“城市”与“乡村”之间是“小镇”
一位园林专家告诉我：对美好生活的向往，是人类亘古不变的追求之一。当代社会，作为一种聚居形态，“小镇”是实现美好生活的最佳方式。“小镇”介于“城市”与“乡村”之间，既可享有城市文明的丰足，也可留存田园乡村里的诗意，能在最大程度上实现人们的居住梦想。要从“造房子”向“造生活”转变，理想小镇是“造生活”的理想形态，是转型的必然趋势。
中国特色小镇的灵感起源于国外的特色小镇，如瑞士的达沃斯温泉、会展、 运动小镇、美国的布兰森音乐小镇、法国的格拉斯香水小镇等，这些小镇都极具产业特色，业态新颖，以其独特的魅力吸引了世界各地慕名拜访的游客，带动了可观的经济收益和社会影响，改变了人们传统观念上对小镇的认识，进而为我国小镇的改造提供了思路。
中国特色小镇发源于浙江，2014年在杭州云栖小镇首次被提及，后2016年住建部等三部委力推，这种在块状经济和县域经济基础上发展而来的创新经济模式，是供给侧改革的浙江实践。
与此同时，中国小城镇发展高度分化，东西部发展状况各具特点。小城镇在土地、劳动力、环境等低成本的发展优势正在消失，在成本上升、产能过剩、产业升级的大背景下， 小城镇产业面临新的挑战。市场的不断变化、不同的地域特征也使得中西部地区不可能复制东南沿海地区小城镇的发展模式。当前必须谋求一条新的发展途径，促进国内的城镇化发展。
特色小镇的提出为中国新时期产业升级、就地城镇化提供了方向。
特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。
特色小镇是在几平方公里土地上集聚特色产业、生产生活生态空间相融合、不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是拥有几十平方公里以上土地和一定人口经济规模、特色产业鲜明的行政建制镇。
2016年，特色小镇上升到国家层面，成为一种市场化主导的创新创业发展的新模式，其本质是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，不同点在于特色小镇的文化IP营造，实现产业、文化、旅游、生活的融合发展。由于我国地域辽阔，各地经济背景、自然资源迥异，因此特色小镇在不同省份的界定方式与发展模式也有所不同。
特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台，特色小镇是相对独立于市区，具有明确产业定位文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台，区别于行政区划单元和产业园区。
与此同时，中国小城镇发展高度分化，东西部发展状况各具特点。小城镇在土地、劳动力、环境等低成本的发展优势正在消失，在成本上升、产能过剩、产业升级的大背景下， 小城镇产业面临新的挑战。市场的不断变化、不同的地域特征也使得中西部地区不可能复制东南沿海地区小城镇的发展模式。当前必须谋求一条新的发展途径，促进国内的城镇化发展。
特色小镇的提出为中国新时期产业升级、就地城镇化提供了方向。
特色小镇发展的基础是人口聚集
本土产业的发展，会形成产业聚集，进而带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。相较特色旅游业，本土产业就地城镇化效果更好。
对于特色旅游产业，以旅游吸引为基础，通过旅游的“搬运”功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口与服务人口。这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求，由此带动城镇化结构的形成。
产业定位“一镇一业”，突出“特而强”
功能集成“紧贴产业”，力求“聚而合”
形态打造“突出精致”，展现“小而美”
运作机制“破旧去僵”，做到“活而新”。
特色小镇SOWT分析
S （strengths）是优势、W （weaknesses）是劣势，O （opportunities）是机会、T （threats）是威胁。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。
优势
1、产业特色赋予旅游资源核心吸引力
2、 良好的区位因素保证了旅游可进入性
3、经济水平提供坚实的旅游开发保障
4、特色小镇品牌给力打造小镇旅游知名度
劣势
1、地域空间狭小
2、旅游发展要素配置不足
3、缺乏高等级旅游资源
机会
1、政府十分重视特色小镇的发展
2、全域旅游化发展趋势为特色小镇的产业特色挖掘与利用提供了机会
3、细分化旅游市场不断扩大
4、特色小镇的旅游功能发展要求
威胁
1、旅游目的地数量不断增多
2、多头管理，目标多样
3、 各个特色小镇都有其富有突出的产业特色，形成了类型多样的旅游资源
按照功能类型可将特色小镇分为工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型、商贸流通型六大类
1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构
特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业；延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业集群机构。
