春天，商业地产新纪元来临：新格局·南移中的城市价值

春天，“商业地产新纪元”来临
新格局·南移中的城市价值

（大会司仪：东莞电台都市生活频道主持人冷皓）

（东莞市尚佳实业投资有限公司总经理致辞）

春天，“商业地产新纪元”来临
新格局·南移中的城市价值

《新格局· 南移中的城市价值高峰论坛》

（新格局南移中的城市价值高峰论坛大会开始前）

论坛背景：

　　近一年，中国房地产市场经历了翻天覆地的变化，可以说，过去的一年浓缩了中国房地产5年的发展历程，在快速发展的背后，也浓缩了弥茫与忐忑。

　　中国著名的城市与房地产战略策划家戴欣明博士认为：在中国城市发展过程中，房地产的发展到今天的局面是必然经历的过程，中国经济的飞速发展，带动了房地产的过快发展，同时还带来严厉的宏观调控…但是，中国城市与房地产还必须得到发展！只有城市的发展，才有人民美好的未来！在这个过程中，与大家息息相关的话题不断引起人们的注意：城市发展的价值在哪里？中国房地产何去何从？商业地产投资有什么新变化？在这种背景下， 2007年12月15日星期六，东莞市尚佳实业投资有限公司在广州国际会议展览中心(琶州展馆)隆重举办的“新格局·南移中的城市价值高峰论坛”势将迸发出铿锵有力的主流声音。

　　主办方：

　　东莞市尚佳实业投资有限公司尚佳·华南餐饮酒店用品市场

　　特别支持：

　　房地产新主流思想“深圳四杰”：戴欣明、秦刚、茅巍、高海燕

　　中国房地产新主流思想沙龙

　　全程策划：戴欣明·阳光置业

　　时间：2007 年 12月15日星期六下午 2:30－4:30

　　地点：广州国际会议展览中心(琶州展馆)2B会议室

大会司仪：

东莞电台都市生活频道主持人：冷皓

论坛主持人：

　　深圳四杰、著名城市战略策划家，城市与房地产战略策划权威：戴欣明

　　论坛主题：

　　《新格局·南移中的城市价值高峰论坛》

　　【主持人】：各位领导、各位来宾，媒体朋友以及来到本次高峰论坛的各位商家，下午好！我是东莞电台都是生活频道的节目主持人冷皓。在此，我代表主办方东莞市尚佳实业投资有限公司对大家的到来表示热烈的欢迎。今天我从东莞赶过来担当大会主持，有个很深的感触，我想各位来宾也会有这样的感觉，就是在琶洲这样大的展会中心，大会议室却很少，刚才听到戴欣明博士说，这个会议是琶洲展馆中心容纳最多的人会议室了，还有一个空间比较大的会议室，也只能装下50、60人，其他的会议室就更小了。我主持过很多会议和论坛，说实话，这个会议是我见到最特别的，如果在东莞举办的一个这样的高峰论坛，哪怕比这次论坛更小的规模，我敢说，随随便便就能找到一间非常豪华与舒适的会议室。

　　这似乎让我感觉到本次论坛的主题新格局·南移中的城市价值高峰论坛的名称，是这样的贴切，看看能否在东莞举办这样一个的展会，也看看东莞城市的实力。

　　2007年我觉得注定是载入房地产史册的一年，这一年在全国房地产市场政策调控下，感受到地产市场波动以及大家的心动，所以，当看到地产市场发展的同时，也感觉到这一年的迷茫与忐忑。

　　本次论坛的策划者中国著名的城市与房地产战略策划家戴欣明博士认为，在中国城市发展过程中，房地产的发展到今天的局面是必然的经历的过程，中国经济的飞速发展，带动了房地产的过快发展，同时还带来了严厉的宏观调控，但是中国城市与房地产还必须得到发展，只有城市的发展，才有人民美好的未来，在这个过程中，与大家息息相关的话题不断引起人们的注意，城市发展的价值在哪里？中国房地产何去何从？商业地产投资有什么新变化？中国房地产的理性思维到底是什么？今天将围绕这些话题进行阐述。在这种背景下，今天东莞市尚佳实业投资有限公司在此隆重举办的“新格局·南移中的城市价值高峰论坛”势比将迸发出铿锵有力的主流声音。

　　正如戴欣明博士倡导的“人文地产”理念中所提到，我们不但要生活，更要在充满人文关怀的城市中生活，中国房地产无疑在朝着这个方向迈进，在现在不同寻常的新时期，中国房地产更需要声音，这些声音能让我们振奋，也能让城市充满无限的活力，这也是我们此次举办这次高峰论坛的初衷。

　　本次高峰论坛的主办方是东莞市尚佳实业投资有限公司和尚佳华南餐饮酒店用品市场，本次高峰论坛得到房地产新主流思想深圳四杰，秦刚、茅巍、高海燕、戴欣明以及中国房地产新主流思想沙龙的特别支持。

　　下面请允许我介绍一下本次大会邀请的演讲嘉宾：

　　深圳四杰、中国房地产新策划领军人物，著名城市战略策划家、戴欣明策划机构首席战略策划顾问，房地产“人文营销”权威戴欣明博士

　　深圳四杰、著名城市观察家，雅颂（中国）战略传播机构董事长秦刚先生

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理，著名房地产营销权威专家韩世同博士

　　正太实业投资有限公司，正太联合房地产策划有限公司总经理，中国房地产十佳商业地产领军人物，2005年中国商业地产十大操盘手著名房地产专家黄海涛先生

　　还有慧聪网广州分公司副总经理邓盾先生

　　本次论坛的主持是中国地产著名策划人戴欣明博士

　　出席本次高峰论坛的嘉宾还有（排名部分先后）：

　　东莞市对外经济贸易局副局长蔡康先生

　　道窑镇人民政府经贸办主人吴灿辉先生

　　东莞市方中集团总裁郭伟若

　　东莞市旅游饭店协会会长，长安国际酒店董事长陈灿球

　　珠三角地产网总裁孟家庆

　　房地产网深圳、东莞区总经理陈云

　　清华大学珠三角校友联谊会秘书长班勇

　　清华科技园广州番禺创新基地董事长贺臻

　　深圳清华大学研究院副主任余广健

　　华辉金属材料有限公司董事长总经理邓清

　　东莞市附城基业电气设备有限公司董事总经理苏洪财

　　东莞市方中假日酒店董事长总经理郭亚武

　　东莞市南北花园酒店总经理胡杏春

　　东莞市三凯实业有限公司董事长欧阳伟

　　东莞市蓝威实业有限公司总经理蓝肇沾

　　东莞市莹彩新天地总经理杨贵德

　　清华大学东莞校友会秘书长何健

　　北大学博士后，香蜜湖科技中介一条街总裁鲍信先

　　清华大学MBA，南方略营销机构总经理，系统营销权威刘祖轲

　　中国品牌管理中心研究中心主席王汉武

　　东莞市历唯实业有限公司董事长张敬智

　　清华校友总会经管校友联络部深圳分会会长赵剑奇

　　清华大学深圳校友会副秘书长第一上海证券香港联席董事贾保军

　　招商证券投资银行总部董事李建会

　　东莞市天元实业投资有限公司副总经理叶忠

　　戴欣明.阳光置业总经理丘伟

　　东莞市大华广场发展有限公司总经理蔡茂祥

　　东莞市东铭房地产投资开发有限公司总经理朱亮东

　　东莞市新城市酒店总经理郭俭成

广东大洲律师事务所房产部经理庄盛权

　　由于时间关系我就不一一介绍了再次向各位的光临表示感谢。

　　下面进行大会的下一个议程，给大家展示位于东莞道滘尚佳.华南餐饮酒店用品市场项目，请工作人员播放录像，让我们在场嘉宾对项目有更深刻的了解。

　　(PPT放映)

