房价上涨过程的三段论
“房价上涨过程的三段论”是笔者2004年研究当时国内房地产问题时提出的观点，观点主要结合人口、区域经济发展、房地产市场特点、消费心理、市场博弈效果等方面的综合效应以逻辑演绎的方式指出国内房地产价格上涨过程主要分为三个阶段，简摘如下：
第一阶段：政策背景下人口流动是房产品价格上涨的起因。
这个阶段里，房价上涨主要的原因是国家区域经济优先发展背景下，受投资和就业吸引的人口流动造成局部区域人口持续的增加，打破这些区域内的房地产产品供求平衡引发的价格上涨
第二阶段：“城市魅力”导致房地产垄断产生、房价上涨。
随着经济发展，享受政府优惠政策并从中获取巨大发展的城市逐步形成了在城市基础设施、公共服务体系(包含政府的公共服务职能)、投资成功率、人文关怀水平等四个方面更有竞争力的“城市魅力”。“城市魅力”进一步将优惠政策优势固化为区域优势，促使投资、人口进一步集中，尤其是高收入人群的集中，导致聚富效应、价值判断疲劳等，使这些区域房地产产品垄断条件逐步成熟。由此，人口引发的价格上涨逐渐向条件垄断引发价格上涨转变。
第三阶段：价值判断疲劳效应扩散引发恶意垄断。
以上海和北京为代表的城市房地产产品价格垄断性上涨，针对房地产产品上涨预期和价值判断疲劳迅速扩散到全国各地，各地原有的房地产产品开发商、投资商更是利用主动地位、价值判断疲劳和住房贷款的诱惑协议联手推高房价，垄断形式由条件垄断向恶意垄断发展。
结合三段论的观点，当时笔者也给出了一些调控的思路，在第一、二个阶段控制房价，避免由此引发的各种负面影响出现的主要着眼点在于人口流动的控制，进一步而言就是调整国内经济的区域平衡，通过分散投资吸引地，分流人口。
人口经历了“南飞”到“东南飞”再到“东飞”，但是这种人口流动到“东飞”后，人口出现流动方向转变的停滞，这是导致房地产问题必然爆发的客观的根本因素。而房地产价格矛盾突出的焦点爆发并不是首先出现在作为首批改革开放城市的深圳，其中一个很重要的原因是国家适时的扩大改革开放，增多享受优惠政策城市，提高政策宽松和优惠程度的政策演进，通过分散投资吸收地的方式，有效的分散了人口，一定程度上避免了深圳等城市因为人口过度集中（尤其是高收入人口过渡聚集）引发房地产垄断条件成熟的问题发生。
房价跌与不跌正在向“人说了不算”演进
进入2006年，随着最新一次国家针对房地产市场的宏观调控出台，中央政府对于房地产市场的观点基本被定格在考虑限制涨幅而不是考虑价格回落。与此同时房地产市场问题也由焦点城市向全国其它城市蔓延，笔者认为主动调控的黄金期正在逐步过去，房价跌与不跌正在向“人说了不算”演进。
深圳：房价飙涨标志房价向恶意垄断演变。
《2006年上半年深圳市房地产市场发展状况》报告显示，深圳普通商品住宅价格为每平方米7119.35元，同比上涨18.94 %；非普通住宅价格为每平方米13263.21元，同比上涨竟高达53.57%。二手住宅价格同比上涨了7.6%；写字楼的销售均价为每平方米14259.21元，同比上涨23.22%；另外，商业用房的销售均价达到了每平方米17218.37元，同比上涨15.64 %。
这样的涨幅发生在深圳，尤其是在中央政府推出调控政策之后，印证了笔者的判断，同时随着房地产价格进入恶意垄断阶段，一些深层次的矛盾开始激化。
首先，中央政府与地方政府之间政策目标的矛盾正在日益显性化。
尽管中央政府截至目前依然将房地产业作为经济支柱看待，但是社会稳定始终是放在政策目标的首位，而地方政府受房地产价格上涨带来的巨大财政收入诱惑，在房价调控中表现出的犹豫和被动正在与中央政府的政策目标形成实质性的对抗。尤其是北京和上海的地方政府在房地产市场中获取了大量资金用于巩固自身“城市魅力”之后，这种获利冲动进一步刺激其它城市的地方政府如法炮制的决心。
其次，中央政府的调控可信度在市场判断中逐步降低。
尽管，中央政府已经将房地产问题提到政治的高度，但是确定房地产业为经济支柱的判断还没有得到修正，对造成房地产价格上涨的经济规律认识过于局限，导致其政策的初衷还处于限制涨幅的状态，加之得不到地方政府的有力执行，致使调控无法起到市场期待的效果。尤其是调控之后出现各地房价的继续上涨，使市场信心进一步丧失，继而开始逐渐摆脱对政策调控的依赖，考虑自身的应对措施。这种市场的博弈效果将是非常复杂的状况，笔者在两年前曾经预测的罢买和退出城市的现象都在2006年得以体现，随着供求双方矛盾的激化这些现象的规模有可能会出现放大。
第三，价值判断疲劳的反作用将会形成。
价值判断疲劳是指由于某一使用价值的成交价格长期处于稳定或呈现单一方向的变化（上涨或下跌）或受到其他相关使用价值的价格趋势影响，使得市场各界对于该种使用价值的成交价格形成既定的判断惯性，判断依据严重脱离对其实际价值的考察。这种效应在聚富过程中由于高收入人群推高购买力上限，导致价格不断上涨，形成上涨的价值判断疲劳成为价格持续上涨的动力。但是，进入恶意垄断阶段，由于价格过分上涨超越购买力上限，最终引发价格下跌，同样会形成下跌的价值判断疲劳。这种消费心理属于非理性的状态，一旦深圳或是其它不具备实质垄断基础的城市出现房价下跌，很快会以多米诺骨牌方式向全国蔓延，产生严重的经济后果。
