虽然于5月开始实施的新政，业界有不同的声音，但当这一旨在确保行业健康发展的政策已付诸实话时，企业和公众所能做只有调整心态，积极应对，化险为夷。 文/《房地产导刊》记者 潘献军 梁学斌 疯狂不再，跌势开始。2005初夏的炎热似乎已挡不住楼市里吹来的带着一丝痛苦的寒意。 “5·11文件”（七部委《意见》）以及其后出台的一系列《通知》和细则，让整个五至六月份的中国楼市，笼罩在观望和摇摆的情绪之中。 上海、南京、温州、杭州等这些曾被认为“中国楼市温度过热”的城市，在宏观调控政策的冲击下，房价开始出现了“立竿见影”的回落，这也达到了中央政府出台政策想要的结果。 作为已是全国一体化的楼市，往往是“一发而动全身”，一贯以理性和成熟著称的广州楼市也不可避免地受到波及。业内人士表示，目前的中国楼市已经进入调整期。 新政下的楼市新方向 虽然新政具体条款深受非议，但没有人怀疑其真实目的。 6月2日，由建设部住宅与房地产业司组织召开“2005房地产市场形势与调控政策报告会”在北京举行。在这一会议上，建设部相关负责人除一再向开发商和公众解释：“新政不是打压房地产，而是为了确保这个行业健康发展。” 七部委意见在阐述出台之由时，也强调新政出台旨在“进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展。” “新政不可能让所有人都齐部走，各方反应激烈也在情理之中。”广州市房地产协会会长陈敦林说，但中央的意图很明确，就是把房产这匹失控的马重新拉回到正道上来。 那么，新政之下，中央旨在打造的中国地产究竟是怎样一种愿景？ “一个健康的房地产业应是平稳发展、规模适度、价格适中、非暴利、诚信、信息公开的行业”。广州大学教授潘蜀健认为，中国地产下一步走向也会沿这一目标进行。 一个大起大落的房地产市场，对国家、企业、老百姓来讲，都是难以接受的。光大花园董事副总经理陈洪志说，“目前，中国的房地产无论是规模还价格，增长都有些过快。在国内的一些城市，房地产业的风险正在迅速聚积，连一些开发商自己内心都忐忑不安，担心一夜之间房价一泻千里。” “如果在局部性问题时不及时加以控制，就有可能演变为全局性问题，就会影响整个国民经济的健康运行。当年的日本、香港等地的教训让我们记忆深刻。”陈洪志说。 当然，投资规模与价格的控制，必然伴随着资源的控制和竞争的加剧。王志纲称：“随着中央宏观政策的改变，土地将会成为最珍贵的资源。在这个背景下，粗放的、大呼啦的开发方式、无限制占地的方式将不存在。”他建议，优秀的房地产商应在精细化商品上做文章、提高附加值。同时，随着调控的进行，生产资源也向诚信、务实的企业倾斜。陈洪志说：“每一次宏观调控，对行业而言都是一次洗礼和检阅，每一次行业门槛的提高，都是一次新陈代谢和优胜劣汰。这其中，真正生存下来就是那些品牌形象好的企业。” 因此，是否拥有过便的产品和良好的品牌形象，成为企业能否生下来的关键。 与此同时，随着新政一系政策的实施，地产行业的竞争将从“桌下”走到“桌面”，而成本构成的明细化和平等竞争的加剧，必须导致行业利润下滑。所以，随着新政实施，多年来一直被社会评为“暴利行业”的地产行，将迎来一个与其它行业利润持平的局面。 “豪无疑问，随着新政的实施，中国的地产行业将更加规范。未来，影响企业成功的因素，除了其硬实力，还有软实力。”陈敦林说。 新政下的企业“困顿之忧” 尽管开发商之间的资源整合是未来中国房地产市场的必然之路，但完成这一步将是非常艰难和漫长的过程。 