　　各位领导，相信大家通过PPT放映对尚佳华南餐饮酒店项目有一个初步的了解，接下来我请出东莞市尚佳实业投资有限公司总经理，清华大学东莞校友会副会长李亚明先生为我们致辞。我们以热烈的掌声欢迎李亚明总经理。

　　【李亚明】：各位领导、嘉宾、媒体朋友、商家朋友大家下午好！我是东莞市尚佳投资实业公司总经理李亚明，非常感谢大家来到我们今天的论坛现场，刚才大家已经看到项目展示录像，我相信大家对尚佳华南餐饮酒店市场采购平台有了一个初步的了解，我们的目标是打造最有价值的餐饮酒店用品市场，信心何来？我想从以下四个方面阐述：

　　一，东莞具有拥有零距离的本地消费市场，不完全统计，截止2006年底东莞市拥有五星级酒店16家，星级酒店98家，餐饮企业1万多家，娱乐性企业比如卡拉OK上千家，上述数据每年仍然在飞速增长，预计2010年五星级酒店达到30家，东莞聚集了1000多万的人口，由于其人口特征，90%的人一日三餐是在酒店、酒家、饭堂里面解决，餐饮用料、用具需求之巨大不言而喻，据专家估计华南区域每年有超过2千亿用品市场采购需求，而东莞每年有600多亿需求需要得到有效的消化。

　　二，东莞市拥有最发达的交通网络。近年来东莞市政府提出一小时生活圈的概念，及15分钟内在东莞任何地点可以上到快速路或者高速路，30分钟内从高速路或者快速路任何一入口可以达到任何一个出口，现有的107国道，广深高速，广惠高速，环城快速、东部快线、西部干线、港口大道，东莞大道，虎门大桥等将东莞交通编织成网，而即将建设的开通的广沿江高速以及番禺到东莞的两座大桥，更加紧密广深复合一体。

　　在这里我想讲一个插曲，从我们的项目到琶洲会馆开车我用了25分钟，当然我相信在广州市有生活经验的人大家都清楚，在广州想到达另外一个区域应该是比较困难的，因此概念上项目位于东莞，其实和深圳、广州的距离感完全不是两个城市。

　　三，东莞拥有最大的媒体关注度。近年来东莞获得综合12强城市，国际花园城市，全国新教新市先进市，全国双基教育先进市，中国旅游城市等等称号，可以说东莞的一举一动都是焦点，我们在这里举办的“新格局南移中的城市价值高峰论坛”也吸引在座珠三角，乃至全国最有影响力30多家媒体朋友，再次对大家的到来表示感谢。

　　四，东莞企业拥有最踏实的工作作风，和最广阔的胸怀。是否符合当地的发展战略，是否具有最边界的物流条件，是否具有可持续发展的条件，是我们对项目选址最基本条件，三年来我们走遍东莞32个镇区，很高兴道滘为我们提供这样地址，东莞市汽车总站近在咫尺，环城路，广深沿江高速，轻轨道滘直达我们的市场，我们市场门前的路在营业，在建，已建的酒店有8家，华南电子交易中心未来海岸，茶文化城，唯一茶叶批发城市等等都起来了。

　　万道路形成的黄金大道，是商家必经之地，我想再次感谢道滘政府对吴灿辉主任对我们的支持，也感谢各位领导的支持，我们走访商家，了解采购者，做了大量的前期准备，完善的仓储配套服务以及2×3.5米的实用空间，全力打造尚佳和采购者商品市场，尊重产品、尊重价值，在尚佳的平台上使所有人获益，实现多赢，共赢是我们的目标，欢迎大家到东莞发展，再次谢谢大家的光临。

　　【主持人】：谢谢李总给我们做的精彩讲解。在上个月18日清华校友总会第一期会议在东莞举行，东莞校友用他们的实际行动展现东莞人的风采，也让全国清华校友对东莞有一个非常深刻的认识，更好提升我们的东莞城市形象。再次感谢李亚明总

经理的精彩讲解，谢谢！

（主持人东莞电视台都市生活频道主持人冷皓）

　　相信在东莞酒店高级密度的地方，我们尚佳华南餐饮酒店用品市场一定可以大展宏图。下面将步入论坛的主题，新格局·南移中的城市价值高峰论坛，大家非常希望听到重量级专家的观点，下面掌声有请戴欣明、韩世同、邓盾、秦刚、黄海涛先生上台，我是本次论坛的司仪，下面让我们有请今天专家主持人闪亮登场，他是深圳四杰，城市著名与房地产战略策划家戴欣明博士。

　　【戴欣明】：非常感谢冷皓精彩的主持，今天应该说是东莞市尚佳实业投资有限公司大喜的日子，作为这次论坛的策划者我感到非常的高兴。今天我们的话题是“新格局·南移中的城市价值高峰论坛”，为什么说南移？刚才李亚明总经理已经把一些南移的价值精神已经讲的比较清楚和透彻。大家可能看到我们整个华南在餐饮酒店用品市场上有超2千多亿的市场需求，而华南东莞一地就有600多亿的市场需求，所以市场需求催生了整个酒店的用品采购的南移。

　　在东莞所领略的风采和广州不一样，大家来到会议室明显有一个感觉，这样的高峰论坛会议室的天花很矮，不到2.4米，还是个很长的会议室里举行。这次在广州举办论坛，说心理话，也像主持人冷皓提到的一样，我也有点感到比较失望，但是正因为如此，可能让我们看到南移的价值在很多方面得到了一个体现。

　　在过去一年当中，我相信大家已经看到中国房地产业发生翻天覆地的变化，特别是住宅项目，我就不说多了，仅深圳的房地产市场在3、4、5月份的就翻一倍，在这个过程中，我们大家忽略了一块，那就是商业地产，应该这么说，商业地产的春天正向我们走来，我现在在这里郑重宣布2008年是商业地产的新纪元。为什么这样讲？其实一个城市需要生活，人们需要生活，但是从另外的角度来讲，我们更多需要经济生活，如果我们在一个城市当中，我们所建的都是住宅项目，而忽略商业地产这一部分，我们生活会是什么样？我想大家都可以很清楚。

　　今天，我很高兴能在这主持这个论坛，这里面有我的好朋友，比如说秦刚，最近这一、两年我们基本上经常跑东莞，在东莞住了多少次，我们也数不清了，我想基本上我们已经成为东莞人，前段时间大概有一个事情，就是莞深同城……下面还是请秦刚先生发表一下自己的前沿观点。

　　【秦刚】：首先感谢大家在周末来到这里参加这次论坛，今天来到广州经过了广深高速，这样一条高速路连接起中国南方最重要的三个城市，深圳、东莞、广州，我们今天走了一条从南相北的高速路，但是今天的话题确实城市价值的南移，城市价值的判定有很多的标准，在不久前我和我的同仁张辉等一起在2007年下半年完成这样的课题，第五代城市理念和城市理论，对于城市价值的理念，在第五代城市价值体系里面，我们有很明确的标准，那就是以人为中心，以人宜居，以人为舒适生活指数为标准，如果以此为标准，我们会发现整个中国的城市价值发生了很大的转移。

