一、 开发商未按照销售宣传的承诺和设计规划图纸进行施工建设，
擅自更改规划方案，不能达到“高尚社区”的允诺，严重影响房屋的价值，开发商这一行为，已经违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号) 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
二、 开发商为了自身的利益不按照合同的约定的条件进行交付房
屋，不具备交付条件的房屋，根据合同的约定，小区的道路及绿化工程应当完工，道路应具备通行能力，绿化应完成栽植，但事实上与合同约定不符，开发商未按照《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故开发商应当按照《合同法》第107条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、 开发商为业主建设的房屋未完工，有关部门未竣工验收，还没
有认可该房屋合格，就强行交房，违反〈城市房地产开发经营管理条例〉第十七条、第十八条的规定，开发商不仅要承担违约责任，还应当依据〈城市房地产开发经营管理条例〉第三十六、第三十七条的规定，由县级以上的人民政府房地产开发主管部门责令限期补办手续，逾期给予行政处罚，给购买人造成损失的，不仅要承担赔偿责任，后果严重的，依法追究刑事责任。
四、 依据2005年2月2日（川价函〔2005〕22号）《四川省物价局关于对绵阳市关于（川价字费〔1999〕117号）文有关问题的请示复函》：“二、商品房价格的成本构成中已包括房屋建筑安装工程费(既按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程〔含安装〕的费用。)和基础设施建设费用(既开发项目内发生的道路供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用)。不应再价外收取两管三线的安装费用。三、现阶段住户与商品房销售商在购房时签约的合同中已明示没有包括水、电、气等两管三线的成本时，根据《合同法》签约是有效的”。两管三线费是政府明确取消的收费项目，开发商重复收取两管三线费是违法的；开发商以“生活设施配套费”收取业主费用，是自立收费项目的行为，根据国家计划委员会发布了《价格违法行为行政处罚规定》第7条定，“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处2万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：(5)自立收费项目或者自定标准收费的； (6)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的； (7)对政府明令取消的收费项目继续收费的。”
所以，开发商不仅违反的合同约定，应当承担全面履行合同的义务，赔偿业主损失，或支付违约金，退还房款的责任；而且有关部还应对其处以行政处罚，若构成犯罪，还应追究直接责任人员的刑事责任。
附：
中海国际社区橙郡一期业主
致中海信合（成都）物业发展有限公司函
中海信合（成都）物业发展有限公司：
从2007年9月起，中海国际社区橙郡一期6-10栋业主陆续收到贵公司就《橙郡一期入伙通知》的邀请，至9 月28日已经收房和未收房的部分业主认为：贵公司与施工、监理以及供应商通力合作，基本完成了一期工程的建设，基本确保该项目能按时交付。在此，中海国际社区橙郡一期业主对你们付出的劳动表示感谢。
