以互联网武装房地产中介服务商

——浅谈电子商务与房地产企业的融合

林汉斌  著于2006年5月下旬

（中南财经政法大学 金融学院·投资系·工程管理 湖北·武汉 430074）

 

摘要： “2003年顺驰中介业务走向全国，确定了一个全新的定位——‘中国房地产综合服务商’，靠覆盖全国的连锁经营渠道，加上专业化的房地产中介服务网络，提供跨区域的房地产及相关服务，重点发展与中介相关的搭载业务，包括装修、保险、特许经营、网络运营等多个方面。”顺驰的中介连锁与开发的互动模式，正是顺驰打拼开拓全国市场的王牌之一；而顺驰置业网（www.tjhouse.com）于其中作出了不可埋没的贡献。

关键词：电子商务 房地产中介 连锁店 创新

传奇历程

开连锁店卖房子，以百亿元领跑同行，以后来居上的姿态切入并迅速改写了中国房地产的版图；在分享中国城市成长价值的同时，也生猛地给行业重新洗牌。

——2004年末，顺驰从万科、上赛道、中国移动、国美等几个候选巨鳄企业中脱颖而出，荣膺由《新周刊》、新浪网、东方卫视等传媒主办的“2004大盘点·中国年度新锐企业”。获奖评语如上。

屈指短短十年间，顺驰由颇具争议和悬念的孙宏斌以50万元于天津创办起步，埋头实干，蓄势待发；在经历2000年之后的爆发期，2002年开始的全国化扩张，到2004年销售回款高达100亿元巨额；荣登中国地产界的知名企业之一。时至今日，漫步在诸多城市的街道上，随处可见蓝绿色标志的顺驰置业的中介连锁店。这不愧为一段令人拍案叫绝的商业传奇。

追根溯源

2000年5月，顺驰正式成立了二手房代理销售的网站。如今，以互联网和连锁经营为特征的二手房中介，成为顺驰的核心业务之一，独占天津市场三成份额。

早年前，顺驰在实践中发现：传统的房地产交易模式对行业的进一步发展造成了制约束缚，销售形式基本上都是各个房地产企业独立开发、独立销售。这一种各自为战、分割隔离的销售体系，最终导致信息流通不畅、销售规模太小等一系列问题。更为严重的是，按照国际社会以往的发展经验和趋势判断，以新建商品房为主流的市场必然将转向为以二手房为主流的市场，供、需双方亦将以个人为主。如此一番推理可预知，房屋信息将走向进一步分散的状态，从而加剧了“卖房难、买房难”的双重困局。

人无我有

在经济全球化与信息化日益转变为社会经济大背景的发展趋势的今天，“不创新，则灭亡”是永恒不灭的竞争原则。在快吃慢、新吃旧的重重压力下，一旦头脑清晰地认准了正确方向，必须不畏艰难、勇敢坚决地采取行动，以更新的自己来淘汰陈旧的自己。

在当时而言，顺驰是富有远见的。它放弃了传统的销售代理业务，对中介业进行脱胎换骨的改造。顺驰的理解是：“所谓‘中介’的特点，应该是单纯为上游开发商和下游购房客户提供信息和服务，来赚取合理佣金，那么，对于那些开发商来讲，最需要的就是不同档次的客户资源；对于下游客户的广大市民，最需要的是房屋的完整信息和相关法律法规等服务。满足这两方面需求，就找到了中介公司生存的土壤。”

于是，它较早尝试采用互联网手段来改造二手房买卖，打破惯例，自行独立开发出一套网上交易软件。在2000年5月，顺驰置业的6家连锁店开张了。在各个交易网点，都与网站建立了专线连接，只需投入配制一台电脑、一个业务员，就可为客户有针对性地提供不同区域的房屋。

根据现代的“电子商务”概念（Electronic Business，简称EB），特指以电脑互联网络为依托进行的各种商务活动，包括网上商品或服务的提供者、消费者、广告商、中间商等市场有关各方的行为总和。其优越性体现为：①时空特性：无需远行，无需久等；②市场特性：高度自主，高度自由；③虚实特性：虚中有实，虚实结合；④交易特性：直接交易，间接交流；⑤服务特性：既大众化，又个性化；⑥动静特性：快速多变，但有节奏。

细细剖析，网上中介与传统中介最大的不同，在于任何一个业务员都能够快速地掌握最海量的相关信息，为口味复杂的顾客提供最大的选择余地，满足对地段、档次、面积等因素的各种要求。与传统中介相比，网上中介更像是一个开放性很强的自由市场，信息传播极快，供需双方交流方便，大大节省了场地和人力、物力。其成本之低、效率之高，是传统中介难以比拟的。

尤其是对于房地产行业而言，本身具有商品空间位置的固定不可动性、市场供求的局部区域性，顺应信息化浪潮、引入电子网络、架设服务网站，加快信息流动速度，相当有助于弱化地理限制，从而合理配置社会资源。对房地产开发企业而言，有利于摸准市场跳动脉搏，增强其核心竞争力，扩大经济效益，收获更多利润；对国家宏观经济而言，间接地有效避免盲目简单的投资建设，改善供应结构，调控市场规模。