　　以前中心城市，重点城市是人们心宜的地方，比如说大学生分配来说，都愿意去大城市，但是现在我觉得年轻人和国际人士的判断标准价值体系里面发生了改变，这种特大型的城市未必能够提供最优的城市价值。城市价值体现更多对这些适宜居住、生态、环境、和谐的人际关系被这些指标所替代，如果按这个指标衡量，就会发现北京、上海、广州这样特大城市已经不再是很多人欣赏的对象，我们发现东莞在华南区逐渐变成城市最新，最全面的会合点。

　　在来的路上我们一边感慨着广深高速现在不堪重负，一面也比较感慨广州和东莞城市价值，我们有很多朋友包括珠三角地产网的孟家庆总裁，他们对珠三角城市也有非常独到的见解，我们经常到东莞去，我们也经常去珠三角其他城市，我们发现在城市生活价值、服务价值、生活质量方面，我们认为东莞的综合指标已经超过了广州，在生活体系中，有一个场所适合日益富裕起来的人们，和发达起来的中国密不可分，那就是酒店、餐饮业，酒店和餐饮不仅是地区经济价值的体现，也是人们生活体现。

　　酒店和餐饮发达的地区，社会和谐程度，人们的幸福指数都要高，作为一个深圳的市民我们经常会跟朋友聚会，打高尔夫聚餐，郊游，休闲都会把目的地放在深圳北部的东莞，今天我们又有幸和华南餐饮酒店用品的未来的巨头尚佳企业接触，我觉得尚佳企业把握到城市价值南移的脉搏，尚佳所创造的华南餐饮酒店用品市场，虽然目前的点仅在华南，但是我觉得未来版图已经超越了中国的疆界。

　　我相信不仅对全中国产生影响，比如东南亚、港澳区域都会产生强大的说服力。餐饮和酒店衡量城市发展程度，这样一个巨大的市场空间，巨大的市场潜力一定是亟待被填补的，到目前为止，据我们对中国三大经济圈了解和观察，还没有发现有尚佳这样的大手笔和大气魄，大胸怀来做这个市场。

　　在开场的时候通过短短10分钟的专题片，我们看到华南餐饮的市场蓝图，但是我在看的同时，我设想了一个巨大餐饮酒店业未来的市场，应该比我们在短片中看到更加超前和前卫。因为它提供了一个生活方式的创新，因为人们改善自己的居住方式，改善生活品位，可能很多都是通过到酒店、餐饮的场所去消费，去体验生活，才能够把这些理念带回到的家里面，从而提升全民的品位，提升全民的生活消费的品位，市场如果从这个层面来看，定位我觉得应该更高，应该是变成了一个南中国时尚生活方式的大市场。

　　南中国时尚生活方式不落后大舞台，就像我们向往米兰和巴黎的时尚周一样，因为在开幕前我到今天会展的展场一下，发现琳琅满目，各种商品都有，说明人们富裕之后对生活方式改变有非常强烈的愿望，愿望的实现就要通过尚佳这样的企业，把大家愿望集结起来，通过系统、高水平的组合方式给予满足。

　　对于南移城市价值，华南餐饮酒店理解，我就简单说一些。另外戴总今天给我布置一个题目，“第五代城市与新东莞城市的辐射效应？”第五代城市最近理论的提出，国际学术界都有这方面的概念，恰好在今年后半年一起针对东莞片区城市品牌的过程，在这个过程中梳理出第五代城市的理念，第五代城市前四代城市而言的，前四代城市是哪些？自从人类文明产生以后，由于防御的需要产生这些城市。

　　第一代城市，比如大家所熟知的文明古国，古埃及、古印度和古中国，这些文明古国就是我们的第一代城市，这些城市发源于河流，在恒河流域诞生印度，在黄河流域诞生中国文化。

　　第二代城市是封建文明、政治文明、经济文明的综合体现，这些城市往往是著名的都城，是一个国家的政治经济中心，在世界范围上来看，向古罗马，唐朝的长安城，这些城市被称为第二代城市。

　　第三代城市是工业革命之后涌现的城市，比如说工业革命发源地英国、美国，中国也有这样的城市，比如上海、天津，在上一个世纪30、 40年代都是工商业城市，中华人民共和国建国之后，都是第三代城市。

　　第四代城市是哪里？我们认为深圳就是很典型的第四代城市代表，很多现代文明注入城市生活，实现产业和人民居住的生活，在美国著名的硅谷也是第四代城市，台湾、新加坡、香港、纽约这样的城市，把人民的生产活动和生活活动结合起来。

　　还有两个中国的城市值得关注的一个上海浦东新区，一个天津滨海新区的雏形，这两个城市很多的把第五代城市理念规划上去了，毕竟在一个生产为核心的基础上，所以，我们也把它称为4.5代城市。

　　第五代城市，时代发展推动了第五代城市诞生，我们觉得中国第五代城市的空白，可能会被长三角，珠三角填补，我们发现松山湖具备第五代城市的雏形，我们认为中国第五代城市有可能在哪里出现？如果大家留意经济报道会知道，在这段时间有一个城市引起关注，在滨海新区里面有中国和新加坡两个国家共同建设开发30平方公里的中心生态城，又结合了最新的城市规划理念和滨海新区的城市资源，生态资源建设成的。

　　中心生态城位于滨海新区的开发地区，在汉沽和塘沽这两条区的中间诞生这样的城市，汉沽区的区委书记是滨海区的副区委书记，最近听到媒体的确认，中心生态城已经明确在几个城市竞争中，被滨海新区独占鳌头，中心生态城将在汉沽区诞生，中心生态城按照第五代城市规划建设，我们也很有幸下一步跟中心生态城合作，会把第五代城市发展的探索和初步的理念运用到第五代城市推广中。

　　我希望中国的第五代城市不止一座，可能有更多第五代城市在三大经济圈里面出现，尤其是在我们生活珠三角经济圈，但是我个人有一个不是很乐观的看法，因为我们经常去珠三角进行考察，我觉得还是很失望，珠三角这么大的区域，虽然经济这么发达，但是整个从城市价值的综合体现来看，还谈不到第五代城市的生活价值，更多还是表现经济价值和一种产业价值。

　　尤其是上个月月末我们的代表团到法国考察，我们考察了周边的各个城市，这都是比较著名的工业城市，但是从巴黎一旦乘坐高速铁路到达周边城市，会发现跟巴黎拥挤的古老城市相比，完全在生态环境上是一个非常大的改变，我认为在欧洲城市里他们对生态资源保护和未来利用能够诞生新的城市理念。

　　但是回到珠三角我们还是觉得很遗憾，我把这个遗憾化为冀望，能够以华南酒店用品市场为案例，能够站在城市文明的城市建设我们的市场，而不仅仅作为企业，考虑企业的发展，而且更多希望市场把新的城市理念带到南中国，带到南移城市价值板块里面。如果做到这点，我相信你们大的规模会变成整个南中国的亮点，谢谢大家。

　　【戴欣明】：非常感谢秦刚先生热情洋溢的讲话，秦刚先生是一个文人，又是一个企业家，他们身份很多，又是社会观察家，正因为他有这么多的身份，才能从上下五千年、横亘整个地球的讲大家关心的事情。

　　刚才秦刚先生谈到生活方式的问题，我们不单单是生活方式演绎，更重要的是“经济生活方式”的演绎，我们需要居住生活，更多的是我们经生活，如果只有居住价值，城市的价值显现只能是一个很浅层意思，更多是需要在这样经济生活条件下，需要有一个新的经济生活方式。