上海：商业用地与办公用地出现下跌预示聚富模式进入尾声。
进入2006年第二季度，上海商业用地与办公楼用地价格出现了不同程度的下跌。
商业用地价格基本上可以体现城市商业流通的现状，其原理在于支持商业用地价格的是商户在商业经营中的收入。笔者在多篇文章里提到过房地产作为必需品，其价格上涨会引发社会成本的不断上升，这种成本一方面会以直接成本的形式增加，一方面会以循环成本的形式的增加，更重要的是房价上涨会抵耗个人收入，挤压购买非必需品的支出。商业用地价格的下降，扣除供给放大的因素，（事实上，上海内环的新增商业用地规模已经十分有限）价格下降只能反映商业收入正在逐步萎缩，进而影响商户投资的信心，投资的力度。
办公用地价格基本上可以体现城市经济规模和结构的发展现状，其原理在于支持办公用地价格的是新增企业数量和既有企业扩展规模。笔者曾经指出，很多生产性的跨国企业本身的产品在整个世界市场来看属于过剩，来到上海就是源于对成本和中国市场的追求。尽管截至目前，上海相对于国内其它城市依然具备可观的“城市魅力”，尤其是对于打算进入中国的外资企业，这正是目前上海高端写字楼依然呈现紧俏的原因。但是，在上海直接投资建立生产企业的成本随着地价处于高位而显得不再具备经济优势，而人力资本也由于必要生存成本的不断提高而逐步上升。所以从结构上看，以贸易、总部经济等用地少，附加值高或用工人数少的投资成为支持房价主力。这反映出进入上海的企业正在向口径较窄的方向转变，而上海的非必需品企业面临的国内外市场竞争是有目共睹的，其盈利空间已经受到一定的制约，而成本影响正在逐步放大，这种影响将使更多既有企业考虑将低利润环节迁出上海，同时也会影响未进入企业在投资力度和投资方式等方面的考虑以及降低新生企业的存活率。
由于“城市魅力”产生的聚富模式，给予上海迅速发展的动力，尤其是房地产市场高价格的基本支持力，但是聚富模式的过渡发展也将使支持“城市魅力”的各类优势逐渐淡化，其中聚富产生的推高购买力上限的结果导致城市内货币贬值；必要生存成本升高抵耗人力资本优势，增加经营成本；产生价值判断疲劳激化房价、物价上涨都直接的影响“城市魅力”的存在和保持。可以预见的是，随着投资成功率的降低，支持房价上涨或是保持现状的基础都将不复存在，而房价下跌会成为必然而可观的要求。
北京：政治资源优势成为价格保护的最后屏障。
相对于深圳和上海，北京的区域优势比较明显，这种优势体现在作为首都的政治资源优势上。从北京市提出打造总部经济概念开始，笔者设计了一个假设，即北京如果不是首都那么房价会是多少？
从优惠的经济政策和“城市魅力”角度来看北京与上海差别不大，但是依托中央政府所在地的政治资源是国内其它城市所不能比拟的。尤其是在依靠政府投资拉动内需的经济环境下，这种优势非常容易转化成为商机。
对于这种现象的合理性以及长久性，笔者无意评价。但是显而易见的是其所面临的市场环境与上海无异，尤其是对于依赖政治资源的较低的行业，选择迁出城市中心或是迁出城市的动力正在随着考虑成本的迫切性增强而不断增强。这种迁出，直接影响着城市收入——一方面减少货币进入城市的净值，一方面由于人口迁移带动消费迁移，减少货币向服务行业等市内经济的流动总量以及循环次数。可以说既便政治资源优势可以长期保持，但是依靠规模和数量有限的总部经济，很难支持城市经济的良性运转，而可以迁入的总部数量不可能无限存在，其幅度只会不断递减，所以支持房价也同样不存在长久的实质基础。
其它城市的博弈选择
在目前看来，上述城市以外的其它城市未来会有两种选择，一种是类似于深圳继续通过房地产价格上涨获取地方财政收入支持“城市魅力”建设。不过这样做存在一定的政治风险。而且由于其它城市相对于深圳的经济发展程度而言仍显不足，因为其结果只能是代替深圳成为最先倒下的骨牌。另一种是寻找在房地产领域获益与城市竞争获益的平衡点，一边缓步推高地区房价，获得财政收入增长，一方面寻求比较优势替代一线城市成为新的投资和人才的吸引地。这样会增加一线城市的投资和人才撤离城市的信心，加速事态发展的进程。
笔者观点：市场是客观存在的，中央政府。地方政府、房地产开发商、投资商、银行虽然控制着不同但是可观的资源，但是依然和普通老百姓一样只是市场中的一个主体。本轮中国房价上涨起源于中央政府的宏观经济政策，所以最低成本的方式是依靠中央政府的科学的决策，继续深化点、线、面的发展思路将东部发展有序的引入西部，缩小经济和收入差距，分散人口。但是作为可以影响决策的主流经济学家一再忽视客观规律，固执谬误，徘徊在降低涨幅的自以为是的错误判断上，致使主动调控的时机一再延误，导致市场博弈无序进展，致使可调控环境日益恶化，房地产市场进入恶意垄断阶段。而这种无序的博弈将注定以一种复杂而难以估量的方式演进。可以说，房价下跌必然成为不容置疑的客观现实，但是跌多少、影响有多大将越来越不由主观所左右。