人有我优

　　千禧年前后的一股网络热潮，也为传统房地产交易模式的创新提供了机遇。当时国内网络发展得惊人地快，各个主要城市政府主管部门、部分大型企业都开始逐渐认识到网络对于房地产业的重要性，房地产类网站如雨后春笋般开得相当多。然而，大多给人感觉并不实用。主要是由于这些网站的建设者基本上属于新兴的网络企业或传统的信息服务企业背景出身，缺乏扎实宽厚的相关专业知识基础，客观上决定了以信息发布和查询为主的门户性网站定位。可见，这样的网站与报纸杂志等传统广告媒体相似，只是多了一个信息渠道而已。

顺驰置业网的网站（www.tjhouse.com），实现了信息流通与实际交易的密切结合，还解决了稳定的利润来源。

当今主流经济学家，通过对商品成本构成的分析：①把降低产品成本中物化劳动的消耗，即原材料成本的降低，称为“第一利润源”；②把降低活劳动消耗，即提高劳动生产效率，称为“第二利润源”；③把降低物流费用，称为“第三利润源”；④把降低信息获取成本，称为“第四利润源”。

显然，电子商务正积极为企业组织创造第四利润源，这是世界公认的尚未开垦的土壤肥沃的“黑色大陆”，是深埋着、不易窥见的巨大宝藏。

　　其实，当时意识到二手房市场需求大而成交少的“滞胀病”，天津市其他一些房地产中介企业也都在探索新路子。努力尝试着收旧调新、建立连锁店面等方式，但是都没有和互联网结合，无法彻底解决信息源不足、人力成本耗费大、信息与交易无法有效结合等各种问题；也有模仿美国经纪人模式的，置办了上百人的经纪人队伍，开着带有统一标识的专车上门为市民服务，但很快以失败告终。

细节分析

首次登陆顺驰置业网的网站（www.tjhouse.com）首页(Index) ，界面给人的第一感觉是相当的明快爽朗，色彩搭配明亮多彩，赏心悦目，尺寸布局合理，简洁程度类似于Google谷歌、Baidu百度等主流搜索引擎，因而登陆速度流畅，因而客户使用起来可谓易于掌握、得心应手。

图表 1  顺驰置业网首页 来自：http://www.tjhouse.com

新房、二手房、租赁这三项的信息资源构成了其搜索功能的主要元素。尤其是左侧“网站有真实房源”等的字眼，赋予了客观的实在感，弥补了网络的虚拟感。

    点击“新房搜索”，弹出以下页面：

 

图表 2  顺驰置业网 新房搜索 功能界面

以学术的眼光细察之，会发现它进行了科学有序的整理归类：城市、区域、面积、户型、价格、楼层、朝向、产权、房龄、装修、交通、配套等等；有单选、多选、文字输入三种方式；而且提供了免费的资产评估（当然只能作为参考）。

此外，它还向网民提供了搜索、发布房源的浏览器工具条，向网络上的合作伙伴提供了友情链接代码，如下图所示：

图表 3 搜索、发布房源的浏览器工具条

总而言之，其服务相当的人性化，以客户为本，令人满意。

由此可见，顺驰置业网这一平台，很好地贯彻落实了它对“中介”的认识理解。

根据，电子商务的商业模式：①企业对消费者（Business-To-Consumer，亦即常见的“B2C”）、②消费者对消费者（Consumer-To-Consumer，亦即常见的“C2C”），笔者认为，顺驰置业网的性质，归类属于③创新模式（B2X2C），类似于eBay。

    以下是笔者对顺驰连锁店在湖北省武汉市的汇总统计数据，网站向消费者提供了各店面的联络电话、地址，遍布广泛 、出入便捷。

图表 4 武汉顺驰连锁店 汇总统计数据来自：http://wh.sunco.cn/wh/lsd.html

启蒙激发

顺驰中国所取得的辉煌战绩，似乎让我们有理由相信这一点：汲取吸收其成功经验，走电子商务与房地产企业的创新融合之路，以互联网武装房地产中介服务商。

在跨过坎坷、迈向辉煌的曙光中，迎接开荒拓路者的，将会是鲜花与掌声所簇拥环抱的夹道欢呼；而这一切都是他们栉风沐雨、踏破荆棘所赢得的尊重与敬仰。

 

“那些未经探测的轨道，那些纯粹的宇宙之疆，充满了永不停息的活力，在召唤我，以大无畏的精神，打开令一切众生都噤若寒蝉并悄悄溜过的那一重重不朽之门，证明凡人依靠功业可以同神灵一样拥有尊严，这样的时刻已经到来……”

——歌德《浮士德》   

    谨以此诗作结，愿与诸君共勉之。

 

参考文献：

[1]郑爱敏《解读顺驰》 当代中国出版社 2005年：24~31页 143~144页

[2]顺驰置业网 http://www.tjhouse.com

[3]全房网 http://www.allfang.com

[4]金丰易居·上房置换http://www.ehousee.com

[5]陈文玲《流通现代化系列研究报告之一：全球现代流通发展趋势》http://www.ectime.com.cn/cgi-bin/dw/info.d2w/report?nbr=1457

 

附 联系方式：湖北省武汉市武昌区 中南财经政法大学
 南湖校区 第59号信箱林汉斌 收

电子邮箱：[email protected]