　　今天我们荣幸请到广州市寒桐投资顾问有限公司总经理，著名房地产营销权威专家韩世同博士，大家想听一下他对房地产当下的新思路、新的见解。

　　【韩世同】：很高兴戴欣明博士邀请我参加这样的论坛，今天我是从东莞赶过来，广州房地产人士频频出现东莞市场，说明房地产的格局已经开始发生变化，今天和《南方日报》社探讨，我们已经开始形成珠三角楼市格局，这种联动、互动越来越紧密，今天戴博士给我的题目大一点，我想把题目圈小一点，谈一下我对专业市场的观察和探查。

　　在实战方面显然我还是要向戴博士学习的，因为没有亲身参与到行业的运作，尤其像广州专业市场的发展比较多，但是在这里面这种专业的眼光，专业的团队和队伍打造的模式，可能还属于一个比较低的层次，在此探讨专业市场的特点，以及专业市场运营的类型，这方面大家一起作为一个参考和借鉴。

　　讲之前我想谈一下最近经常到东莞考察，今天是《南方日报》做了十大楼盘的考评，给我的感触最大是什么？2001年我参与过早期东莞商业中心的市场研究和下一步策划，当时对东莞了解和把握，给我的一个印象今天应该是扩大一倍，在方方面面扩大一倍。首先我讲人口，刚才秦总讲到一条线三个城市，这一条线有什么区别？三个城市都号称千万人口，我们当时研究的时候，第五次人口普查和东莞官方数据在 400万-500万之间，现在已经号称1000多万，而且经济活力，刚刚李亚明总经理介绍若干个第一，我觉得这是有目共睹的，这样的地区及城市在这么短时间这么长途发展，跟产业长途的进步和产业的带动有很大的关系，在城市化的进程和格局上面，的确存在城市价值南移的倾向。

　　我觉得如果广州再不努力，很多方面都会落后。我谈一下今天刚刚听了各位介绍的东莞餐饮业，现在尚佳搞得华南餐饮酒店用品市场，我有几点感受，我觉得你们这个市场的起点很高，定位也很清楚，而且市场的潜力和空间相当的大。在会前跟李总有过短时间的沟通和交流，三个千万大城市人口东莞位于中间，三个城市酒店业相当发达，市场前景应该很广阔，这里讲的600亿，2000亿的数据都可以作为我们对市场价值判断的参考依据。

　　尤其是我刚刚提出，我们可能也要在交通方面改变一下对东莞在硬件方面不如广州的看法，李总说我刚刚过来25分钟，我想如果我们用同样的时间未必可以抵达，我们凭地理的距离不一定是很精准的判断方式。恐怕也要考虑时间距离，因为交通的环境，交通的条件发生了巨大的变化，这些变化还在不断进行当中。

　　接下来想和大家一起研究探讨我对专业市场运营模式以及特点看法。这些看法不一定对，原来不是太关注专业市场，因为广州专业市场很多和地产界不太挂钩，有些是租一块地然后慢慢起来，但是门类在商业地产当中扮演重要的角色，广州的专业市场据我所观察，主要有三个比较大的突出特点，这个方面将来东莞发展和专业市场这方面也可以参考和借鉴。

　　但广州有一定的比例条件，数量差不多，具一些专业媒体，他们勘测有几百个专业市场，各个种类都拥有，还有一个特点，档次都比较低，目前还没有看到令人耳目一新比较高起点，高档次的高运营水准大型专业市场在广州落。广州这个地方有一个好处，人气比较旺。看广州的服装、鞋类，汽车、零件、电脑、电器城、建材家具、美容用品、这些都可以形成小区的规模的专业市场。我之前也参加过一些专业市场的探讨，广州在这方面是想打造地市商圈，想让原来中心城区的专业市场外迁，能够让档次不断的提升。

　　这也给我们东莞打造辐射面，能够概括比较广大的区域，比如说华南，这样的珠江三角洲大型专业市场创造了机会和条件，广州的专业市场档次不足，主要表现在什么地方？大多数是零件，而且是租地来管理的，往往是由小到大，甚至大家都知道广州有一个海印电器城，它的发展是一些群楼和旧民居改造的，这样管理和运营都相当欠缺，而且也缺乏市场潜力，这样给广州专业市场发展潜力造成一定的瓶颈，不仅是大型的专业比较少，甚至产权式专业市场也很少。

　　刚刚我也跟李总探讨过，我们尚佳不但有60年的使用产权，还是一种被产权经营管理方式，如果解决经营权转移，对将来的尚佳提升价值有很大的潜力的，一会我会提到这个方面，广州人气旺比较突出表现是在广州火车站一带，和广州电脑城这一带，人流和人气都比较旺，但是，这类都属于终端消费品的专业市场，这类的专业市场由于交通枢纽便利条件，不仅是辐射面是全国的，甚至也朝向亚太地区，也有像广州商家，包括我所居住的区域很多中东人，非洲人到这个地方来。我想道滘也可以朝着国际化的方面发展，这个也是相当有前景的。

接下来我讲跟大家简单探讨一下，专业市场的这种类型以及成因，这种形成的原因，我所观察到这些专业市场有几种类型，一种是交通枢纽型，比如说广州火车站交通比较便利的地方。另外有一些大型的专业市场，是有产业来带动的，我曾经到过山东的淄博周村，它形成很多专、业市场，其中，布匹市场和当地的纺织产业有直接的关系，这方面我们也可以看到产业方面顺德乐从，它是一个三大类品的专业市场聚集地，钢材、塑料、家具市场，这三大市场跟产业运营有很密切的关系，现在回过头来看我们的专业酒店，不仅是产业的关系，甚至有很大的消费市场。

　　东莞有很多的酒店业，现在我们酒店的产品不是服务终端客人，不是最终的终端，服务在中间这部分商家，不是直接面临一般消费人群，我们服务对象就是酒店业，如果作为我们的专业市场，我们的目标客户实际上这些经营酒店物品的商家，如何使得我们专业市场迎合这些商家的需求，如何把他们引进来，可以在这里赚到巨大的财富，这是相当至关重要的事情。

　　曾经观察过广州海印专业市场商圈，广州有一家叫做尚贤专业市场的开发户，它在海印商家影响之下，另外海印商业电器商城集团打造小型的市场，有二手货的专业市场，有布匹的专业市场，形成一个小集群，但是采取模式是产权式的，先想办法把它做旺，我参加论坛的时候问过他们，我说你们怎么赚钱？他说我们这个很容易，在广州有一个铺每个月100块钱，但是旺的就是1000块钱，如果产权可以转移的话，100块钱可以卖1万块钱，要是1000块钱就可以卖10万块钱。广州在六二三马路有一个中药市场，也创造过很高的成交价格。广州一德路海鲜市场创造几十万一平方米的价格，这个就可以从租金回报上做推算，如果尚佳市场将来的租金可以做得高，市场价值，本身物业价值就会倍增，如果运营权能被转让的话，实际上能够被充分体现的，这里面我觉得我们应该朝着这个方面去发展。

　　我观察广州专业市场，目前有朝向产权化、集群、以及规模化方向转变的趋向。当然由于目前专业市场，我觉得还没有李总对市场敏感度这么高，所以，这方面很难出现，我们大家都可能知道义乌在小商品上面的辐射力和影响力远远超出城市所影响局面，已经变成国际上知名度的小商品聚散地和常年长期会展基地。

　　我期待尚佳餐饮酒店用品市场能够成为华南，成为珠三角，成为南中国一个很好的创新型的商业地产的模范，谢谢各位。

　　【戴欣明】：谢谢韩博士，他讲的很透彻，实际上，韩世同博士提到专业市场的成功关键：在于城市“规划选址”，“市场根基”，“政府支持”，“物流条件”，“价值策划”和“服务运营管理”。这几个方面都提到了，我希望韩博士有时间给我们做深入的主题演讲。

