2013年楼市关键词：谨慎乐观

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　　2012年房地产市场表现是出人意料的。传统的“金九银十”相对惨淡，本该回归淡季的年末市场却风起云涌，市场销售逐月提高，涨幅惊人。

　　去年特别是第四季度为何出现与人们预期走势相反的行情？

　　主要是宏观经济逐步稳定，货币政策有所放松。经济稳定，为房地产市场的投资和消费带来信心；货币政策放松，为房地产刚性需求提供了支付手段。历史经验表明，房地产市场的崛起和衰落与货币政策的放松和紧缩密切正相关。

　　其次，市场供需逆转、未来市场预期走高，导致首套自住和首套改善住房积累需求的释放。土地市场低迷、实际供应不足、新开工面积增幅回落，导致市场对未来住房供...

“稳增长”易，“博出位”难

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　　三月份楼市销量的反弹能否持续，关乎房地产相关企业的策略选择，关乎产业政策的调整，甚至关乎中国经济增长的大局。

　　日前国家统计局发布数据显示，前三月房地产投资同比增长23.5%，其中住宅增长19%。与投资的正增长不同，市场销量同比明显下降，商品房回落13.6%，住宅回落15.5%，而办公楼同比增11.4%。数据清晰地显示，三月份的所谓回暖和反弹，目前看仅仅是季度内的短期变化，从销量同比看，无论是季度还是月度都是下降的。

　　如果对过去三个月中国房地产市场的运作做个评判，我们比较倾向的说法是“最困难时期已经过去“。房地产市场政策底已经出现，随之出现的...

保障住房立法“降格”存隐忧

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　　近期媒体报道社会呼声很高的《住房保障法》将降格为《基本住房保障条例》的消息引起广泛关注。社会关注的焦点主要有两方面：一是住房保障降格立法本身的利弊问题；二是住房保障立法的核心内容。

　　对于住房保障的立法工作，由“法”降格为“条例”，笔者认为值得商榷。众所周知，虽然“法”和“条例”都属于法律范畴，但由于制定主体的不同，其法律效率、地位也有明显不同。显然《住房保障法》的效力和地位要高于《基本住房保障条例》。

　　那么为什么近年来社会各界，包括全国人大都在积极准备制定出台《住房保障...

2012年房地产政策充满想象

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　　经历了去年“史上最严”调控政策，房地产市场的走势已经转向，市场预期趋向悲观，一些城市商品住房销量大幅回落，70个大中城市房屋价格指数环比已经停涨甚至回落。

　　在市场出现普遍调整的情况下，2012年房地产政策的走向就显得非常关键。决定我国房地产市场发展的诸多因素中，调控政策的影响比重较大。如果房地产政策依然以行政限制性措施为主，且力度不变甚至加强，那么房地产市场很可能继续下调，并对上下游实体经济产生不利影响；在评估市场影响及明确调控目标的前提下，对相关调控政策进行微调，那么房地产市场的发展将更加理性，更加有利于实体经济的稳定。

　　对房地产成交影响...

市场供应佐证了房价调整的必要

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　　国土部近日发布的一组土地数据应引起有关各方的注意：《2011年全国第三季度房地产用地市场运行概况》显示,截至2011年10月，未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。另外，今年全国住宅用地供应目标是22万公顷，前10月供应了8.83万公顷，即还有13万公顷住宅用地在未来几个月推向市场。

　　我们算一笔账，上述已出让未建、已出让在建和近期计划出让的住宅土地面积为65万公顷。按照正常的施工周期，在这些土地上建设的房子会在未来三年内陆续竣工交付。65万公顷的住宅用地能建设多少房子呢，按每套100平...

房企涉足地产私募基金：机遇与风险并存

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　　近一年来，随着国家对房地产市场的调控，企业融资遇到了诸多问题：银行信贷日益紧缩，开发企业从银行获得信贷的难度上升，额度下降；股市日渐低迷，再融资和IPO继续无望；限购政策下市场销售低迷，市场回笼资金不力。

　　从近两年房地产开发企业资金来源结构看(以1~8月作为比较的时间节点)，国内贷款占比从2009年的21.92%一路下降到2011年的16.42%。数据表明银行贷款对开发企业的资金支持力度在逐年下降。

　　为了解决融资难题，一些房地产企业纷纷涉入房地产私募基金领域，一方面借助国内外的独立私募基金获取资金，另一方面，开发企业直接参与地产私募基金的筹建，打通金融与房地产的资...

限购政策将扩大化及制度化