但是在橙郡一期项目基本完成的同时，我们希望贵公司也能看到大部份业主在本次收房、验房过程中发现的诸多问题和存在的不足，特别是针对橙郡一期房屋尚存在部分质量问题、社区配套尚待完善、景观设计与《橙郡一期产品手册》（以下简称《产品手册》）出入较大，中庭地面停车、绿化施工问题较多等情况，对此，相当一部分业主备感上当受骗，情绪激烈。在橙郡一期目前明显还不具备入住条件就匆忙交房的状况下，贵公司又不注重交房之初，部份业主所提出过的一些口头上的建议和整改意见，未能及时加强与业主的沟通，整改进度慢，存在糊弄业主、拖延隐瞒等不诚信行为，甚至在房屋交付程序上诱导业主，在资料提供等方面设置人为障碍，极不尊重业主的合法权益。贵公司作为一流的房地产公司，如此严重缺乏诚信的行为，显然与中海精神相去甚远，之前已经引起了包括蓝岸、碧林在内、目前橙郡的广大业主强烈不满。为维护广大业主的合法权益，保证中海国际社区的高档生活品质，增进贵公司与广大业主的和谐发展，我们决定以函件方式将有关问题通报贵公司，以督促贵公司本着为公司长远利益着想、为业主着想的态度，高度重视，积极筹划，合理安排，切实按照规划与事前承诺，搞好橙郡的整改，做好中海国际社区的后续开发。
。 一、橙郡一期目前存在的问题汇总
（一）室内配套问题汇总：
1. 住户门为防盗门乃国家强制规定，即使开发商与部分业主签订合同为“高级钢制门”也无权超越国家法律法规，用防火门代替；况且目前入户门质量太差，普遍有划伤、生锈和凹陷并且没有猫眼，存在安全隐患。
2. 入户花园阳台与进户门旁过厅的窗户距离很近，极易从该窗户翻进业主入户花园，存在很大的安全隐患，这样防盗门还有什么安全意义？
3. 屋内多处墙壁敲击整面墙发出空响（即为空鼓，保温层除外）这是普遍问题，个别业主室内有30处左右空鼓。在工程部初步整改后，空鼓处本该填充水泥的部分被补上了用手指即可抠开的腻子，存在严重的敷衍行为，请问KFS这是什么态度？
4. 上下相邻两层的双层挑高阳台间存在严重安全隐患，楼上的可从窗户轻易跳到楼下，楼下的站在高凳子上便可以爬到楼上，这样的安全问题如何解决？
5.国家强制标准窗户高≥90㎝，而部分业主室内窗户高度＜90㎝未达标，另有在已浇筑完成的楼板上开槽20㎝*10㎝*300㎝等严重安全隐患！请问KFS是如何整体验收竣工的？
6. 强（弱）电箱安装质量太差，很多配电箱都没有螺丝，贵公司员工解释是工人素质不高，故意破坏。作为开发商，没有监督好工人，必须整改。
7. 塑钢门配件的安装质量太差，松的松，紧的紧；塑钢窗质量差，普遍存在45度角结构裂缝。塑钢门窗密封安置很差，密封胶条不平整，转角随意，窗门质量以及安装质量不合格。
8．室内屋顶钢筋和墙面内保温有严重质量问题致多处生锈。
9. 原来买房时承诺3表全部在屋外，现在气表还是在室内，有安全隐患。
10. 厨房无地漏。
11．一楼花园无水龙头。
12．安全通道的楼梯一面没贴磁砖。
（二）公共区域问题汇总
1. 橙郡绿化率问题
橙郡小区绿化决未达到规划的35%，并且树种较单一，品质不高，成本低廉，种植稀疏，观赏性不强，景观造型简陋粗糙；乔木与灌木搭配、草坪收坡等布局上有严重缺陷；绿地临小区道路边界处未设置路缘石，遇雨天将成泥泞小道。如果贵公司拿不出橙郡绿化在依据国家规定计算方法的前提下达到35%的有力证据，则贵公司必须进行整改！
2. 小区中庭大量违规修建地面停车位问题
（1）安全得不到保障。业主，尤其是孩子、老人本应享有在居住区内休闲、散步等各项活动的权利，但近千辆频繁和密集的车辆出入使这基本权利被剥夺了！
（2）环境的安静得不到保障。每天与嘈杂的喇叭声和发动机的轰鸣声一起生活！