　　下面我们请正太中国房地产黄海涛先生，他是正太实业投资有限公司、正太联合房地产策划有限公司总经理，著名地产策划人。他演讲主题是《四轮齐转，改变城市命运，双腿起跳，如何实现经济腾飞的目的》，有请。

　　【黄海涛】：首先，我表明身份，我也不是学者，所以，说在这里面也不是讲给学者听，也不是说教。今天所讲的问题和城市的话题非常有关系，今天我演讲的题目“四轮齐转，改变城市运命，双腿起跳，如何实现经济腾飞的目的”以东莞为例破解珠三角产业的迷局。

　　首先，我们回顾一下，从背景来看在经济时期国际竞争环境发生了巨大的变化，国内经济发展也不断对行业、城市提出新的要求，珠三角可以说面临前所未有的压力，我们在过往经验往往成为发展的绊脚石，过往积累也成为转型的非常重大的瓶颈，过往的优势面临新的思考，这是珠三角在整个新时期的挑战，以下我们从几个方面来看：

　　一，从国家经济体系来看，新闻的经济板块运动在加剧，新的产业梯度转移正在快速形成，并且以非常迅速扩张，对于我们曾经在上一轮转移当中，在国内格局中我们相关优势，包括世界格局中的优势都逐步恶化，在经济双边缘化困境逐渐破解出来，在全球生产网络边缘化，在国内生产体系我们也是处在边缘化的位置。

　　而且产业转移过程当中，像越南等等一些发展中国家也成为转移的重要承接力，最终形成新的制造业的转移，所以，中国的制造业从大国向强国的梦想，有可能在这一轮转移中夭折，我们必须在国际经济一体化下思考城市的发展问题。

　　二，从全球经济一体化的角度来看，中国经济已经在世界经济中扮演非常举足轻重的位置，在中华民国崛起的背后我们有另外一股力量，这是我们很少人关注的，国际资本市场发动新一轮更高层次的战争，尤其是金融货币形成，形成对中国的威胁是更大的。相比制造业梯度性转移来讲是更好的，国际经济尝试重蹈覆辙推向日本经济。在这个过程当中，国际资本“两进一出”和中国资本形成最大的城市。

　　前段时间举办企业界论坛，奉劝我们的企业家行业，中国很多领导人，不能只顾埋头拉车，要抬头看路，威胁中国最大的问题，国际货币战争、金融货币所带来中国未来形成泡沫。

　　三，从国内区域竞争来看，在城乡统筹发展包括区域经济均衡发展的要求下，中国新的经济将会重新塑造，包括我们看到中部崛起，西部开发，东北振兴，包括京津唐开发区，新的经济区和经济体诞生了，一方面我们新生政治性经济体在逐步增长，快速分化珠三角市场，内部省份后发优势也突显出对珠三角市场经济分流，在一个分化和分流过程当中，必然形成对我们珠三角经济板块的强有力的竞争，珠三角的各大城市将面临一个问题，面临内忧外患的局面。

　　从国内GDP的增长对国民经济的贡献度明显增加，同时看到珠三角上千企业倒闭现象，在我们身边发生，这也不是危言耸听的。所以，作为东莞城市经济发展局面，整个珠三角是非常具有代表性的，在上述国际国内区域经济方面来讲，珠三角曾经作为中国改革开放的试验田，代表非常骄傲，在目前来讲面临很大挑战，我们应该如何积极主动思考，下一步实行转型发展战略问题。

　　作为东部经济走廊经济中间地段，东莞市地理上的位置，就像珠三角大多城市一样，大部分城市都是经历发展历程，有非常多的金融，所以说，东莞非常有代表性的，我们从现实和这样的角度出发，以下把东莞在城市成长的路径以及相关问题做为分析，我们对破解珠三角的迷局也一个帮助。

　　我们回顾一下东莞城市发展的阶段：

　　一，农业社会形态。

　　二，农村工业化的阶段。我们经常听说村村点火，户户冒烟。

　　三，我们初级城市化的阶段，我们经常听到农村不像农村，城市不像城市，这就是东莞的典型特征，因为初级化阶段让东莞实行大的改进。

　　四，二次工业化革命。我们经常听到东莞塞车、莞深高速塞车、全球电网涨价，也就是说东莞已经在全球、全世界制造业已经扮演较为重要的角色，二次工业化革命使东莞成为整个珠三角思想，这个阶段主要以电子信息产业为代表阶段。

　　五，中级城市化阶段，2000年前和今天去东莞看，东莞是日新月异，东莞的发展不像城市，非常有鲜明的城市个性和特征，城市的建筑和总体的面貌环境，在珠三角地级市可以说是非常预料的。我们认为通过中级城市化的阶段在2000年以后，只有星星没有月亮。把城市打造密集的基础设施网，东莞可以说是很辉煌的时代，当时很多奇迹，同时也创造了中国很多第一。

　　我们用一组数据看一下，东莞的土地面积是2400多平方公里，不足全国千分之二，户籍人口也占全国千分之一，但是东莞创造1.5%GDP，东莞用了仅仅20年的时间制造名城，用20年时间完成了发达过程100年走的道路，在这个层次和方法计算的话，应该说东莞是非常好的。珠三角和长三角为整个中国贡献是非常大的。我们通过另外一组数据看一下，实际上另外的数据是反应更真实、更现实意义的情况。

　　在东莞每一平方公里产值仅仅有1亿产值，但是实际上每一公里人口的密度，据不完全统计达到了5000多人，这是一个相当大的城市利润，人均GDP是21000多亿，我上网查看了资料，排名在30多位，我记得伊朗市是2700多，如果这样计算的话，传统经济增长方式难以为继。

　　迫切需要经济与社会转体，东莞模式遭遇到前所未有的挑战，经济发展的矛盾和模式转型的很慢，经济的薄弱等问题日渐突出。

　　第一，我谈的东莞问题和珠三角区域的关联性都差不到。土地资源贫瘠以东莞为例，东莞360万亩，也就是32个镇区有1000多亩地，实际上就没有用了，土地资源陷入枯竭的状态。

　　第二，水源和水质气污染，改革开放20年所积累的财富和收入，在未来可能用于还城市一片绿水蓝天都做不到，我们在为前期的发展要买单，付出代价。

　　第三，我们电力成本高涨，导致生产无法正常进行，企业的成本高起，在尤其是国际市场贸易压低中国的采购价格，中部成本不断上涨的问题，从赚钱到不赚钱应该说，这个成本高起也是阻碍企业发展的重要原因。

　　第四，东莞非常知名的全国品牌工厂，出现bagong显像，在最近几天时间两个大型企业成千上万个人员bagong，原因是生存的环境不好，工资收入太低，长期以来的企业透支劳动力资源，在新的时期当中优势和劣势出来了。

　　第五，人口结构严重倒挂，在其他市也有，在东莞市显得尤为突出，东莞是制造业名城。以我们经验判断有1200万的人，倒挂式没有一个城市可以做。在结构严重倒挂的时候，按照1000万计算，我们是及其不乐观。我们的财富在某种程度上对于人力资源具备剥削成本在里面，发展到今时今日社会提倡和谐，包括社会成本退职方面，我们的劣势结构互相呼应。

