房价的涨跌问题已经热议很久,舆论已经泛滥到开始麻木,近日,与<<大连日报>>记者陈景峰就购房时机等还是不等的讨论中,形成如下说法:

 

1、 王石和潘石屹近日对于“拐点”和“购房时机”又激辩一场。对于他们二者的激辩，您有什么看法？他们抛出言论的初衷和角度是什么呢？

 

万科长期以来的产品的主要购买群体以中产阶级为主，对于这样群体的消费心理与购买力相信万科应该分析的比较仔细，而王石的拐点论的一个重要依据就是目前市场上出现了中产阶级买不起房的怪异现象。王石做出了部分市场已出现拐点的论断，而潘石屹则认为这个说法过于武断，尚未有定论。但显然潘已经把王石的“部分拐点”观点上升为全国拐点来加以解读。而由此经多方观点演绎，势成水火、燎原成全国之势，现在似乎被看是房地产的晴雨表。

 

究竟房价是否出现拐点，我想不能通过局部市场的反应与变化来做出判断，房价的根本也是有市场供求关系所决定的。

 

至于购房时机的言论，我个人认为是王石作为商人一种策略，也是拐点说的一种延续。在劝说大家购房要选好时机的同时，万科的产品却正常的销售，因为市场需求是不可改变的。去年万科融资200个亿，实现快速的资金回流是万科发展的保障，作为上市公司，万科的资金也不是完全自有的，资金压力也是存在的，如果从当初拿地的情况上看，目前的降价也不会影响其利润。在全国的万科项目实行降价销售的同时，也实现了快速回流资金的目的。快进快出，显然是一种很清晰的思路，万科的销售额523亿，开发占有率为全国的2%，如按股市的说法，万科属于庄家一级，但靠自己一己之力是不够调动大盘的，但恰恰是很好地运用了媒体的舆论围合，让万科即形成高度关注的同时，也为自己的战略（快速变现）做了铺垫，所以，万科在实现自己战略目标的同时没有一味造势而是选择了借势，让他的战略渠道实施起来更为顺畅，“即时套现，即时得利” 、“打短线，现金为王”这样的股市做法此时在万科身上运用的已经驾轻就熟。是否存在万科洗牌，初衷肯定不是这样，万科有宏观调控政策的压力，有对全国地产市场的预判，但也有自己企业发展战略的考虑，王石作为公众人物，他的每句话也会有一定影响力，再加上其他人物的观点、各方面言论的加入，“拐点”反而变成了公众的期望。其实王石也在强调“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。所以王石的“部分拐点”论现在被抄作成“全面拐点论”有失偏颇。

 

但不排除一些资金链条解决不善的开发企业在调控形式下，相应打快拳回笼资金而造成的多米诺骨牌效应。

 

 

2、近半年来出台的调控政策，对于购买第一套住房的刚性需求会有很大影响吗？而刚性需求在房地产成交量中占据着什么比例？哪种需求对整体需求会起到主导作用？

 

对于市场的刚性需求不会产生很大影响，除非是出现房价上涨到无法承担的地步，否则动摇不了刚性需求的根基。刚性需求占成交量的大约比例在70%左右，尤其在2008年，结婚生子的比例明显增加的情况下，刚性需求会进一步加大。一定是刚性需求起到主导作用，市场的供求平衡是维系市场健康发展的前提。稳中有升，只不过增幅没有那么大，相比之下，广州、深圳、上海的降价是在挤掉原先的泡沫，趋于合理。

 

3、 一方面是投资者希望房价快速上升从中获利，一方面是实际需求者对房价趋于合理充满期待，这二者之间的关系如何分析？

 

目前国内房地产市场的需求依然很大，房价的快速上涨，政策调控以及舆论的营造使得部分需求被暂时的打压。对于投资者来说房价上涨带来的利润当然越多越好，而对于未购房者则处于矛盾当中，一方面保持着实际需求，一方面也担心房价下跌，所以产生了持币待购。还有很大一部分的城市新移民还不具备购房实力，但是需求已经产生。投资者与实际需求者所占的比例也是影响房价的因素，房价涨幅是市场的刚性需求占主导，但是当投资需求与刚性需求比例发生是变化时就会导致供需比例失调。所以两者之间关系影响着房价的市场基础。

 

 

4、 所谓“购房时机”，对于刚性需求的购房者，以及投资者各有什么样的影响？现在的楼市，对于什么样的人来说是“合适”的购房时机？对于实际需求者和投资者来说，分别在什么时候或者什么情况下才会出现合适的购房时机呢？

 

从广泛的意义上讲肯定会产生持币待购的现象，有相当比例的人群都在盼望或者预测房价下跌，购房时机的言论也符合了部分人的想法。在局部市场出现动荡时，刚性需求的购房者与投资者都会有部分处于观望状态。

 

目前房价走势基本上比较平稳，未出现明显的市场抗性，但是整个大市场环境已经影响到的未来的价格走势，在供给结构上会有失衡的情况，导致局部房价上涨速度快，整体市场的供求是比较平衡的，但是结构性失衡的问题依然存在，未来房价将增幅将放缓。