经过万科连续近半年的领跌，大批实力派开发商终于用实际行动跟进，形成了楼市的第三轮降价，本人认为政策利好与第三轮降价量大要素已夯实楼市12月成交量井喷的基石。

    要楼市形成井喷必然要有如下几个要素：

    第一，楼价接近购房者预期值 万科近半年的领跌，市场在试水中完成了两轮降价，第二轮降价之后，二手住宅成交量明显回暖，一手住宅10月、11月连续两个月环比回暖，表明房价正在接近购房者预期值。在大幅降息之后，本人尤为担心的是大幅降息成为开发商止跌的理由，于是写了博文《大幅降息后，楼市还需第三轮降价》，表达了自己的担心和期望，现在已是12月初，实力派开发商终于和万科走上了同一条道路，是主动理性调整也罢，是迫于资金链压力被动跟风降价也罢，客观上已经形成第三轮降价，我的担心也成了多余，12月3日写了博文《楼市酝酿井喷，见底或成定局，谨防失去最佳购房时机》，表达了我对未来两个月楼市的乐观预判，结果招来骂声一片，昨天看到了关于一些实力派开发商纷纷大幅降价，房价进一步接近或是已经达到了持币待购者的预期值，刚才还看到消息11月新发预售证是10月份的两倍多，说明开发商们认同自己苦等的政策调整已经完成，并对政策效果抱有很高的期望值，出于年底回笼资金考虑纷纷申请预售许可证，基本都采取低价入市。在可选房源增多，价格大幅下降的条件下，最起码达到了小部分购房者的预期值，12月井喷的房价因素基石已经奠定。

    第二，政策调整完成 此轮政策调整，首先明确了中国未来房地产的政策方向，即全面进入半市场半计划的政策导向，用政策性住宅满足低端市场需求，逐步放开对以供应中高端市场的商品房住宅的限制，形成用信贷利率和政策性住房供应量为主要手段调节整个房地产市场。在这样一个方向性指导下，加大政策性住房的建设力度，解放商品住宅限制，降低利率和放开信贷已经实施，接下来不出意料的话，有可能全面取消对商品房的各项限制，包括70|90政策、容积率、土地、融资渠道（主要是外资进入房地产）等等。政策方向的明确尤其是利率下调的一步到位已经成为击碎购房者观望情绪松动的重拳。

    第三，购房者购房风险转移完成 本人11月三日博文《政府刺激楼市，关键在于转移业主购房风险！》，提到了购房风险的转移成为刺激楼市的关键，提到了四点，即房价、质量、利率和物业，现在看来房价和利率这两点风险的转移基本完成：

    1.购房的价格风险即将消失。压迫开发商降价，使房价不断趋于价值，本次第三轮降价，很多项目价格基本回归价值，购房的价格风险即将消失。

    2.利率下调一次到位。 之前连续三个0.27的下调，且下调力度小、频率高，客观上加大了购房风险，本次利率政策上强行推性7折，并大幅下调1.08，表明利率下调已经完成，且不折不扣的执行，转移了购房的利率风险。

    现阶段观望情绪的最重要因素无疑是房价和利率，随着这两点风险的消失，成为了12月份楼市井喷的重要因素。

    当以上要素具备的时候，楼市还有持续低迷的理由吗？现有存量的消化有几个途径来消化，降价只是众多手段中的一个而已，政府的调整终止，开发商降价是在表明配合政策的态度，我的观点是第三轮降价后，降价将戛然而止，降价寻找出路在此轮降价后已经走到头了，接下来的自救不再会是降价，所以在我的眼里，已经不存在持续观望的理由，这也是购房的最佳时机了，明白人会抓住这个时机，不明白的人会在留言里骂人。

    楼市这个冬天注定要比秋天还温暖！