　　综上所有的主要城市资源产生矛盾，问题的根源在于产业结构的问题所导致经济社会非结构性的矛盾问题，为什么说产业我大概把逻辑关系做一个简单说明？

　　首先来讲东莞城市人口以产业为特征决定的，所以，我们说东莞是典型的产业结构人口，什么样的产业就有什么样的人，东莞劳动密集型低附加值、含量，需要的人才就不够，人的素质低，这么一个情况下，人的问题导致资源的消耗问题，结构不合理的问题产生，也因为低附加值劳动密集型在最出发展新阶段，无序开发土地，人口太多，外地人对这个城市责任心绝对没有这个本地大，城市环保问题，社会治安问题等等一系列问题都产生了。

　　所以，基于以前我们是国际制造业名城，是成名制造业，在这个过程中，只有解决产业问题，才可以从根本上解决东莞城市发展问题，曾经飞蝗的产业结构，成就城市的产业结构，在这个时候成为城市中的心病？这样进入我们最后一个主题，如何做到四轮驱动，改变城市命运，如何实行双腿并举，实现经济的腾飞，从东莞珠三角工程速度来看，这是一个危机，也透视出中国制造业的，那就是低成本，低利润，缺乏自主品牌和技术含量。

　　劳动密集型制造业没有核心竞争力，面临的危机不单单是一个生产危机，而是企业生存的危机，以我之所见，今日的局面应该是新旧并举之时，在这个背景下呈现某种因素引起未来城市的发展，我们有一个关键词来看看，什么是转？转的是什么东西？第一是“转移”，第二是“转换”、第三是“转型”，第四是“转变”，我们对这四个部分进行一些阐述。

　　第一，转移，向制造业发展矛盾突出，特征是非常明显的，以东莞为例，OEM形式下影响批判，简单8而言，上游没有水的话，或者分流到其他地方去的话，下游的话也不可能有水，再生产链条完善带来生产成本低，能力强。制造业进行新一轮梯度转移已经成定局，与大多数传统制造业而言，向自由品牌开发，以及自荐市场渠道转型可以说迫在眉睫，制造业转型当下的瓶颈受制于品牌力，交易渠道，技术创新以及服务升级的问题，以及制度和体制性的创新这是矛盾是非常突出。

　　两种不同的类型，不同思维行为模式，趋势差别和被管理的对象一个迥异，对于东莞城市将是一次挑战，成功与东莞，如果能坚固两者和谐平衡，协调发展经济与社会，对于东莞便是新的亮点。意向在诸多行业以及企业发展来看，与东莞城市恰恰在这个时候很多方式隐含着内在东西。

　　在对比中深入分析，我们也发现，东莞经济发展对于行业发展出现同步性，由传统向新型工业化迈进，效益发展改变中，有数量性经济向质量性经济转变，由资源主导性经济向创新主导性经济转变，产业经济结构是经济结构的基础与关键，所以经济结构转型迫在眉睫。

　　第二，产业梯度转移是大势所趋，上一轮转移背景当中，从欧美、台湾、香港中国大陆现在形成新的转移，哪里成本低去哪里，这样产业梯度转移是非常明显的，我们在转移过程当中存在转出去就要进来，如果达不到均衡的话，我们有可能面临最终产业化。

　　第三，价值多级的转换，这样部分如何形成向工业级发展，只有下一轮制造业的低端产业来讲，向中高端产业发展，这是价值体现的，这是有一个小例子，对于制造业来讲，在发达国家也是根本的，并没有丢弃，而是发展什么样的制造业，我们说飞机也是制造业，对东莞来讲发展什么样制造业是我们要思考的问题。

　　第四，模式观念的转变，我们谈到所有的一切均离不开一个观念和一个先进模式，我们没有先进观念和新模式，在新的发展时期是一定出问题，可能这么说在20年前在今天是落后的观念，在观念的转变中应该更开放的心态，更上进的心态来对待。

　　最后希望这个项目能够圆满的成功，论坛能够圆满的召开。

　　【戴欣明】：谢谢黄海涛先生的演讲，我们希望有机会听黄海涛先生的演讲，四轮齐转让我想起另外一个话题，就是深圳四杰之一的高海燕博士，他曾经提到一个说法，叫“ABS生活”，在东莞这一带我们看到的车粤A、B、S，东莞成为核心地带已经成为商家必经之地，我们不知道来到东莞还是深圳，因为这些车牌在东莞到处都可以看到，这个的生活方式我认为是核心价值的体现。

　　接下来请慧聪网广东分公司副总经理邓盾为大家做腾飞酒店与房地产行业主题演讲。

　　【邓盾】：我讲的的主题更贴切我们的主题，因为受到邀请后，我仔细的想了一下，今天怎么样演讲，第一展现我的公司，第二怎么样让我们的尚佳更好，更快速的进入市场的行业当中，我做了一个课题，叫做腾飞的酒店用品行业，戴老师跟我作的课题很好，但是我还是想说我自己的课题，腾飞的酒店用品行业，中国行业专业市场已经越来越多，我想起一个心思，先给什么样的东西，然后我就挖空心思找到一份资料是近在前景，我们整个行业的分析报告，所以我今天主题分三块;

　　第一，酒店市场前景分析。

　　第二，尚佳利益同酒店的潜在利益关系，因为我们开这样酒店活动不是我们酒店的获益，最终是尚佳获益，尚佳获益就能长远跟我们一起走下去，这是最基本的东西。

　　第三，我们两家企业现在做了很久，今年我们一直在讨论和考虑，双方之间战略联盟的关系，因为慧聪网毕竟是专业的网站，我们有各种各样的服务，双方的联合我觉得会做得更好，慧聪网在酒店业务方面运作了八九点。

　　酒店行业市场前景分析，中国正迎来一个酒店业大发展的时代，近在2008年奥运会，2010年上海的世博会，2010年广州亚运会和深圳大运会，这是近几年看到中国各大型的会议，迎奥运酒店发展进入高涨期，随着经济和理由的产业快速发展，以及奥运的逼近，2007年初酒店业发展进入了一个高潮，酒店扩张速度比去年更快，经济型酒店、绿色酒店、豪华酒店等等，各种类型酒店层出不穷。

　　我的公司在广州经济是发展比较集中的地带，发现这几年七天连锁已经诞生了，还有商务酒店出现了，这些酒店的价格不会太高，不像五星、四星那么高，他们就是200元左右，但是却很受商人的欢迎，我们出去不需要豪华的，但是低价位的行业已经找到五星级的感觉。

　　我们看一下来北京为了迎接2008年奥运会到来，新装修的客房近万，到了2008年北京酒店由12000家增加到15000家，亚运会是广州举办的，这个是更大的商机，酒店业发展进入高潮期，承接了11年广州酒店出现井喷的发展，新酒店或者正在翻新的酒店几乎是随处可见，到了2010年五星级酒店广州达到25家，四星级更是目前24家增加到60家。

　　我们这些具体内容讲酒店，很多老酒店就拿广州的东方宾馆把酒店进行了一次翻新，光翻新花了整个2个亿，如果动东方宾馆若干年采购给到东莞尚佳这是很客观的数字，这就是给商家的产品能不能卖出去的重要保证。

　　酒店业互换绿色创新，在巨大市场机会面前，国内酒店业存在诸多问题，刚才也谈到好的地方，发展前景的问题，包括政府官员都希望现有酒店绿色环保的酒店用品供应商，说明我们现在酒店产品已经很多，但是标准考虑将来的尚佳如何选择我们的酒店用品的商家的问题。

