明天地产的商业价值观----"炒商"不"炒铺"

  3月10日，国美第一商街成功于京城十二大品牌商业代理行签署联合代理招商协议，3月21日，我们打出了第一期销售广告，即：“买国美第一商街现铺直返三年租金，购买200平米商铺，可一次性获得39.3万元租金”。粗略一算，约20%的投资回报率，此语一出，着实让人咋舌。最近，不断接到媒体电话，纷纷要约稿采访，要搞清楚这投资利益所在？就这商铺投资达到20%的投资回报率一探究竟？

让投资人安全，让商业地产没有风险

  今年“两会”上许多代表流传一句话，那是“让穷人不穷，让富人愈富；让无业者有业，让有业者乐业”，这表达了与会代表对政府的期盼。而此时我们提出了“让投资人安全，让商业地产没有风险”的销售原则，也是为了响应政府和谐之音，用行动表达一个品牌开发企业的社会责任。

  房地产暴利一直是各大媒体口诛笔伐的重点，许多人会旁敲侧击、引经据典来证明地产行业的利润之丰、获利之厚。即使房地产可能存在暴利，但明天地产则从来没有将暴利看成自己的生财之道，从国美第一城到明天第一城，从国美第一商街到明天商业中心，明天地产始终将企业的发展与老百姓的生活密切联系在一起，一方面造老百姓买得起的房子，一方面从投资者的角度出发，做零风险的商铺。明天地产这两个商业项目累计体量达到20万平方米，为了保证商街销售后的持续繁荣，保障投资者利益，与多家专业商业代理行机构精诚合作，就业态定位、产品规划、销售策略、商街招商管理等方面详细调研探讨，最终制定了“买国美第一商街商铺直返三年租金”的营销策略，由开发商替商业经营者向业主承租3年的商铺，并将3年的租金一次性支付给业主，让投资者和经营者安全度过商业风险期。

赚钱，“炒商”不“炒铺”

  商铺销售,我通常将目标客群归纳为两大类.一是投资客,只买不经营；二是经营商家,只租不买；这两类客群占到商铺销售的90%以上,买铺然后自己做经营的单子很少,最多不到10%。但他们关心的焦点问题都是一样的----就是商铺业态定位好不好,有没有人来消费,一句话,都是为了赚钱。商家关心每天的生意流水,投资客关心商铺的租金回报。所以，这就给玩商业地产的开发商提出了新课题和高要求,怎样兼顾好这两方面的利益?直接关系到项目的成败。

最大限度地让利,高度负责地开发,这是一个好商业项目的基本要求.

  所以,明天地产提出了"炒商"不"炒铺"的销售原则."炒商",很容易理解,做生意都需要通过商业炒作,营造大的商业氛围,引导消费;是不是"炒铺",这就关乎到开发商的企业定位以及开发理念.因为,商铺的价值在于地段以及后期经营,建筑物本身并没有太的价值区别.有的公司为了拔高商铺售价,花大力气炒作商气,提前透支商铺的增值预期,导致后期经营的租金难以支撑售价,难以兑现投资人的承诺,这样的"炒商"是不可取的,很多商业地产项目由辉煌走向没落,都是因为为了"炒铺"而"炒商".而我们提出"炒商"不"炒铺"的销售原则的做法,一方面,扎实做好商街的整体规划,做好产品的同时与多家专业商业代理机构建立战略合作关系,选定商业品牌,增加广告投入,帮助商家不断搞活动进行商业炒作,培育商气;另一方面,在商业氛围起来之后,合理制订商铺的销售价格,给投资客预留较大的物业增值空间,同时,为投资人代养三年商铺,以租金补贴的方式,帮助投资人低租金尽快把铺子出租,确保投资人的收益.