（3）污染严重。大量地面上停车，使低层住户特别是一层住户（我们房屋每平方单价费用属于最高一类的）除了深受噪音的干扰外，更饱受汽车产生的废气造成空气污染加重之苦！
（4）严重占用绿化区域。小汽车的增多和停放占用绿化，带来景观上的问题，整个中庭就是个绿化还不错的停车场！
（5）住宅小区停车未人车分离。住宅停车方式可分为地面停车和车库停车两种。地面停车方式由于投资少，见效快，而且方便快捷，适合在中低档的住宅小区中采用。另一种是目前大多数知名楼盘采用的地下停车。橙郡作为高档的中海国际社区住宅，在购买时支付了明显高于其他楼盘的价格，却成了国际社区的中低档的组团。
3. 车库人行入口距离太远问题。
车库人行入口距离单元门太远，如遇到下雨等不良天候，给业主造成非常大的麻烦。由于各单元电梯不是都能直接进入地下停车场，成为橙郡设计的明显缺陷与失误，在降低成本同时迫使业主在雨天、有老人、小孩时只有到小区内地面停车，转移安全责任，是对广大业主安全极为不负责任的做法。
4.楼梯间公共区域的木门质量低劣问题。
楼梯间公共区域居然采用木门，而且质量低劣、粗糙、刷漆不均匀，让人怀疑可能是用其他地方才拆下来的旧门，重新刷漆都懒得好好刷的程度。这可谓国际社区质量标准最低的极致！
5.一楼入户大堂和各层电梯间的“照妖镜”设计问题。
一楼入户大堂和各层电梯间的“照妖镜”设计俗气色彩晦暗，不反对用玻璃或镜子，但请设计吻合国际社区的国际水准！一楼入户大堂没有任何装饰、空空荡荡毫无生气！
6.橙郡停车位的比例问题。
橙郡停车位的比例是1：0.7，实际政府规范应该是1：1.2 ，据说是克扣我们橙郡的车位给了别墅区的使用，别墅区的车位比例高达1：3甚至更高，是这样吗？KFS认为广大橙郡的业主会同意这样不平等的社区、国民待遇吗？
7.建筑外立面粗糙，已经看见线条脱落现象。
8.楼顶大面积渗水（9-4单元就是一例）。
（三）社区配套问题汇总：
1. 社区学校性质、档次问题（此问题关系到中海全体业主今后的小孩，是切身利益，贵公司必须认真对待！！）
贵公司未能引入之前承诺的泡桐树或龙江路小学，而是引入了私立性质的成都外国语学校附属小学，缺乏政府支持，学校经费和教学质量难以保证；价格昂贵，年交费2.1万元，小学6年超过12万元，是目前成都市知名小学择校费最高档次的3倍！涉嫌欺骗业主的事实是存在的，中海剥夺业主孩子受优质性价比教育的事实是存在的，这点我们绝不让步！
2.体育设施问题。
贵公司承诺的体育公园、一个露天游泳池，一个室内恒温游泳池等全民健身的场所到底规划在哪里，什么时候开始建设、什么时候可以交付使用？
二、业主在验房程序上的具体要求
（一）延长交房期间，从业主验房合格、接收房屋钥匙之日
起计算物管费。一是交房期间延一个月，物管费从业主接收房屋
钥匙之日起计算。对业主现在不在成都居住或虽在成都居住但长
期出差在外等特殊情况延长到两个月。二是因贵公司不遵守交房
法定程序引起业主已经书面声明拒绝验收房屋的，待前面提及问
题整改完毕后，该部分业主才验收房屋，物管费从业主接收房屋
钥匙之日起计算。同时，广大业主将保留因贵公司人为延迟交房
而向贵公司索赔逾期交房违约金的权利
（二）及时提供应当提供的资料，切实保护业主的知情权。
一是必须按照《房屋买卖合同》第16条约定，应无条件提供《住
宅质量保证书》。二是必须提供《竣工验收报告》、社区规划书、
小区施工图及总评图供业主查阅和复印。三是必须提供房屋面积
实测报告，附详细的房屋面积和房屋公摊计算明细表，以解释公
摊构成。如果贵公司仍然不切实履行告知义务，广大业主将享有
拒绝验收房屋的权利，由此造成的后果统由贵公司承担。
三、业主在小区整改上的具体要求
（一）提升单元及住户房屋质量