　　哪些商家可以进到我们这里来，所有都进来是不可以的，所以我们要怎么样？要有什么样保证能够让采购者得到实惠，这也是我们将来要衡量的东西。

　　我们看一下另外很关键的内容，我想到了天桥，市场是怎么来的？因为有了天桥，傍晚的时候我们发现有很多的新疆人、西藏人卖他们的首饰，因为有天桥所以有市场，因为有的产品，所以今天有了各种类型的专业市场。

　　第一，为什么6个平米冷饮商铺一年租金达到40万天价，因为这个商铺可以卖掉4个卡车冷饮。

　　第二，为什么许多商铺免租金都没有人进去？因为哪里一定没有什么生意可做。

　　我们将来的走势是什么？我们将来这样经过包装，经过各种渠道的打造，经过台上嘉宾对我们的重点推广，一定是旺地，既然是旺地商家为什么不选择？

　　商家的汇报从我们酒店用品存在的关系，商品黄金与否首先是经营者是否赚钱，我想台下有很多参展的，酒店的凳子酒店的餐布这些东西，首先你要考虑是否可以赚钱，商铺是否可以收回投资和汇报，一切源头采购商是否给必须光临的理由。重中之重一就是我们将来这么大的酒店用品市场，有多少个采购商，从50年前的展会到今天广交会带出了各种各样行业的展会，在中国行业展会将近600个展会，展会是怎么做的？

　　第一，定一个展馆。

　　第二，策划，投放广告，往哪投？广交会完全是国务院，商务大的方向，国家告诉各地政府，我们要怎么样做展会，你们对各个省有多少各企业指标，没有办法强制性的。但是行业的展会酒店用品展，怎么办？也是一样的。

　　第三，立项，定展馆内容，策划投放广告，往哪投，在电视上投广告不可以，因为要专业的市场要有专业的人去看，这个展会我们妈过来看就不行，因为不买东西，一点意义都没有。

　　只有采购酒店用品商人才有用，在这样的展会上只出现两种人，一种是买家，一种卖家，招展办展会做的工作，展会最大的作用是什么？短、勤、快，时间短一年搞几次频率，达成交易的几率非常快，但是能够给商家有针对性的效果，为什么年年搞这样的展会还有人来，一定是参展商家揭了几个单子。

　　我来了才花8000块钱搞一个展会，或许能接到，我们把这个展会能否比成尚佳，其实是一个意思，今天琶洲展馆就是我们的尚佳，我们能够在一年后吸引昨天和今天来的采购商和供应商吗。

　　第二，酒店用品如何做的？

　　一、调研、立项，搞了大量的人员进行调查研究。

　　二、我们把市场放在东莞的哪个地方，为什么把放在东莞的辽阔，为什么放在松山湖，为什么放在道滘的出口，这些要经过长时间的调查和研究，最后找相关的支持。

　　三、建筑规划。

　　四、广告策划。

　　五、项目合作，合作的目的和广告策划都是为了快速推出，今天我们的这样会议为了很快把我们推出来。

　　六、参展，招商，再参展，再招商，我们从这个理念看一下，专业的市场着眼未来，长久发展，因为不是展会，不是坐三天，要做长久的。

　　比如搞五年就没有了，要长长久久的发展，但是最重要的是吸引供应商和采购商到来，是要用专业的媒体投放和积累大量采购商，拥有强大的市场数据库，尚佳通过这个前期运作，通过各种媒体的合作，就会找合作的资源，比如说媒体投放，搞什么样媒体投放？这里面出现我们想的东西。

　　有大量的采购商，将来有4000个商铺，有4500采购商的时候这个时候我们就火爆了，要拥有强大的市场数据库，数据库里面的企业从而而来，让前来采购的人们分析比较选择货币，在酒店用品内完成采购的一切需要，想要什么就给他什么。

　　我去过东莞很多次，见李总也见过一次，我觉得谈得很好，我们有长期合作，李总看重慧聪网酒店行业的市场，因为我们做了7、8年专业酒店用品行业，在我们里面拥有庞大的数据库，而这种数据库恰恰能够支持酒店用品运作的。所以，我们之间合作了。

　　这里我也介绍一下自己的公司，慧聪网所有人都知道，成立15年的时间，在香港上市有2700个员工，我们拥有不仅仅是酒店用品，我们做了中国关于有汽车，广电、家电、电子64个纵深的行业网站，每一个行业我们会有将近80、90个专业的人去操纵行业。慧聪网经历了7年多时间，拥有4万家会员用户，国内外的采购商数据库已经达到2万，收费会员产生2000家，大家可以去我们的展位，我们的展位就在尚佳旁边，每个月我们出中国行业信息书刊，中国各大城市酒店用品都同慧聪有行业合作，相比同类电子商务公司，慧聪行业频道更加的专业，更加的懂行业。

　　为什么慧聪要和我们合作？为什么要打造这样的战略关系，我觉得有三个理由;我们是一个做15年的公司，这个尚佳正在打造一个很大的用品城和市场，双方之间的合作我觉得有几个理由。

　　第一，这么大酒店用品城完全卡几个人是不可能的，肯定是有政府的合作，支持规模的空前庞大，从开始这个上面可以看到，而且专注酒店用品市场。我们要走的是专业线，他们常年的规划将来的市场运作是什么样，所以我们选择的第一个理由是这样的，投资30万平方，一期达到5万平方，投资将近2个亿，投资钱进去要长期做出去，如果不专注做它干什么。

　　第二，地理位置优势和强大的酒店集群前景可观。“广莞深”经济走廊的核心位置—东莞市道滘镇、广深高速道滘出入口旁，距东莞市区仅十多分钟车，区域与交通优势非常明显。东莞酒店非常发达，五星级酒店16家，3星级以上酒店达98多家，是中国酒店最多的地级市城市。

　　第三，开发商的实例和公司高层领导的用心。我觉得这方面很重要，东莞尚佳有很丰富的房地产开发经验，在东莞及周边有多处楼盘，而且非常有名气。另外一块我觉得是公司高层领导的用心，这么大的项目，如果高层整个决策层没有用心那就完了。但是通过前期跟李总的沟通我发现高层领导非常的专业，非常的用心，当得到广州有一个消息的时候他们一起乘车去讨论，我们该怎么做？我们面临的问题是什么？如果一个很大的项目不用心怎么能做得好，所以我觉得慧聪也是非常用心的，我们双方用心，我相信一定会做得更好。

　　通过我刚才一个简单的讲解，我觉得聪明的商家一定要选择尚佳，我的一个朋友2D馆给他介绍尚佳，你和李总找个时间谈一下，聪明的商家一定要选择尚佳，因为从前期投入所有的东西都是非常的专著的，同时我也祝尚佳明天会更好，我们一起打造宏伟蓝图，谢谢大家！

【戴欣明】：谢谢邓盾先生的精彩演讲。

我来的过程很多媒体非常关心一个问题，想知道2008年房地产发展趋势，所以我想把这个话题进入下一轮的议题：对话环节，《中国城市市场化与2008年房地产发展趋势》。

　　我邀请两位嘉宾上台：一位是珠三角地产网总裁孟家庆先生，我想请邓盾和黄海涛先生在台下就坐。

　　另外是深圳众厦实业发展有限公司总经理助理林晓华先生。

　　在座的嘉宾三位是深圳的专家，一位是广州的专家，过去的一年深圳和广州两地的房地产市场发生了非常大的变化，大家都已经知道到年底以后出台了很多宏观调控政策，这些政策直接就针对于房地产市场，当然我们通常所说的房地产是指住宅项目，和商业地产没有太大关系，大家感觉到商业地产的春天已经来临了。

