房地产业可以带来可观的经济收益，至少目前是这样的，不过这种高收益可持续吗？答案是否定的。在笔者上一篇文章里已经简单分析了这种收益的实质是依靠其必需品性质进行垄断获取的超额利润，以及存在这种超额利润对国民经济的影响，本文将从这种超额利润的形成原因入手，论述房地产业的属性决定它成不了经济支柱，通俗点说就是房价高不到哪里去，高了就得跌！
在佳信思维的经济理论中认为任何处于供给地位的主体都具有成本支出的选择权和交易收益的索取权，因而具备垄断潜质。房地产业由于其必需品的性质使得这种垄断潜质更加具有实现性，但是却不是必然性。那么，是什么成就了房地产业的垄断形成呢？笔者认为不同地区的垄断形成有不同的原因，大致可以分为两类，一类是“城市魅力”造成的房地产业垄断，一类是价值判断疲劳导致的房地产业恶意垄断。
对于北京和上海的房价，笔者在很多文章里提到过人口过于集中，尤其是具有高支付能力的富人过于集中，一方面形成了客观上需求增长大于供给增长导致了供不应求的局面产生，另一个方面富人的高支付能力推高了购买力的上限，导致房价可以不断以更高的价位成交。所以在这两个城市里开发商不需要有过分的举动，只要充分发挥其交易收益所取权——开价——就可以获得超额利润。可以这样认为，消费者在支付的房价的时候，还支付了一笔购买“城市魅力”的费用。所谓“城市魅力”是指国家推行的区域性政策倾斜导致的城市发展不平衡，使个别城市因受到优惠政策支持形成在城市基础设施、公共服务体系(包含政府的公共服务职能)、投资成功率、人文关怀水平等四个方面明显优于其它城市的现象。“城市魅力”的出现，必然导致在一定时期内大量资本、人力资源流入某一区域，我将这种资本和人力资源的流入以及由此产生的各种问题称之为“城市魅力”效应。
如果仅仅只是这些，其实问题并不严重，毕竟富人的数量是有限的，当富人消费完毕之后价格会自然回落，可惜的是超额利润的诱惑使所有获益的人和经济主体失却了理性的判断。一个错误的认识被当作永恒不变的真理——“房地产品是必需品”被异化为“某一区域的房地产产品是必需品”。
用逻辑的方式解构“某一区域的房地产产品是必需品”，出现了两个必要条件：即一个是该区域内的人口状态会长期保持，甚至还会稳定增长，另一个是该区域内整体收入水平会不断增长，且收入增长快于房地产产品价格增长。对于这两个条件的成立，笔者是绝对不看好的。
对于人口现状，笔者认为本身就是非正常状态，是中国经济发展的阶段性产物。从改革开放开始，人口随着投资吸引地的变迁而流动，经历了“南飞”和“东南飞”再到“东飞”的流动过程，随着西部开发这一流动还会出现“西飞”的态势。就像兰州的地不能拿去北京来降低房价一样，一旦“西飞”出现，北京的地同样不能拿到兰州来保值或是增值。
当然，对于西部开发什么时候才能真正落实，并具备吸引人口流动的确是一个问题，但是西部开发，分流人口却是不可阻挡的，这是因为：
首先，土地的有限性是制约东部人口数量的根本因素。
一个城市受既定的行政区划限制，其拥有的土地总量是一个定值，唯一可以调剂的余地在于土地使用方向上的比例构成。最基本的就是生产用地和非生产用地的比例关系，生产用地包括了所有可以创造社会价值的用地，如工业、商业、服务业用地等；非生产用地包括了公共设施用地、生活用地等。生产用地和非生产用地总和等于总土地面积，同时生产用地和非生产用地之间还有密切的联系，比如每增加生产用地至少需要配备一定的辅助用地包括道路等公共用地和生产用地上从业者的生活用地等。土地总量的有限，使生产用地和非生产用地必然是有限的，其可以承受的投资和人口也是有限的。进一步研究这种有限，就会发现