1. 重新设计单元入户门，改造设计成小品景观，彻底改变
目前不协调、生硬的门厅风格。
2. 全面更换楼梯间防火、水表、强弱电间的木门，与整栋楼的风格、建筑质量匹配。
3. 挑高阳台的隔断，防翻越。
4. 整改有安全隐患的入楼梯间通风窗户，建议加装美观的艺
术花格防盗栏，并允许有需要的业主封入户花园。
5．整改楼梯间电梯旁的镜面玻璃，建议整改成像120平米样板房餐厅的玻璃设计一样，在整块玻璃的衬底下，上面加上木质艺术花格。
6．要求减少或消除中庭车位，像碧林一样，单独就近再建新停车场。
7．保留现在社区主干道各入口的岗亭，对进出车辆实行查验，限制外来车辆借道过境，严禁大型车辆进入，包括现在的公共汽车（目前公共汽车进是走小区内，出走羊西线，要求出入均走羊西线）。
8. 更换室内强弱配电箱、布线箱，确保住户用电安全。
9. 对塑钢门窗逐扇检查，对质量差的予以更换；彻底解决安装上存在的封边不严、开关费力、配件生锈、框扇变形、面层磨损、封胶脱落等问题，推拉门必须改用钢质滑轮。
10. 增加厨房地漏，顺直休息阳台窗套阴阳角。
11．补装一楼花园水管线路和龙头。
12．补贴安全通道楼梯磁砖。
（二）重新设计小区景观，强化绿化施工过程控制
1. 重新设计小区主入口造型并严格施工，增强美感，让业主体验到“欧洲小镇、希腊风情”的意境。突出小区主入口处及栋与栋之间的绿化带的绿化质量；提高树种品质，增栽高大银杏、桂花树；讲究植物搭配，草坪体现出艺术性的坡度。
2. 重新布局各楼栋间的绿化，让业主感受到“森林故乡、田园生活”的意境:
------增加植物品种，提高植物档次，做到景观四季有别、一步一景。
------大幅度增加乔木栽植密度，并合理搭配灌木，注重落叶、常绿叶树种的搭配。
------更换草坪下填埋的建筑垃圾，严格按设计修建草坪、草坡。
3. 绿地临小区道路边界处设置路缘石，防雨水泥污漫上道路；平整小区道路及其边缘。
4. 精雕细琢各类景观小品、水景，增加雕塑。
5. 增设有希腊风情的景观元素，与小区定位相符。
（三）加强小区围墙的安全和美化绿化
1. 提高小区围墙的安全系数，建议在围墙的改造设计上,学学林溪美墅围墙的典庄与大气。
2. 围墙外小区干道两旁的行道树要增加密度，搞好落叶、常绿叶树种搭配以及乔木高低间的搭配。
（四）尽快完善小区配套设施
1. 红外线探测、可视对讲门铃系统尽快安装到位使用，特别是九栋、十栋等靠土龙路、社区公路单元外围的安全设施必须尽快到位。
2. 落实会所（社区服务中心）、游泳池、医院、超市等配套设施的具体规划地点、开建和建成时间。
3. 增设休憩、游戏、健身设施。
4. 在橙郡门前11号地块处补建公共停车场（楼），补足停车位,满足整个国际社区一半人口的橙郡业主就近停车。
（五）切实落实中海国际社区规划，统筹做好社区配套工作，引进知名公立小学和幼儿园，加快商业设施建设进度。
(六)制定和公布社区主要公共道路使用与管理方案。
四、后言
以上为广大橙郡业主本着多看优点、细查缺点的原则，多次集中查找、集中讨论之结果，所述问题为存在的客观事实，所述的具体要求合理有节。
鉴于上述问题，广大橙郡已经收房和未收房的业主希望贵公司以诚信为本，践行“诚信卓越，精品永恒”的中海精神，端正思想，切实履行义务；结合业主要求制定整改方案，加强整改过程中的细节管理和过程控制，全面整改业主反映的问题，尽快使橙郡一期符合入住条件,否则,广大业主将享有拒绝验收房屋和拒绝交纳物管费的权利，由此造成的后果将由贵公司承担全部责任,同时,广大业主将保留因贵公司人为延迟交房而向贵公司索赔逾期交房违约金，甚至诉之法律行动的权利!
我们期待着贵公司在
中海国际社区橙郡业主（名单附下页）