当代物权法百科全书小辞典（当代首创）5
价值中国环球资讯网 专栏作家陈绪国著
当代物权法百科全书小辞典辞条5
[地产与房产基本物权]
地产与房产基本物权，是在马克思主义一元论和实践论基础上，科学地确认这两大宗不动产物权和公平、合理地保护和利用这两类不动产物权。
按照马克思主义的土地与地租学说，土地所有权应当是专属的纯粹的公物权，或者说是公共的财产权。只有在将土地作为国家的即全民的专属所有权以后，才能准确无误地界定地产所有权与地产权和土地用益物权、土地用益权、单一土地使用权和土地享用权。也只有在土地所有权准确无误地界定以后，房产所有权才能更好、更有效地确认、保护和利用。
地产与房产基本物权的概念，就是在确定土地所有权为国家即全民的公权以后，再来确定土地使用权。房产基本物权，就是与一定的土地所有权和一定的土地使用权基础上建立起来的基本物权。
物权的分类，地产权与房产权既是区分的，又是相互关联的。
地产权，除了严格区分公物权与私物权以外，还可以分为前置权和后置权、单位权和双位权。土地的前置权，是不依赖于房产权而独立存在的自然物权或人为物权。土地的自然物权，是还没有界定土地使用权对象、而土地所有权仍然归国家所有的“准地权”，这种物权是处于休眠状态之中的前置物权；土地的人为物权，就是土地的前置权转化为后置权，土地使用权和土地使用权人已经确定的“正物权”。土地的前置权，是与房产权不关联的单位权；土地的后置权一定后，房屋未建或者在建、或者建后未启用或者房产权未落实，这仍然是单位权。土地的后置权落实以后，并且房产权也落实以后，就成为房产与地产的双位权。地产的双位权，是完整的地产与房产的基本物权。
文明社会中，在日常的生产生活中，地产权、房产权是两类最具价值与使用价值的两大类不动产物权。
解构地产权的最佳权利配置，最标准最普通的土地权利=国家的土地所有权+公有和私有的土地使用权。
解构地产与房产基本物权的最佳权利配置，最标准最普通的房屋土地权利=国家的土地所有权+公有和私有的房屋土地使用权。
学过马克思主义政治经济学、科学社会主义和外国法制史、中国法制史的人，就会知道，土地这种自然物，从一开始就当作公物权来对待的，土地的公有制从奴隶社会、封建社会直到资本主义社会、社会主义社会，大多数时候是将他当作公物权来对待的。任何一个国家，如果将土地所有权也当作私有制来对待，那么，这个国家或迟或早地会出问题的，要么政治上出问题，要么经济上出问题，要么政治上和经济上都出问题。
同为不动产，房产权是容易界定的，历来是容易界定的；公家投资、购置的房屋、建筑物，就是公家的；反之是私家的；公家与私家共同投资、购置的房屋、建筑物，是公家与私家共同拥有的。就是这么简单。
同为不动产，地产权是容易混淆的，历来是容易混淆的：首先，是容易将土地这种特殊物、特殊商品当作一般物、一般商品对待，这本身是大错特错的。土地这东西，可以使用几十亿年的，任何物、任何商品不可能有这么长久的使用价值；土地的用途，除了农业用途以外，工业用途、商业用途和日常生活用途等，可以一物多用；土地的升值空间也是很大的，地球上的人类是不断地繁衍生息的，土地供不应求的形势，将会永远持续下去的。其次，人们很容易错把或故意把单位或个人的土地使用权当作土地所有权，或者将地产所有权当作土地所有权。
鉴于土地所有权的重要性、复杂性，以及土地所有权配置的容易错位性，鉴于社会主义国家的历史责任，鉴于现行物权法中此类缺陷，我们很有必要深入研究地产与房产方面的基本物权，重点是土地所有权，去除其中的所有水分和杂质，圆满地修改好物权法和其他相关的法律。
目前，中国的土地权利配置，是土地所有权二元化模式，即城市的土地所有权归国家即全民所有，农村的土地所有权归集体所有。因为宪法的这种规定，是在计划经济条件下、并且是人民公社公有制存在的情况下作出的决定。而今，人民公社早已撤销，农村的经济制度由公有制退为共有制，土地使用权也由公有制变为私有制，并且，过去，对于所有权的解释仅仅限制在占有权一项权能之上，而物权法出台以后，土地所有权就了占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。因此，矛盾不但没有得到解决，反而有变本加厉之势。
当然，中国农村的土地所有权，目前基本上还是名义上的土地所有权，买卖土地的操控权基本上还是属于县（市、区）级政府手上。这实际上是行政法与物权法使用的是两套手法。这毕竟是治标不治本的办法。根本问题，还是在于坚决地实施土地所有权专属国有化。