购买200平米商铺一次性返39.3万元

  “买铺即返3年租金”，是我们为了确保整个国美第一商街开街经营后的良好运营，在短时间内迅速打响自身品牌，保证商铺投资者的利益，而推出的“统一管理、分散经营”的新商业模式。主要是指投资者购买商业面积，所购商铺的前3年租金在客户签约的同时，开发商一次性支付给投资人，投资人实际购买商铺的总价款，等于该商铺合同签约总价减去三年该商铺应得租金的差额。计算公式为：签约价格=售价-前3年的租金。

  刚推出的返还型商铺的销售均价为10500元/平米，具体操作原则是根据我们与品牌经营商户洽谈的租价，按照不同行业计算租金，且采用递增式租金计算模式，前三年按1.82元/平米/日计算租金，共计3年的租金1965.6元/平米。客户认购时按8534.4元/平米签订认购书，即：售价10500元/平米减去3年的租金1965.6元/平米等于合同签约价款8534.4元/平米。

  如：投资人购买200平米的商铺，单价10500元/平米，合同应付总价款为2100000元，按照返三年租金的计算方法，实际签约总价款为1706880元。下表显示有A、B两个投资客购买同一个商铺，两种付款方式，投资人实际节省费用为：

计算分析：客户按B价格比按A价格签约节省契税、公共维修基金、印花税共计19852元，并且可以一次性收回前三年的租金393120元，同时还可以多得3年税后利息9340.54元（按现行银行三年期利息3.96计算），购买200平米商铺，返租金销售模式比正常销售客户实际节省投资总额为：393120+19852+9340.54=422312.54元。其中，未计算开发商代养三年后的物业增值预期。

返租金销售与商铺降价有本质区别

  通过以上对比销售的差额计算，给人明显感觉是原标的物降价了。带着这样的疑惑，贾玉鹏说，“返租金销售模式与商铺降价有着本质区别”。只要是投资都存在一定风险，投资客都选择不动产投资，只不过是其风险小而已，如：住宅、写字间、商铺等。其中，商铺投资相对价格较高、风险较大、利益也最高。这并不是因为商铺的售价高，而是因为商铺投资收益的高低与后期经营精密相关，所以，投资人在衡量商铺投资的价值时，并不是看售价的高低，关键是销售开街后的经营情况。投资商铺的特点一般是周期较长，商铺收益的大小与经营的年限成正比。商铺收益主要来源于两个方面：一是租金收益，二是商铺物业本身的升值。所以，测算方法行规通行算法一般要放到12——15年，预算的是商铺租金的平均值（其中不包括物业本身的升值）。租金收益一般前三年最低，属于养商阶段，有些区域开街租金只有几毛钱，有的甚至免租期长达一年，目的是想把商户引进来经营，提升商铺的增值预期。随着商铺经营的红火，租金会越来越高，物业升值空间也越来越大，这主要基于商街的整体经营状况而论，在商街定位前期，经营业态选择优质，布局合理，并且有统一的规划管理的商街，能有效形成错位经营，保证持续繁荣，收益就会很高。所以，看一个商铺的价值，关键是前三年的经营情况。

  此次国美第一商街推出的“买铺即返三年租金”的推算方法，是基于有多家品牌商户正在竞价进驻，同时还有12家品牌代理行联合招商作为后盾，是按一条成熟商街的商铺12——15年的平均租金测算给业主的，与商铺降价有本质的区别。首先是开发商租金倒贴，一般商铺租金是跳点计算，阶梯式出租，前三年的租金最低，而此次返租金销售，以12——15年的平均租金返还给业主，为业主代养三年，培养商气；其次，通过国美商业投资管理有限公司对整个商街进行有效的统一规划管理，保证了整个商街的持续火爆经营，后期租金的价格会产生倍增效应，同时商铺物业本身的升值空间也会越来越大，这部分收益公司完全没有计算在本次销售过程中。同时10万平米、六大业态组团的综合商业定位，形成了集餐饮、休闲、娱乐、康体健身、居家购物为一体的区域商业中心，较低廉的售价也支撑着物业巨大的升值预期。

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