度地价环比涨幅以5.16%，排列全国第8位。根据中国城市地价动态监测系统数据，昆明的地价持续上升。昆明今年第三季度的综合地价、商业地价、居住地价、工业地价分别为3303元/平方米、6250元/平方米、3137元/平方米和522元/平方米，分别比二季度高出 162元/平方米、256元/平方米、216元/平方米、12元/平方米。与去年同季度相比，昆明综合地价上升了154元/平方米，商业地价上升了116元/平方米，居住地价上升了333元/平方米，工业地价上升13元/平方米。

随着昆明对外招商引资的力度加大，以及大力的市政基础设施建设开工，昆明土地价格还会往上走，但土地供应已经发生结构性变化，原来三环以外有较多的土地向市场供应，但昆明地势决定了往外延伸空间有限，未来很多年土地供应会以城中村为主，由于拆迁安置成本高，地价可能还会比房价上涨幅度更高。此外，现在昆明大力发展城市建设，居住、投资环境得到改善，以及新近政府对市政配套设施费用的上调，也促使2010年的土地价格将大幅上扬。随着地产的上涨，必然推动楼市价格的上涨，因为地产商从不做亏本生意。

 

2010年楼市．牛市考验人的胆量和判断，熊市考验人的积累与耐心。