2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构
以特色产业为基础，发展旅游产业；以旅游的十二要素为内容，打造泛旅游产业集群结构。
3、旅游目的地架构
特色小镇不完全是旅游，但又必须是旅游；每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。
4、新型城镇化架构
人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。
5、智慧化与互联网引擎
以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级。
因此，特色小镇是以“双产业”即特色产业与旅游产业为主，“三引擎”即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调，“三架构”及产业链整合架构、旅游目的地架构（景区）、城镇化架构共同支撑的发展架构。
（二）特色小镇的总体特征
1、以特色的产业及环境资源为基础
产业资源是特色小镇打造的前提；环境资源是特色小镇打造的重要依托；资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。
2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托
以产业为引领，实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能；各功能之间并不是简单的大糅合，而是相互之间有机的整合与融合。
3、以产城一体化综合开发为手段
主要表现为产业的综合发展；功能的综合配置；土地的综合开发；配套的综合建设；目标的综合打造等方面。
4、以泛旅游为引擎与目标归宿
拥有完善的城镇及旅游配套设施；拥有超越一般景区的较高品质的服务（包括旅游服务于公共服务）。
5、以产业链开发及房产开发为盈利核心
土地一级开发：直接获利，享受升值效益；房产开发：房产销售、房产回收经营；项目开发：经营收益等。
（三）特色小镇的关键在于产业培育
特色小镇的产业为双产业为主，即“特色产业+旅游产业”。
其中自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业；茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。
泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。
（一）特色小镇的打造要点
1、落实城镇化的功能要求，构建“产城人文”一体化的城镇
特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持；大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制；配套设施及服务的配置为基础依托；就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套；管理、金融、运营的创新为相关保障。
2、发挥区域引擎综合效应，带动周边乡村城镇化
特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。
3、结合具体环境特征，打造生态宜居环境
特色小镇遵循“不占耕地”的用地原则，“大力优化区域生态环境”的生态原则，“挖掘文化，打造美丽特色小镇”的文化原则。
（二）特色小镇的开发架构
特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。
特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。
事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。
产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。
（四）旅游产业项目开发架构
旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。
旅游吸引核——特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。
休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。
商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。
居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。
特色小镇的运营
（一）特色小镇的商业模式
1、土地一级开发
仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同事通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。
2、二级房产开发
包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
3、产业项目开发
