“预期”不是决定房地产价格的最根本因素
　　　　　　　——与叶航教授商榷

　　在8月下旬举行的“地产浙商产业新思论坛”上，知名经济学家、浙江大学经济学系主任叶航教授发表了关于房地产价格的演讲，其核心观点是：“预期”是决定房地产价格的最根本因素。当时有网络媒体对此进行了报道。
　　前几天，也就是10月10日，叶航教授将相关报道发在了他的腾讯博客上，并将“房地产价格由预期决定，跟供需、土地价格没有太大关系”这句话加粗作为核心观点放在了标题下面。今天，腾讯QQ将这篇文章的标题放在了首页予以推荐。我拜读以后，不敢苟同，特与叶航教授商榷。
　　叶航教授说“我们现在经常在讨论，房价这么高，决定房价的因素究竟是什么？很多人说是供求关系、城市不断上升的地价。这些都会影响房地产的价格，但我认为它们都不是决定房地产价格最根本的因素。”他认为：“房地产价格由预期决定，跟供需、土地价格没有太大关系”。这里，叶教授列出了“预期”、“供需（供求关系）”、“土地价格（城市不断上升的地价）”这三个概念，认为“供需”和“土地价格”跟房地产价格没有太大关系，认为“供求关系、城市不断上升的地价……都不是决定房地产价格最根本的因素。”只有“预期”才是决定房价的最根本因素。
　　我不同意叶航教授上述观点。我认为，不是“预期”从根本上决定房价上涨，而是“城市不断上升的地价”和“供求关系”从根本上决定房价上涨，同时也决定了对房价上涨的“预期”。
　　经济学说的“预期”，是指人们在对当前行为做出决定之前对未来经济态势的一种估计和预测。
　　人们为什么会预期房价上涨呢？首先是因为“城市不断上升的地价”，还因为房地产这种特殊商品的供求关系。
　　正像叶航教授说的那样“房地产作为一个商品，它是一种非常特殊的商品”。叶教授把这种“非常特殊”解释为“房产既是一个消费品，但同样又是一个投资品，甚至是投机品。”“由于投资者、投机者不断把房价拉高，今天不买明天更贵，明天不买后天更贵，没有办法才去买房。”在这里，叶教授只看到了房地产这种特殊商品的表面现象，没有触及这种表面现象后面最根本的原因。
　　为什么投资者和投机者能“不断把房价拉高”？其最根本的因素是什么？
　　其实，房地产这种特殊商品之所以“非常特殊”，最根本的因素就是用于建房的土地是一种绝对稀缺资源，它不像许多其它资源那样可以由人工合成。在以前关于房价的文章中，我曾指出，我国能够用于建房的土地资源比世界上许多国家更为稀缺，这主要是因为：我国的人口数居世界第一位，人均占有陆地面积仅为11.6亩左右，不到世界人均水平（约40亩）的1/3。在这不到三分之一的人均土地面积中，有35%的土地是难以被利用的沙漠、戈壁、冰川、石山、高寒荒漠等。同时，我国的耕地资源非常有限，比印度少4700万公顷，比美国少6700万公顷。由于人口太多，人均拥有的耕地资源更少。为了保障粮食生产，中央将“坚决守住十八亿亩耕地红线”正式写进了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。而我国的城市化是一个长期的过程，随着城市的扩大和城市人口的增多，城市发展和商品房建设对土地的需求越来越大，加上不能占用耕地，决定了我国城市中能够用于建房的土地是一种绝对稀缺、极其稀缺的资源，从长期趋势看，城市中商品房建设对土地的需求大于供给，土地价格处于上涨趋势。
　　正是这种土地资源的绝对稀缺性、城市地价的上涨趋势和商品房建设用地供不应求的长期趋势，导致人们产生了对城市商品房价格上涨的预期，并投资购房以保值增值。
　　因此，是“城市不断上升的地价”和从长期趋势看商品房的需求大于供给的“供求关系”从根本上决定房价上涨的长期趋势，同时也决定了对房价上涨的“预期”。
　　叶航教授还把房地产比作股票，说“没有只跌不涨的股票，也没有只涨不跌的股票，所以未来价格的波动会非常的厉害。”实际上，房价不可能像股票价格那样波动得非常厉害。这方面，房地产和股票的关键区别在于：股票不具有土地资源的绝对稀缺性。房价确实不可能只涨不跌，但由于商品房建设用地的绝对稀缺性，城市商品房价格的变化呈波浪式上升，期间虽然会出现下跌，但总的趋势是上涨的。
　　根据叶航教授的统计，在中国的一线城市如上海、北京，都是房地产投资、投机比较多的地方。为什么这些一线城市房地产的投资者和投机者会比较多，为什么这些一线城市房地产的价格会远远高于其他城市，就是因为这些城市的商品房建设用地更为稀缺，供求关系更不平衡。我国香港和日本东京等人均占地面积很小、房价很高的事实也说明了这一点。
　　因此，城市中用于商品房建设的土地的绝对稀缺性及其价格上涨的长期趋势才是决定商品房价格上涨的最根本因素。

（2009年10月13日）