本文是我在新的工作单位写的一个研究报告，虽然是我以前反复强调的观点，不过有了新的资料来源，更新了原来一些错误的数据。在目前这个形式下，有必要再次提出。

     中国的房价拐点自去年形成以来，今年正式得到确认。有一种观点认为：房价下跌幅度不会过大，持续时间不会过长。这显然是违背房产行业的客观规律的。根据中国楼市的客观状况，并参照不同时期不同国家、地区的楼市调整历史，可以认为，中国的房价下跌将会是一个长期缓慢下跌，但最终跌幅巨大的过程。

     1、生产周期长的因素。房产作为一种商品，价格由其价值决定，并受供求关系的影响。商品的生产周期，对供给的变化至关重要。生产周期短的商品，如价格高企，追逐利润的资本会尽快增加供给，则价格会很快下跌。而房产从拿地、建设、预售、交房、结算工程款、归还银行贷款，普遍有两三年，甚至更长的时间。所以当房价开始一轮牛市的时候，即使开发商的投资一直在大幅增加，也不能在短期内形成供应量，从而使得房产长期供不应求，价格稳步上扬。而随着拐点来临，各地销量同比普遍下降一半左右，供求关系发生了逆转，由供不应求变为供大于求。国家统计局9月18日公布的最新数据证明了这一点：截止到8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。但之前几年投资的增长将提供比往年更大的供给，并且这种供给的增长在未来数年将持续，消化这些供应量需要较长的时间。

    下表是国家统计局的房地产开发企业房屋建筑面积及竣工面积的数据，可以发现：1、施工面积持续快速增长；2、某年的施工面积相当于七八年后的建成面积。在目前房屋供大于求的情况下，即使新开工面积负增长，也将在未来七八年内迎来越来越大的房屋供应量。

房地产开发企业(单位)建设房屋建筑面积

资料来源：国家统计局

    值得注意的是，据9月18日国家统计局发布的最新资料，1－8月，全国房屋施工面积23.16亿平方米，增长21.7%。前8个月的数量就超过了2006年全年，继续快速增长。

    2、心理预期逆转。当房价持续上涨时，市场有继续上涨的预期。则即使暂时不需要住房，未来需要住房的人，也会提前购买；已有住房的人，为取得投资收益，会买入多套房产；当房价阶段性急涨时，部分人恐慌性买房；开发商预期未来价格更高，捂盘或分批开盘销售。总之未来房价上涨的预期虚增了需求又隐藏了供给，加剧了供不应求的状况，反过来推动房价进一步上涨。

    目前对楼市的非理性上涨预期不在，则原本提供给提前购买、投资性购房和恐慌性购房的供给将乏人问津，开发商捂盘或延缓销售速度也不再是实现利润最大化的做法。则即使实际供应零增长，供给也会相对过剩。

    不仅如此，目前市场整体成交低迷，不时传来新的降价消息，部分地区展开了价格战，少数前期高价购房的业主甚至采取砸售楼处等极端方式要求退房……市场不但没有上涨的预期，继续下跌的预期正在逐渐形成之中。则部分有现时需求的人会延迟购买，另一部分已在前些年提前消化；有多套房产的人，为兑现利润，或回避更大下跌的风险，会选择抛售，增加供给；当房价阶段性急跌，部分业主会恐慌性抛售；开发商看淡后市，会加快建设和上市销售速度。这将导致进一步的供大于求，推动房价进一步下跌。下跌的幅度和持续时间，与各地投资性购房比例成正比。

    3、金融环境。《商业银行法》规定了银行的贷存比不得超过75%，而目前不少中小银行已接近甚至超过这一比例，如上半年末，兴业银行是82.66%，招行为74.62%。同时，大银行的存款准备金率维持在17.5%的历史高位，小银行也高达16.5%，不大可能专门向房地产业发出巨额增量贷款。更何况美国的次级贷危机是现实的反面教材，深圳等地不时报道的断供案例，国内银行还未完全从几年前大量不良资产的阴影中摆脱出来，会促使银行谨慎发放房地产开发与按揭贷款。本次不对称减息缩小了利差，也抑制了银行发放贷款的冲动。1998年银行业个人购房贷款余额仅426.16亿元，而今年一季度增长到3.1万亿，增加了71倍，年复合增长率近60%，这种用不了多少年就可以买下地球的贷款增长速度，怎么可能持续呢？失去银行购房贷款的支持，过剩房产更难以在短期内被消化。

    4、下跌惯性巨大。金融领域或许同样存在惯性定律，只不过决定惯性的不是物理学中物体的质量，而是市场规模。规模越大的市场，上涨或下跌的惯性越大，要改变它上涨或下跌的趋势，需要的资金量越大。而不管在任何一个国家或地区，单套住房单价均几倍甚至十数倍于家庭年可支配收入，因此市场在短期之内不可能积累巨额增量资金改变房价下跌的趋势。这也是在不同时期的各国、地区楼市调整中反复验证的一个规律：

    下表是15个国家房市在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的统计。要说明的是，对相关数据进行了修改。原表中，日本的第二次泡沫破灭的数据是下跌27.3，显然，日本不止下跌这么多。

世界各国房价泡沫破灭实例统计表

资料来源：2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》

    根据上表可以发现，房地产泡沫破灭后，平均要下跌4.811年，约58个月，下跌均幅是30.79%，则每个月、每个季度、每年，平均只下跌0.534%  1.6%、6.4%。并且调整时间与幅度同泡沫形成期涨幅成正比，日本是典型的例子。中国的情况同样如此。中国的香港地区从1997年亚洲金融危机到2003年非典疫情，房价下跌6年，最大跌幅65%。就内地而言，海南、北海、惠州的房地产泡沫破灭，同样是长期缓慢下跌，最终跌幅巨大。

    因此中国楼市一轮长期大牛市之后，不大可能在短期内重新步入牛市，又因房价远超正常居民收入水平，长期高位盘整的可能性也基本不存在。中国房价只会在长达数年的时间里，积小跌为大跌，才能走完熊市的过程。

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