一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。
4、产业链整合开发
两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
5、城镇建设开发
城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等。
特色小镇的运营模式
以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。
特色小镇的投融资模式
打通三方融资渠道，多线程资金支持
特色小镇建设具有投资大、周期长的特点，进行纯市场化运作的难度轳大。只有打通政底资金、社会资本和金融机构三方融资渠道，通过吸引多元化投资主体，并让其充分发挥各自优势，才能破解特色小镇建设的“融资难”问题。
主要以构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。
以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。
合理规划，整合五类商业模式
特色小镇商业模式的核心主要包括五个方面，包括土地一级开发、房产开发、产业项目开发、产业链整合开发与城镇建设开发。特色小镇的发展不只是单一模式的发展，而是五个方面整体布局，围绕产业为核心，依次递进。
目前多数特色小镇仍处于前期开发阶段，由于特色小镇面临大量的基础设施建设，房产开发市场火爆。
选址—— 综合六大维度提供选址依址依据
选址—— 综合六大维度提供选址依据
意向标的位于交通条件便利的一线城市与省会城市周边及二线城市新区，且需具有浓厚文化底蕴，或拥有山河湖海等自然景观的地区。基于社会资本投资者角度，特色小镇建设初期阶段的投资选址模型：通过从产业特色维度、城镇化维度、区域资源维度、城市经济维度、房地产经济维度及地方政府支持维度等六大维度对选址区域进行全面的分析和研究，从而为小镇选址提供充分的选址依据。目前阶段被访的决策者们对“地方政府支持维度”是集中度最高的关注点。
特色小镇的建设是以政府为主导、以市场为主体、社会共同参与的主办运营商开发模式。对开发方及投资者而言，小镇建设面临资金投入大、回收周期长的巨大挑战，如何完善开发运营体系将成为保证小镇建设顺利推进的关键要素。吸引多元投资主体、保障各投资主体的利益、完善合作及退出机制是保障小镇市场化运营和成功建设的三大方面。
（1）吸引多元投资主体：建立利益共同体，实现特色小镇开发价值的最大化
特色小镇前期基础设施建设投入大，绝大多数的土地资源又集中在村集体手中，因此小镇建设必须平衡政府、 企业、村集体和村民之间的利益关系，从而吸引更多的小镇建设投资，获取小镇开发所需的战略资源。而在小镇建设的过程中，需要不断吸引多元投资主体，构建小镇建设的利益共同体，采取共同开发、共同收益，最终实现合作共赢。
（2）保障各投资主体的利益：坚持市场主导，完善政府监管机制，避免小镇建设的量化和房地产化，保护各投资主体的开发利益。
研究发现，政府在推动小镇市场化运营的过程中，保障自身利益成为各投资主体最为关注的要点，因此具有利益共享、风险公担、长期伙伴关系、保障投资者利益等特点的PPP模式已成为小镇合作开发的首选模式。此外，为避免政府主导和小镇建设的盲目上马和房地产化，当前浙江省及部分省市已开始逐步完善特色小镇相应的考核及退出机制，坚持实绩为王，优胜劣汰，打造以市场化机制为主导的特色小镇开发运营体系，吸引真正服务于产业发展目标的各投资主体，并充分保护各投资主体的开发利益。
从小镇全生命周期的建设过程阐述小镇建设三大成功要素：“小镇选址”从产业特色、城镇化、区域资源、城市经济、房地产经济及地方政府支持六大维度提供选址依据；“产业导入”以产业链搭建、 政策争取及相关机构引进作为策略指导；“完善开发运营体系”通过吸引多元投资主体、保障各特色小镇的主要融资工具
选定融资模式后，需要对接具体的融资工具获得融资资金。融资工具就其本质而言，主要分为股权和债权两类。特色小镇开发可以从各类金融机构，包括银行、信托、租赁、保险、基金、资管等处获得融资，也可以通过资本市场发行股票、债券、以及资产证券化产品等筹集资金，满足特色小镇建设、运营等各阶段的资金需求。另外，建议积极优先对接国家和地方培育特色小镇的专项资金，如政策性专项基金以及政策性贷款等，此类资金在资金成本以及期限方面与市场化的资金比较一般具有明显优势。具体而言，特色小镇开发可以运用的融资工具包括：
（1）建设阶段主要融资工具：
基础融资：特色小镇投资可以利用的基金包括：城市发展基金、政府引导基金、PPP产业基金等市场型基金。基金融资的主要作用是作为项目的基础资金投入，并可撬动更大规模的债权类资金支持的项目建设；
2016至2017年期间，住建部先后与多个部委、政策性银行签署合作协议及声明，鼓励特色小镇探索新的投资模式并为特色小镇开发建设提供政策性金融支持。其中，2016年10月下发的《关于开展特色小镇培育工作的通知》明确指出支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设资金，并且中央财政将对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励（具体奖励政策有待出台）。