（1） 提供的生产土地的总量是有限的，决定了可以发展的总经济规模是有限的，而其产生的效益可以具有最大值。在饱和条件下趋向最大值的方式是调节单位生产土地面积的经济贡献率，即调节利用生产土地的生产主体属性（如行业等）。我们可以将生产土地进一步划分为出城型生产土地和非出城型生产土地，所谓出城型生产土地是指土地的使用主体所提供的产品或服务主要是针对城市以外的市场，反之即是非出城型生产土地，两者之间也存在着必然的联系，两者总和等于生产土地总量，前者满足城市收入或财富增长的需要，后者则满足着城市既定人口的各种需要，两者之间存在必要的合理性分布和比例结构，决定了可调配的余地更小，同时还决定了人口构成也是有一个比例关系的。
（2） 单位生产土地面积经济贡献率与单位土地面积就业人数之间的矛盾。通常条件下经济贡献率高的领域属于知识密集型、自动化程度高的行业，对于人力资源的要求主要集中在质量，而对于数量的需求从整体上看则是越来越小。对于追求城市经济增长的地方政府来说，土地使用方向上如果倾向于单位土地面积经济贡献率高的领域，伴随行业取代的过程，就必然出现劳动力总数量需求的下降，所以不但会限制人口的进入，未来还会出现“逼迫”人口退出城市的现象。
（3） 城市既定的基础建设和公共服务体系以及其有限的扩展空间也将制约人口流入。受土地、资源等客观条件的限制限制和建设时技术水平以及预测能力的限制，城市的既定的城市基础建设和公共服务体系的承载能力对于人口也有客观的要求，虽然在一定程度上可以超负荷运转，但是那将是以降低人文关怀程度从而降低城市生活品质或增高城市运转成本为代价的，一时的超负荷不能支持人口的长期流入，最终会客观的驱除过剩人口。
这三个方面的影响直接考验着地方政府的经济测控能力，一旦在各种比例之间处理不当，直接影响的是这些城市的“城市魅力”，引发各种社会和经济问题。因此，可以说这种有限曾经是支持房价的原因，但是最终又会成为阻碍人口进入甚至要求人口退出，从而打破供过于求的市场交易环境，这个“不可抗拒”的理由。
其次，是其它城市的替代效应客观存在，也将分流人口。
上面是我们从人口流向城市角度分析，但是更重要的问题是原来的人口流出城市未来又会成为人口流入地选择的有力竞争者。我们知道第一、二次人口大规模流动是源于就业和收入的追求，而就业和收入追求与受国家区域经济发展政策吸引的投资商客观提供的就业岗位有着必然联系。
投资商选择投资区域的主要参考指标是一个区域的投资成功率，这里包含了市场容量和竞争环境、人力资源成本、优惠政策和投资环境、地源优势等四个主要方面。
对于市场容量和竞争环境而言，作为目标市场定位于国内的出城型生产用地使用者的投资商，其关注或者说受吸引的核心内容在于中国的整体市场容量和竞争环境，因此这种吸引力来源于中国魅力而不是城市魅力。
对于人力资源成本而言，将之细分我们认为包括人力资源拥有成本和人力资源雇佣成本两块。所谓人力资源拥有成本是指劳资关系确立前经济主体为获得需要的人力资源而必须付出的成本；人力资源雇佣成本是指劳资关系确立后经济主体所必须付出的成本。目前在人口集中的城市里，的确存在人力资源充足的优势，因此对于当地的经济主体而言人力资源拥有成本也相对较低。但是这种人力资源的充足优势的基础却是很薄弱的，因为建立在城市魅力上的人口流动，未来又会将这种魅力逐步趋散，在经济规模有限的现实下，就业和收入的目标不能真实有效的被满足，那种向大城市流动的思维方式就会受到考验并最终被推翻。至于人力资源雇佣成本，这里存在一个悖论，即一方面人力资源充足应该导致竞争从而使人力资源雇佣成本不断降低，但是另一方面由于城市生活成本不断增高，所以人力资源雇佣成本的底线整体又在不断上升。假使当投资商面临与国内其他区域同行竞争加剧的情况下，人力资源雇佣成本必然是一种被考虑的调整范畴。
