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购房人与贷款银行签订的《贷款合同》中通常都会有关于“不可抗力”的条款，而这些条款一般只是约定了发生不可抗力之后，合同各方的权利和义务、应承担的法律责任等相关的问题，并且贷款银行一般会强制要求购房人购买商业财产保险，以降低自身的经营风险，然而我国现有保险公司经营的财产保险中，地震不在普通财产保险范围内，只有购房人单独购买了地震附加险后，保险公司才会理赔，而实践中几乎没有购房人和贷款银行去购买房屋的地震附加险，一是费用高，二是发生的几率太低。因此如果真的发生地震，直接后果就是购房人房屋没了，还要偿还银行所欠贷款，这显然对购房人是非常不公平，也是不合理的。但是，如果购房人因为地震都不还贷款，对商业银行来说，也很难接受。所以，面临这突如其来的难题，如何处理就显得非常迫切了
银监会就此发出紧急通知，要求银行对因为地震灾害造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时核销。这是央行、银监会日前规定灾区按揭贷款可延期还款以来，为减轻受灾地区债务负担实行的新的特殊金融政策，业内人士认为，这意味着银行将独立承担地震造成的不能偿还债务的损失。银监会规定，银行业金融机构应根据有关核销规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。
银行业内人士认为，包括房贷在内的各项贷款，如果因为无法承担债务，可能这笔损失将不再由借款人来承担。但对于“巨大损失”、“不能偿还债务”的认定，还存在一定的不确定性，在执行过程中存在具体操作的困难：借款人从银行获得贷款，与银行签订的是房屋抵押合同和借款合同，从法律上来讲，即使房屋损毁，但借款合同依然有效，不能作为借款人不还贷的理由，如果将这部分作为坏账核销，意味着借款合同将终止，可以减少灾区人民的还贷负担。
本人认为，正确处理好这个问题要结合不同的情形，不仅需要依法，还要公平合理。如果仅仅考虑依法，只会让受灾难的购房人雪上加霜;如果仅考虑依合理，贷款银行则会面临严重的经营困境。基于此，本人建议根据以下不同的情形分别处理：
一、房屋在地震没有倒塌，购房人幸存，购房人在有关政府部门确定适合居住的情况下继续居住，但购房人没有经济来源而导致无法偿还贷款的，可与贷款银行签订延期还款协议，在具备偿还能力后开始还款，贷款银行不追究其违约责任。如果购房人一直都不具备偿还能力，银行可享有该套房屋的继承权;
二、房屋没有倒塌，购房人遇难，房屋经有关部门认定后适合居住的情况下，由其继承人来履行还款义务，继承人如果没有偿还能力，贷款银行应允许其继续居住，直至其有偿还能力时开始还款，这段时间贷款银行不计算利息。若继承人一直没有偿还能力，则银行享有该房屋的继承权。如果购房人没有继承人，根据房屋价值的比例，先前购房人已支付的房价款部分由政府持有，和银行共同拥有该房屋的产权，政府拥有部分的产权可以折价转让给银行，用得到的价款来帮助其他受灾的人;
三、如果房屋倒塌，购房人没有遇难，应由政府、银行、个人三方按比例共同来承担，首先购房人拖欠银行的贷款自地震后不再计算利息，所欠款由政府承担一部分，银行自身承担一部分，个人承担小部分。其中个人承担小部分应在个人具备偿还能力后才可履行，如果个人具备偿还能力后仍拒不履行，届时可计算利息并承担违约责任;若个人一直都确实不具有偿还能力(例如残废的人士等)，银行可将个人承担的部分作贷款核销。
四、如果房屋倒塌，购房人遇难，对于个人相应债务予以贷款核销，贷款银行的损失由银行自身承担，作贷款核销，销贷款过程中不能取得法院出具的债务人无财产清偿证明的，可依据相关政府部门出具的证明、以及内部清收报告和律师法律意见书等作为核销呆账的依据。如果银行贷款核销的过重，政府可视情况给予银行一定比例的补偿。
可以预见，灾后类似的法律问题还有很多，笔者的上述话题仅为冰山一角，但我们处理这些问题的核心思想是永远不会变的，那就是一切以人为本，灾难的后果不应由一方承担，而应由全社会共同来承担。只有这样才能使13亿中国人的性格在道德与良心中不断地升华，体现我们在大灾难面前的大爱之心，使我们国家更家昌盛。
作者：曹明江，四川超跃律师事务所主任 咨询电话：13308033570