地方政府层面，广东、浙江、江苏、海南等省份则先后成立了特色小镇建设专项基金，由财政部门牵头搭建投资平台，撬动社会资金对特色小镇建设工作定向支持和培育，为工程提供持续稳定的现金流。采用这一模式的好处在于，除了资金成本更低之外，还可满足股权、债权、PPP等多元化融资需求。
银行贷款：特色小镇建设可以运用的银行贷款包括政策性银行向基础设施等非盈利项目提供的中长期、低成本的政策性资金以及商业银行向小镇内特色产业及商业性开发等盈利项目提供的商业贷款支持。
信托计划：特色小镇项目公司也可以委托信托公司通过发行信托计划募集信托资金，然后投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等用于
支付信托受益人的本金及投资收益等。
融资租赁：融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。通过融资租赁方式可以解决购置高成本大型设备的融资难题，缓解特色小镇建设期的资金压力；也可以在特色小镇运营阶段，通过向租赁公司出售可产生稳定收益的设施资产并回租的方式盘活存量资产，改善企业财务状况。
（2）运营阶段主要融资工具：
资产证券化：资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。为支持
传统基础设施项目建设，发改委、证监会于2016年底发文，推进政府和社会资本合作（PPP）项目的资产证券化。在此模式下，特色小镇的开发主体可根据
PPP项目基础资产的不同回报机制，即使用者付费模式下的收费收益权，政府付费模式下的财政补贴，及可行性缺口补助模式下的收费收益权和财政补贴来
设计相应的产品结构，发行资产证券化产品支持特色小镇的可持续发展。
债券发行：根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以发行企业债券支持特色小镇相关建设，也可以联系特定项目发行项目收益债券，其募集资金用于特定项目的投资与建设。债权的本息偿还资金主要来源于项目建成后的运营收益。另外，特色小镇的项目公司也可以根据国家发改委的最新指引，发行专项债券或集合债券，支持用于健康、养老、教育培训、文化、体育、旅游等产业的相关设施建设的投资。
IPO及股票增发：特色小镇的项目开发主体如果满足上市条件或拥有现成的上市平台，即可在公开市场上通过IPO或股份增发等方式募集股权资金，支持特色小镇项目开发的资金需求。通过上市公司平台进行融资还能为项目开发企业带来一定的宣传效应，可以帮助其在与政府、金融机构、及其他企业的谈判中争取较为优惠的条款与条件。
投资主体的特色小镇从规划到建设到运营是一项复杂的系统工程。如何利用各种融资模式及融资工具最有效地配合发展特色小镇每个阶段的资金需求，保证资金的可获得性以及可持续性是融资规划主要关注的课题。由于特色小镇开发需要的资金量大，期限长，而且特色小镇开发过程中的具体项目，如土地开发、基础设施建设、房产开发、产业开发等的商业模式不同，回报模式相异，因此具体对应的融资模式和融资工具都需要针对不同项目的特性进行专门设计。另外，随着我国资本市场的不断发展，资产证券化等创新金融工具能够为特色小镇的运营阶段提供长期稳定的资金供给，也为特色小镇建设期的融资提供了有效的退出渠道。在此，我们总结了特色小镇融资规划中的若干要点如下：
要点一：对小镇资源、政府支持、及小镇商业模式进行梳理
进行融资规划之前，应该对小镇的自有资源进行系统的梳理，了解小镇资源的优势与不足；并与政府进行沟通，了解政府能够提供的财政及政策支持；同时构想小镇未来的运营及商业模式，作为预测小镇投资收益的基础。
要点二：对小镇开发进行整体财务预算确定总投资及分期投资规模，落实政府直接与间接扶持资金额度，并对小镇未来的收入情况进行预测。对特色小镇的投资及回报进行测算的目的是为了了解小镇开发的资金缺口，为接下来进一步调整小镇开发的资金平衡方案，并确定开发的融资模式及对接社会投资方进行准备。
要点三：为不同项目匹配合适的融资模式及工具小镇开发中不同项目的项目特点及资金需求各有不同，应有针对性地确定融资模式，匹配不同类型的资本机构及融资工具。除房地产开发等可以完全进行商业化运作的项目，其他如基础设施等公共服务相关设施项目的融资，需要对项目的回报机制，即使用者付费、可行性缺口补贴与政府购买服务三种方式进行区分，并有效落实财政补贴、政府购买承诺等相关政府支持政策，从而满足社会资本及金融机构投资的前提条件，以便顺利获得小镇开发所需的资金供应。
要点四：积极探索各类融资渠道，有机结合各类融资模式及融资工具，系统解决小镇发展的资金需求小镇开发过程中，同一个项目可能需要运用多种融资工具，如股权融资，债权融资，甚至夹层融资等。而同一个项目发展的不同阶段，如建设和运营阶段，需要的融资工具也有不同，如建设阶段需要利用银行开发贷款等开发性融资，而运营阶段则可以通过经营性贷款以及资产证券化等方式替换建设阶段的融资。因此，根据不同机构的收益与风险偏好，灵活运用各类融资工具，有效匹配小镇开发项目各层级、各阶段的资金需求也是特色小镇融资规划的关键所在。
针对特色小镇开发周期长，所需资金量大，以及政府支持力度强等特点，梳理了包括PPP在内的若干融资模式以及建设、运营阶段分别适用的各种融资工具，提出应该从资源、政策、商业模式梳理着手进行融资规划，对小镇开发、运营、及投资回报进行测算以了解具体资金需求，并为不同项目有针对性地匹配适合的融资模式与工具，同时尽可能地开拓各种融资渠道，以系统性地满足特色小镇融资需求。
蔡律 2020年3月17日