随着新政的实施，分企业的经营分险正在进一步加大。资金链的断裂、土地资源的稀少、政策的随意性以及各种信息的不对称，都让房地产市场和开发商如履薄冰。 “现在我们不得不考虑一下我们的资金链问题，因为新政对金融市场领域内调控，卡住了两个方面的融资：一是在间接融资方面，另一个就是在开发过程中客户需求的融资方面。”王小亮说，由于这两方面受到的影响很大，资金量和现金流就成为现在很多房地产企业关注的焦点。 正因为如此，寻求与海外基金合作，成为现在许多开发商解决资金链窘境的一种手段。如万科与Hypo Real Estate Bank International签订合作协议，为中山万科城市风景花园项目融得3500万美元；富力与摩根士丹利合作，获得4亿元资金。 而在资金频频出现告急的情况之下，土地更成了开发商心中永远的痛。特别是8·31土地大限后，“招、拍、挂”成为市场上房地产开发商想要获得土地的主要方式。 “目前市场上的土地价格不断升高，开发商用于购买土地的成本也大幅度提高，而且现在政府投放市场用地中，用于住宅项目的土地太少，所以我们现在主要消化我们现有的土地储备。”广州市燕塘房地产开发有限公司总经理蔡少文告诉记者，如果土地的供应和土地成本，在未来一段时间内没有改善的话，房地产开发商在土地争夺上将日趋白日化。 地产专家赵卓文也认为，过去开发商大规模的圈地开发，其实这是对土地资源的极度透支和消耗为基础，往后土地的节约使用和开发控制将成为中央和地方政府以后的指标和一项重要的工作，土地的出让也将日趋合理化。而对于开发商来说，土地储备的多少将成为衡量开发商实力的一个重要指标。为了获得土地，开发商们在土地市场的竞争的加剧也是必然趋势，最后的结果会迫使一些没有实力的开发商离开这一领域。 据了解，6月21日，占地超过15万平方米的白云种鸡场地块经过各大开发商举牌78此后，以5亿元的高价拍卖成功，成为广州住宅用地新地王。据专家估算，该地块折合楼面地价约3300元/平方米，估计售价要在万元以上。 其实，最让开发商不满的还是房地产市场内的政策的随意性太强，往往是头痛医头，脚痛医脚。 “其实，新政在全国要步调一致的一刀切做法是值得商榷的，因为这样的做法忽视了房地产也在全国的差异性。现在一出政策就是全国性的，我认为这是计划经济的观念还是在主导决策层。事实上，应该是中央定个调子，地方按照各自的区域的情况采取针对性的措施，这样可以避免盲目性。”王小亮说。其实，对广州来讲，通过这种方式来打压市场并不是很见效，关键是现在广州市场面临一个市场预期，政策改变人们的心态，才是最关键的。 所以他认为未来在政策出台上应该与国际接轨，从行政的权限，包括行政政策的变化等应该有很强的可预期性。因为我们并不知道下个月又会出现什么样的政策、问题，这样下的市场怎么能是一个健康的市场。其实，作为政府来讲，他是市场的管理者和裁判者，但游戏规则却都是模模糊糊的，这个市场又将怎样发展？ “我们现在能做的就是进行市场调研，加强对市场信息的收集，但市场信息的透明度不高也让我们感到茫然。”王小亮表示，现在政府部门之间的联系不够紧密，使得信息出现不对称的原因之一。 新政下的企业生存术 以后的中国房地产怎么走？这是摆在政府和开发商面前不得不面对的现实问题。 “从长期来看，中国房地产至少有二、三十年的黄金时代。”地产专家王志纲在接受记者采访表示。 但中国目前的的房地产开发模式却让人不敢恭维，就其目前模式就如同中国目前的经济发展模式一样，两者之间可谓具有“异曲同工”之妙。 