对于优惠政策而言，事实上在经过第二轮的经济发展以后，国家正在逐步调整对区域经济政策倾斜的中心，尤其是在西部大开发的战略目标的确定之后，可以预见的是未来东南沿海发达地区与经济欠发达地区之间的政策优势将进一步缩小，甚至会出现对西部经济政策的倾斜。
对于投资环境而言可以分为人文环境和物质环境，人文环境的改善实质上是一个管理的问题，而随着人口结构的趋于合理，只是一个时间问题，而物质环境就更简单的是一个投入的问题。
唯一可以继续保持的优势，其实只有地源优势，包括地源特点、资源优势。而这种优势又很难支撑起现有“魅力城市”全方位、大而全的经济发展模式，更无法支持在这种经济模式下产生的就业岗位。
除了这些客观上的条件以外，主观动力也是不可忽视的因素。事实上，无论是出于政绩要求，还是地区经济压力，经济落后城市都有超越经济发达城市的动力。这种超越包括三种模式，依据实现难度排列即一是直接吸引投资。北京和上海不可能吸引所有领域的投资或是某一领域的所有投资，其它城市只要给予相当或是更优惠的投资条件就可以吸引到投资。这种投资可以是国外的直接投资（在国内还没有投资的领域的投资，或是已经有投资的企业的竞争对手），或是已投资的地区迁移（从北京和上海迁移到其它城市）等等。二是本地深加工。对于资源类的行业以及技术门槛不高的行业，其它城市完全有能力进行本地化生产，而这一现象就类似与我们一直强调的国产化，只不过会进一步变成地方化。三是绕前突破。对于一些经济基础相对较好的城市，甚至可以依靠在经济领域的大胆预测给予一些新兴技术和行业更优惠的起步条件，达到在新领域抢占制高点的效果。
随着一线城市与二、三线之间的社会成本差异日益明显，替代效应会逐步显示出操作的可行性和必然性。换句话说，西部开发最终不止是一个中央指定的经济政策，而且是一个不以主观意志为转移的必然趋势。
上面分析了人口的问题，接着我们再从收入的角度来考察。对于收入，笔者同样认为存在不正常的因素。
首先，我们从目前既定的经济发展态势来看：
（1） 收入方式存在可持续的考验。
收入水平的提高客观上存在可持续性的考验。一是一些高收入方式的存在有历史性因素，在改革开放初期的确存在很多致富机会，如在物质匮乏条件下的小商品生产、加工，遭遇苏联解体后的针对俄罗斯的轻工贸易等。这些现象究其原因属于开拓新领域后获得短暂供不应求地位所取得的超额利润，但是随着中国经济的全面发展，以及国际形式的逐步稳定，其存在的条件都已经发生改变，甚至一去不复。二是对于一些曾经人为制造出来的所谓的高收益行业由于其实质基础薄弱或是存在问题，系统风险极大，可持续性极低；三是由于受劳动力成本诱惑进入的传统制造业从更宏观的角度上看属于原有使用价值的重复建设，其核心的竞争力不属于开创性产出或是品质替代性产出，而只是价格替代产出，一旦其产品在国内或国际市场出现过剩很快面临竞争风险或贸易风险；四是对于一些新兴的所谓高科技行业，受到技术应用水平拓展等客观制约在概念破碎之后很难维持其高收益的存在性；五是由于昙花一现式的高收益行业的出现，使大量依附于其中的配套机构和服务行业也得到了昙花一现式的收益增长，但是当前面几类“高危”行业一旦面临风险，那么这些只能创造间接隐形价值的行业也将面临窘境。
（2） 收入水平提高不代表购买力水平的提高。
同时，我们必须指出的是收入水平提高的同时生活成本也在相应提高。由于人口大量涌入，不只是针对房地产产品的需求会增长，同样对于生产和生活资料、公共设施和服务体系等方面的需求也会相应增长，增长的背后体现的就是生活成本的上升。上文我们提到的雇用成本悖论，正是在这样的条件下产生的结果，当生活成本不断上升时，愿意就业的人口之间虽然存在竞争压力，但是满足基本的生活保障是必要的，因此这种随生活成本上升而上升的基本收入要求使人力资源充足原本应该表现出来的成本优势逐步消耗殆尽。而对于收入者而言，这种生活成本上升导致的收入基本要求的提高，又不能克服巨大的竞业压力得到收入的正常增长。在这种悖论的双重压力下，将单纯的收入增长作为购买能力的增长来看待是缺乏合理性和真实性的。
