旅游地产并不是“旅游”与“地产”的简单叠加，华侨城、宋城集团、金融街及中坤集团等可以算得上是品牌旅游地产商，本文无意讨论旅游地产的定义，也无意给相关企业排名，只是想通过对这些企业的发展历程及开发项目的解读，找出一些规律性的东西。

    门票：门票是旅游景区的最基本收益，门票有通票、分票及月票/年票等，景区里也有其它服务，购物或餐饮一般不包含在门票之内的，如果还要享受住宿，那就要付床位费。门票就是消费者享受服务、体验旅游的凭证，商家卖门票，就是通过转让服务、转让体验权来获取收益，就必须要事先花钱修景区。

    房子：主要是指景区内及周边的住宅，也包括景区内的商铺及产权酒店。从客观上来讲，旅游景区与居住区既有共融的一面，也有冲突的一面，旅游带旺了人气，景区提升了品质，但是居住者更希望私密性，希望远离热闹的旅游景区。由单一的卖门票发展到靠卖房子挣钱是一大进步，一些开发商通过卖房子收益反哺景区，进一步提升景区的品味。

    土地：卖门票也好，卖房子也罢，都是商家直接面对终端消费者/投资者，生意很难做大，于是就出现了更前瞻性的运营商，也叫一级开发商，相对于后期的二级开发商而言，他们靠帮助政府卖地或转让土地为生，当然首先要通过与政府签订景区整体开发协议占据资源，再通过大手笔规划、适当的基础设施投入来提升价值。

    股票：更大的玩家已经不是实打实的投入了，他们主要靠无形的资本市场来获取高额回报，通过整体或部分转让项目产权、开发权，通过发行股票或债券来圈钱，旅游概念只是遥不可及的美景、蓝图。做滨海旅游地产的，一般跟亚龙湾、跟巴厘岛类比，做会议地产的，一般跟博鳌、跟达沃斯类比，总是让人心旷神怡，因为投资的肯定不是去最终消费的，每个人都认为自己最聪明，肯定会有比自己傻的下一个接到烫手山芋的傻瓜。

    因为旅游项目的门槛低、占地规模大及普遍适用性，很多地产商都在借助旅游概念开发地产，但是真正把旅游概念玩好的地产商并不多，其根本原因是无法突破旅游与房地产开发的土地用途管理差异这一瓶颈。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)