房地产得了综合型狂妄症，这种病病因极为复杂，经国际专家联合会诊，诊治措施确定为------传统中医理论合并现代科学研究成果用药，即：中西医结合。

 

中西医结合诊治房地产综合型症！

                       阎雨

房、地作为基本的生活资料和要素，可以说是伴随着人类的出现而出现的，房地产作为一体化的产权关系并以法规政令的形式予以保护，自私有制的产生就产生了。数千年来，民间的、官民的房地产的争执摩擦虽然不断，但作为民有民享的基本体制未改变过。

所有制决定了房地产的成长和发展。

新中国成立后，房地产的性质有些模糊，原有的产权关系发生了变化；改革开放以后，私产得到了法律的保护，但土地依然属于国有和集体所有，这样就使得房地产一体化的属性分离了，房产有业主所有，土地依然归国家，但房子离开土地就成了空中楼阁。房、地本属于叶与根关系的一体化属性分离后，原来简单的关系变得模糊化、不可预期和复杂化，也就产生了中国特有的房地产综合狂妄症：市场调节能力差、政令法规受漠视、利益关系复杂化。

 

 

中西医的利弊短长

在中国，除了期限内的流通外，产权房和非产权房的性质没有本质区别。因为我们购买的房地产其实只是住房70年或低于７０年的土地使用权以及一个到期未必会有的拆迁补偿的残值，作为固定资产的房产，是要提折旧的，随着时间不断贬值；无形资产的地产，作为一种不可再生资源，随着时间会不断升值。而国外购入的房地产则多数包含土地所有权（或者无限期的使用权）。这是中国房地产和西方国家的房地产的根本区别。

正是中西房地产产权性质的不同及经济发展模式和政治体制的不同，特别是中国当前的混合经济体制，使得影响中国房地产的因素要格外复杂的多。

 

首先，信息不对称是影响房地产的直接原因。

房屋的可控制成本有生产制造成本、人工成本、融资成本和市场走向预期的风险成本等几项组成，这些成本是随市场波动的，波动值并不大，基本处于可完全管理状态。但土地价格、圈地的成本费用与立项审批等项除了正常的交易费用外，还有灰色的潜规则费用，是不可控制非规范类成本，这里的操作空间非常大。由于非正常的暗箱操作，使得原本透明的信息而完全封闭，生产成本变得不可预期，房地产的购销也自然偏离了市场轨道。

而西方的土地因为是私有，也就不存在暗箱操作问题，恰恰相反因为双方都要达到利益的最大化，阳光越强交易越塌实，看得越真切。即便是部分地域是国有土地，因为公共监督体制可以深入到没一个环节和细节，暗箱操作基本没有空间和可能。

 

其次，非市场化的土地和当前的混合经济体制是影响房地产的根本原因。

中国房地产行业虽然大部分已经实行了市场化经营，影响房价最根本因素的土地价格仍然完全由各级政府控制。而土地又是房地产的最核心的要素。因为各方的利益价值取向不同，直接影响了政府统筹协调部门价值取向和行为的能力。政出多门、互相掣肘、政策打架现象使得房地产变得不可预期。

   西方政府是有限政府，对于各级政府职能和权限都有明确的公示，政府是不允许进入市场、影响正常的市场交易的。由于权利制衡，在强大的议会和舆论的监督下谁也不敢越雷池一步。

            西医为体中医为用的辨证施治

房地产管理在我国虽然历史很长，但由于历史的变迁，原有的产权契约关系已根本不适应现在的社会需求，作为产业管理科学，房地产管理对于国人而言还应是一门新兴学科，而西方在这方面的研究已成体系化，已经非常成熟了。借助现有的科学成果直接转化为生产力，是我们快捷高效、和谐共赢、低成本、高附加发展房地产的必要选择。

其一、费税制改革实行西医诊治，使房地产税制充分体现公平和效率 。

由于目前房地产税收体系的设置已经落后于房地产市场发展的状况，本来可作为政府收益的应征税而无法征收，还有地方政府从土地出让和房地产各种收费项目中获得的财政收入远远大于从房地产税收中所获得的收入。使得房地产税收既征不上来，又缺乏征收的动力，对地方财政收入的增加微乎其微。而西方国家的房地产税属于地方税体系，是地方财政收入的主要来源；因此正税、清费将是房地产税费改革的方向。

其二、西方房地产证券化是未来发展可选择的方向之一。

房地产证券化是指将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业相互协调发展。

由于中西方历史文化不同，经济环境差异较大，再加上中国处于社会转型期，经济模式又是混合经济体制，自然使得中西方的房地产的发展千差万别，这里很难简单地说孰优孰劣，毕竟房地产的发展不可能逾越不同的地域环境、经济环境、政治环境和文化环境。

对于中国房地产的治理和发展，还必须结合中国的具体国情，特别是要考虑中国现在处于经济政治体制改革的时期，营造稳定、和谐的改革环境非常重要，要循序渐进进行，否则将欲速而不达。

首先，要支持、肯定中央政府的宏观调控的作用和价值。

由于掌控土地、资金等生产要素的政府同时也具有对土地、金融等主要生产要素市场具有重要调节能力，通过中央政府的调控是目前较为有效解决或缓解房地产非理性繁荣的途径，而且，这一措施的实施成本低廉，还有利于社会的稳定，在稳定中求发展，在稳定中求突破是社会各界的共识。

政府通过规范土地市场，禁止土地炒作、控制地价，透明规范市场运作来提高开发商的经营成本，抑制投机；同时提高银行利率，从经济利益机制上正确引导逐利资金的流向，引导市场理性投资消费，表露真实供求关系，以消除房地产虚假繁荣。

近期政府政策的一个转向就是从抑制房地产投资、供给转向抑制房地产需求，特别是解决购买力较差弱势群体的住房需求，已初见成效。毫无疑问今年的房地产新政不仅将改变投资者和消费者的收益预期和房价增长预期，还将促进政府对房地产发展支持理念和支持方式的转变。

其次，改变土地出让制，由一次性转让改为年租制。

土地出让制使地方政府提前一次性收取未来若干年期的土地租金，从而激励地方政府扩张建设用地，助长地方政府短期行为，不利于科学、和谐、可持续发展；而年租制可以保证地方政府取得可持续的平稳的土地收益流，从而有利于抑制地方政府扩张建设用地及其他短期行为，防止地方政府在城市建设中过度透支未来财政收入，有效防范金融和财政风险。

 

西医注重的是人体生理和病理状态下的各种微观数据，而中医注重的是人体在生理和病理状态下的整体变化，始终是把人体的动态平衡作为研究的一个标尺，当这个动态平衡得以保持时人体就是健康的，这就需要把人体内的各脏腑、各物质成分之间看作是相互作用、相互联系、相互制约的一个整体。

中国国情需要中医的八纲辨证、对症下药综合理疗，但作为科学，西方的量化性的制度和规则才是未来中国房地产的根本出路，对于目前的中国房地产只有实行传统中医理论合并现代科学研究成果用药的中西医结合的思路及西医为体中医为用的辨证施治，才能标本兼治。