其实，土地所有权国有化，不是社会主义的专利，社会主义国家可以搞，资本主义国家也可以搞；计划经济国家可以搞，市场经济国家更可以、更应该搞。
土地所有权国有化，不是要借此来消灭个人土地权，相反地，是为了更好地界定和保护的私有权利。
中国在相当长一段时间内，城市的土地收归国有以后，未及时地对价补偿，及至城市拆迁、搬迁过程中，仍然有些私人的土地使用权被征收以后未进行对价补偿，这些问题要通过政策矫正的办法来解决。
中国有许多农民担心土地国有化以后，会损害农民的利益。其实，在社会主义条件下，农民们可以放心大胆地支持土地国有化。当然，土地国有化也不一定根除土地买卖过程中的腐败现象。从总体上讲，土地国有化以后逐渐走向正规，土地权益分配逐渐趋于合理，土地交易过程趋于严格，权力寻租的空间相对狭小。当前的情况下，县（市、区）、乡（镇）、行政村、村小组共四级单位层层截留土地补偿款的现象比较普遍，农民个人的权益常常遭到侵犯。如果土地国有化以后，顶多是县（市、区）一级出现意外。对于土地开发商而言，他们大多数人也是欢迎土地国有化的。因为土地国有化以后，办事效率提高了，花冤枉钱走冤枉路少了，大家都开心了。
中国古代的律法，自秦汉至清末以前，土地制度是产权制，房屋制度是业权制，不存在土地所有权的概念。清代末年制订民法草案时，才引进土地所有权的概念。其实，西方国家，即大陆法系国家的所有权概念自始至终没有一个统一的说法，有一项权能的、二项权能的、三项权能的不等，我国物权法规定了土地所有权包括土地的占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。中国目前采取了大陆法系的土地所有权概念。
英美法系国家的土地权利制度，至今没有以土地所有权为中心，而是以土地产权为中心。英国的土地权，分为占有地产权和将来地产权、残留地产权和复归地产权、完全拥有的地产权和租借地产权三大类；美国的土地权益，分为现实权益、未来权益两大类。其中，现实权益，分为绝对土地权益、限制性继承土地权益、终身土地权益和附条件的所有权（产权）；土地的未来权益，分为回收权、继受权和取代权几种形式。
无论是大陆法系或是英美法系，都应当将土地所有权当作一个纯粹的公物权，即土地所有权专属国有化，才是唯一正确的选择。搞土地所有权私有化，再富裕的国家也经不得几整，吃亏最大的，基本上是中产阶级、无产阶级，甚至连富豪阶级有时也会上土地私有化的当。因为，土地私有化是与无政府主义自由化、土地投机化、土地泡沫化连通在一起的。过度的自由买卖土地和房产、过度的炒作土地和房产，弄得不好，会倾家荡产的。日本上世纪八十年代的房地产金融泡沫危机，使日本经济衰退十几年也未恢复；美国今年的金融房地产泡沫，引爆了世界性的金融危机，不仅导致了美国的经济衰退，而且导致了世界几十个国家经济衰退，导致了冰岛等小国家破产。
世界性的土地所有权私有化，会导致许多国家成为地奴。
宋鸿兵在《货币战争》的第八章中就揭露过，罗斯柴尔德、戴维·洛克菲勒等西方著名的银行家早在1987年就筹划成立所谓的“世界环保银行”，要发展中国家的债务国用濒临生态危机的土地做抵押，从世界环保银行那里得到债务延长和新的软贷款。被这些西方国家银行家圈出的发展中国家的“生态土地”遍布拉丁美洲、非洲和亚洲，总面积多达5千万平方公里，相当于5个中国的面积，占地球陆地面积的30％！
土地所有权私有化，是21世纪每个国家政府和人民面临着的头等政治、经济问题，决不可以掉以轻心。
中国是安理会常任理事国，是世界上最大的发展中国家、最大的社会主义国家，也是世界上人口最多的国家。中国无论从哪一方面，都应当负责任、作表率，应当带头搞土地所有权国有化，而不应当搞土地所有权二元化、模糊化。还有理性地对待国际金融组织的所谓“援助”，防止他们以经济手段来攻击和侵略国家主权。
土地所有权国有化，能够保证中央和地方政府有稳定的、充足的财源，减少土地交易过程中的损失，并在此基础上，做好城乡的统筹安排，包括建设投资、居民的社会福利保障和社会保险事业等一揽子民生问题。
中国毕竟是个古老的文明国家，有着良好的文化传统，在坚持四项基本原则的前提下，中国一定可以搞好土地所有权专属国有化。这是13亿人的寄托，也是一切友好国家和人民的希望。
中文实名网站：价值中国-环球资讯-陈绪国
http:www.chinavalue.net/218258/Dfault.aspx/
字数:3800字