　　但是我们现在更多的人，还关注住宅房产项目在2008年何去何从，我很想听一下各位的意见？下面请珠三角地产网总裁孟家庆先生按谈一谈他的看法。

　　【孟家庆】：首先我认为今天的高峰论坛是定了一个点，因为我们在做珠三角地产网的时候，对珠三角整个城市群做了非常认真细致的分析。包括国际上大纽约、大伦敦都做了分析，刚才几位专家用了一些专业的术语产生了一些观点。中国一句老话“男怕入错行，女怕嫁错郎”在现在发展城市进入市场化的时候，城市必须踩准点，在这里我不是攻击珠海，到目前为止珠海已经转变了六次观念，其中始终围绕一个观点就是高科技和旅游，这是和深圳标准冲突，所以，珠海这么多年经济发展没有得到高速的发展。

　　【戴欣明】：实际上珠海城市市场化程度不是很高。

　　【孟家庆】：对的，大家说市场化，我可以问一下在座的各位朋友，谁给我解释一下市场化的意思？你自己心里最清楚，包括在书上、网络上有没有人给你讲城市市场化是什么样？有一些论文里面对市场化有一些抽象的解释，在这里面也有一些通俗的话给大家共勉，市场化就是共计最大限度的满足需求，这就叫市场化，当然这种需求多种多样，我们就看一下东莞市场化做到了什么程度。

　　我们看到珠三角在九座大城市中扮演一个角色，大型的商业积聚地，或者商业细分过来的专业市场积聚地，这个城市群缺少一个东西，就是高速公路，我们路人所说的轻轨，实际上在日本，欧洲、法国等一些国家叫高铁。

　　【戴欣明】：秦总怎么理解中国城市市场化？我认为他已经辐射了全国，我们在做“莞深同城”的时候，中央电视台也关心“莞深同城”对于全国的影响是什么？我认为这是市场化的表现形式。

　　【孟家庆】：我再补充一点，在珠三角城市群众之有东莞响当当房地产企业品牌，万科，金地，招商甚至包括民间大的房地产企业品牌，但是你看一看广州哪里有几个这样的公司，这些公司每一个背后都有无数的人，包括研究的人，或者市场分析的人，所以，我认为他们已经告诉我市场发展潜力是大的。

（孟家庆）

　　【秦刚】：11月份的时候去了法国，我们随着中国青年代表团去的，全部是去考察城市，我从巴黎出发到了土耳，南特等几个中小型的城市，他们和巴黎之间通过高速铁路构成的一个非常发达、便捷的交通网络。我们在06年的时候，提出了“同城生活”概念，在这个过程中，深圳地产有好多同仁大家一起推动潮流，发展商抓住机遇，尤其是东莞迅速把房价拉升，在广东投入招牌情况下，把利润实现最大化。

　　无论是广深同城，还是深圳一小时经济圈，还是停留在非常小的经济圈，非常从地产距离衡量，从深圳到东莞不过就是30多公里，远一点的到东莞市区是50公里，如果是自驾车，由于交通道路设计的不合理，由于交通管理低下，由于开车文明的程度不够，这几大原因造成30-50里路途往往要一个小时以上的过程。一旦达到45分钟以上，开车的司机就陷入疲劳了。只有通过轨道交通才可以解决大城市之间的交通枢纽关系，以巴黎和土耳的关系为例，土耳去巴黎要200多我公里，巴黎到土耳做高铁55分钟可以到达，到了土耳以后看到很多小别墅非常漂亮，这些都是很多是巴黎的市民移居到土耳，这个是非常有田园的美感。这些人选择土耳他在巴黎上班，他们买张月票大概是500欧元左右，用一个月平均每天也都20多欧的成本。

　　【戴欣明】：如果城市市场化，首先是交通先行，目前来讲珠三角走在前面了。下面请众厦的总经理助理林晓华谈谈他的看法。

（林晓华）

　　【林晓华】：首先我想纠正一下刚才孟总的一个观点，因为我长期在珠海市场做一些研究，首先品牌拉升在珠海的比例是非常高，我们所知道上市公司都是在珠海的做主场，万科全部在珠海有项目。

　　珠海应该是东莞一个消费出口，因为我们知道有生产就有销售，销售在哪里？归根结底有销售品市场的基地，我们珠海有一个特征，以旅游为主导，定位是浪漫之城，定位可能有点超前，珠海全国有70%的企业软件，这点大家都清楚，珠海现在受益于什么因素，在珠海城市化过程中，澳门因素起了多大的作用，我拿一个数字，大家就清楚了，美国拉斯维加斯一年可能收入500亿的港币，现在澳门前10月国彩税已经达到520亿港币，已经成为收入最大的地方。未来珠海酒店也是非常了得的，包括商务和会展功能，会吸引大批的酒店和餐饮行业居住，终端消费将刺激华南的餐饮的产业批发，产品的销售，这觉得尚佳应该着重重视调研。因为最终是经过虎门大桥，未来只要有需求的话，产业升级肯定会带动消费品的需求。

　　另外，谈一下我对城市化的看法，从2008年开始，我赞同戴欣明的观点，我们应该进入商业地产的发展新纪元，为什么？因为住宅市场投资功能被弱化，尤其是品牌商业地产投机投资功能应该被强化，这是未来我们作为细分房地产业的关键点，谢谢。

（30多家主流媒体到场报导）

【戴欣明】：我觉得很多人非常关心未来的房价是怎么样？我们的专家很聪明，没有直接回答这样的问题，有个说法，直接谈论房价是很蠢的行为。就像林晓华所说的，我们已经迎来了整个房地产第二轮的上涨，这个上涨实际上商业地产，确切的讲2008年趋势是什么？我相信大家已经有一个主题，就是2008年是“商业地产是新纪元”，我们对于房地产本身寄于一个厚望，希望它可以回归理性。

【戴欣明】：我想请韩世同博士谈谈他的观点。

　　【韩世同】：最近我们有观察到王石观点已经出现，我觉得可能是被迫的做这个认同和表态，因为广州报纸上明确说他不是太高兴。我是这样看，拐点是一个比较长期的观点，应该是长期的概念，但是完全存在可能性，今天做这种判断还早一些，如果继续下来，再上去，可能只是一个高位调整，如果从我们的购买能力来衡量，我期待楼价回归理性，逐渐回归到主流消费群体合理区间，这是我的一个判断和观点。

　　【戴欣明】：由于时间关系，一些细节我们不探讨了，房价问题是民生问题，希望大家可以理性看待我们的房产市场，在购买房子的时候从自己的实际需要购买自己经济所可以负担的产品，不要盲目追涨或者超跌，我认为未来需要理性的房地产市场。

　　回到最开始我们提到话题，整个华南区有年超过2000亿的餐饮酒店用品采购需求，东莞有600多亿，这是比较现实的市场，东莞作为华南的核心重镇，在这里肯定要有品牌价值的专业市场参与市场之中，来解决餐饮酒店用品的系统采购问题，这也意味着城市价值在南移，这也是为什么我们举办今天的论坛的初衷。

　　尚佳华南餐饮酒店用品市场在东莞道滘镇诞生了，今天也是我们跟媒体朋友们第一次见面，我们希望和广大媒体朋友建立一个共赢的平台。在政府的大力支持下，我们尚佳有信心把尚佳华南餐饮酒店用品市场打造成中国最具投资价值餐饮酒店用品市场，尚佳会以高姿态面市，致力于打造中国最具价值的餐饮酒店用品采购平台，为人们寻求新的经济生活方式，开启一扇大门，今天论坛到此结束，谢谢各位来宾！