其次，我们用发展的角度来考察。
目前，房地产问题严重的城市，原来都是经济发达地区，但是笔者在考察过程中发现这些城市在吸引投资的过程中，在产业布局上和当地的固有优势结合水平不高，更多的是依靠国家的政策优势和经济先行积累起的城市物质优势以及人口流动形成的人力资源优势。
这种与城市固有优势结合不甚紧密的经济布局，虽然在一个历史时期内带动城市经济发展，但是其稳定性很难得到保证，并且给国家整体的经济布局带来很大的困难。其中影响明显的就是发展悖论——由于重大基础技术的突破需要很多因素的积累，决定了在短时间内全球经济将处于一个技术平台期，而反映到经济里就产生了在非必需品领域里产品相对过剩，竞争空前激烈，在这样的大环境下，对于非必需品生产领域而言，格竞争是不可避免的生存手段，但是赖以生存的社会成本随着必需品价格上升而不断上升。当二线或三线城市比一线城市更适合发展某种产业时，一方面发展就会对一线城市的既定企业造成竞争冲击，一线城市企业受到冲击意味着收入下降，继而从业人员收入下降。而生活成本高举很可能还会将企业逼出城市导致从业人员收入下降或是干脆失业。另一方面不发展对二线和三线城市的想法从大局意识出发是不能接受的，从操作角度考虑看都也是不现实（上文已经论述）。所以，在目前国内经济发展还处于各自为政的情况下，这种冲击是很难避免的甚至是恶性的，而任何形式的冲击都会影响那些支持一线城市房价的收入。
笔者注意到上海的学术界曾有一种言论，认为房地产产品价格提高引发的生活成本提高可以将低附加值产业和从业人员逐步驱逐出城市。我们暂且不从道德层面评价，仅就经济规律上来看这种言论纯属一厢情愿。因为当其他城市的竞争产业兴起的时候，最需要的就是资金和高水平的人力资源，在生活成本比较优势的吸引下，只要提供等同的收入水平，就可以达到可支配收入的实质性提高，另外对于消费型富人而言，只要其他城市具备更良好的生活条件时，迁出城市就像当年迁入城市一样方便。因此一旦形成人口流动的吸引力，更容易离开城市决不会是中低收入人群。而一旦产生离城效应后，富人和高收入人群的离开又怎么会支持城市整体收入水平的持续增长呢？
综上所述，稳定增长的人口和稳定增长的收入，这两个支持房价持续上涨的必要条件显然是不成立的，也就是说用房地产的高价格维持是不可能存在的，作为经济支柱也是没有经济意义和实际支持的。
细心的读者会发现笔者主要讨论了一线城市（北京和上海）的问题，也就是“‘城市魅力’造成的房地产业垄断”，而没有讨论“价值判断疲劳导致的房地产业恶意垄断”。这是因为，笔者认为目前中国的房地产问题主要集中在一线城市，而一线城市的房地产问题也比较复杂，有很多历史因素和客观因素。至于价值判断疲劳是指，由于某一使用价值的成交价格长期处于稳定或呈现单一方向的变化（上涨或下跌）或受到其他相关使用价值的价格趋势影响，使得市场各界对于该种使用价值的成交价格形成既定的判断惯性，判断依据严重脱离对其实际价值的考察。由于这种原因导致的恶意垄断，比如“北京的房价是多少，某地的房价至少也该是多少”没有什么好分析的。
当然，也会有人存在这样的疑问，比如全国的房价都涨到一个水平，就不会分流人口了，也就可以（依靠对必需品的垄断）长期获得高利润了。对于这样的疑问，笔者只能说在理论上存在可能性，但是那时最轻的结果就是所有投资撤出中国，就像所有投资当年进入中国一样，至于最严重的，笔者由于缺乏足够的想象力，同时胆量有限，无法回答这个问题。