曾经有经济学家点评中国经济：中国当前经济的增长主要是靠资本（信贷）、资源（土地）和能源拉动的，而不是靠效率和科技，这是不可持续的，这是竭泽而渔，最终天下无鱼。 事实上，房地产行业又何尝不是：追求数量的远远多过追求质量的，重复的远远多过创新的，强调地价的远远多过强调产品的，靠银行贷款的远远多过资本多元化的，关注价格的远远多过关注价值的。 陈洪志就认为这种发展模式绝对也是一种不可持续的思路，继续发展下去无疑是饮鸠止渴，最终也会无可救药。 所以，实现可持续发展将是未来中国房地产要走的路。 “现在开发商们要做的就是如何去练好自身内功，这才是未来生存之道。”陈敦林表示，开发商要在产品质量上下功夫，但光做好产品还不够，在设计、漏判的管理、社区的配套建设上都笑功夫，要创新，有自己的“拳头”产品，就不用担心销路。 陈洪志对此也表示认同，他认为开发商应积极主动地适应变化。要认真地做消费者需求分析，关注消费者需求趋势的变化。通过市场调研，使得市场细分更清晰更准确，产品定位和目标客户定位会更加细致；其次是继续在产品创新上下功夫，着力放在“好产品”上，力争塑造产品的唯一性和独特性。 “我相信：没有不好的市场，只有不好的产品。只要是好产品，在任何时候都是有需求。拥有独特性和唯一性的产品就一定能改变消费者的观望态度，激发他们的消费欲望，建立他们的消费信心。”陈洪志信心十足的告诉记者。 不过，与大型地产商不能，在竞争越来越激烈的情况下，做精做强成为众多广州有实力的中小型开发商不得不走的一条路。如方圆集团的云山诗意，主攻徽派建筑特征，为广州带来一股回归中国建筑的风气。 蔡少文对此也比较认同，但他又认为对于中小开发商来说，更要走专业化道路。就目前的中国的房地产行业现状就是一个自我小世界，什么都自己做，这样大而全的发展是不利于房地产行业的健康；因此，中小开发商就应该找到自己的核心竞争力，使自己的企业具有专业化特征，在市场上才有竞争力。 “但现在也是没有办法的，首先现在社会的专业化程度水平不够，其次，就是房地产市场商业信用的缺失。”王小亮表示，现在社会对房地产开发商这样的概念是模糊的，究竟是发展商还是投资商，或者是一个市场的策划者，或者是一个需求的实现者，又或者是一个产品的生产者。身份的模糊，也使得专业化路线变得模糊。 而对于有品牌的大开发商来说，他们的优势在于品牌和规模，走专业化路线显然对他们不是很合适。特别是现在广州的房地产市场是比较成熟和理性，加上政府在土地资源这一块控制的加强，拿走了相当大部分的利润，消费者也变得理性，腰包捂得紧一点，开发商的利润变薄了，加上本地市场竞争的加剧，为降低风险就必须多元化投资和异地扩张。 “现在比较大的开发商必须走全国化的路线，也就是出于这样的考虑。因此开发商要有全国视野，要布局全国，只有这样才能降低风险，而不是停留在广州，肯定做不大。”赵卓文说， 因为全国的房地产市场是不平衡的，外地的利润空间相对于广州来说还是蛮大的。大中小各级开发商有着各自的发展领域对房地产市场的健康是非常有利的。 事实上，王志纲也认为未来中国的房地产会两极分化，将出现所谓的 “上山”和“下乡”。其中“上山”，就是比如在北京、上海、广州、深圳，在全国的一线城市中间搭建一个平台，让政府官员认同你这个品牌，把带有城市运营的超常规项目交给你去做，然后就承上启下，承政治的、战略的“上”，用市场的手段把项目价值做出来，吸引各种各样的商家，形成老板有钱赚，老百姓愿意买，政府出政绩。“下乡”，是指现在中国大量的二级、三级城市，房地产还有很大的发展空间，实力较弱的发展商可以到这些市场中去开发。