楼市持续降温 多家房企分拆物业上市- 修栈道渡陈仓 破解融资难题 4000亿债务到期 海外发债潮
保利地产全资子公司保利物业发展股份有限公司（保利物业）9月17日发布公告，已收到证监会核准境外上市的批复，证监会核准保利物业发行不超过1.53亿股境外上市外资股。保利物业已于8月6日向港交所递交上市申请。据财新网9月22日报导，保利物业于2017年8月1日在全国中小企业股份转让系统（即新三板）挂牌，并于2019年4月11日公告终止挂牌，转向香港上市。
在过去五个月，已有六家房企分拆物业板块谋求赴港上市。4月30日，房企鑫苑置业宣布，旗下鑫苑物业服务将启动赴港上市计划。此后，银城国际控股旗下银城生活、宝龙地产旗下宝龙商业管理、蓝光发展旗下嘉宝服务、时代中国旗下时代邻里等陆续向港交所递交上市申请。
去年，共有六家物业公司上市，数量超前三年总和。其中，雅居乐、碧桂园、新城、佳兆业、旭辉五家房企拆分物业板块在港股上市；南都物业在A股上市，成为首家在A股上市的物业公司。报导认为，2019年以来，房企资金面的全面收紧，而分拆物业板块上市，为房企提供了新的融资平台。
东方证券5月7日的研报显示，物业公司成为一个完整的上市主体，融资能力将更为出色。长城证券发布于6月28日的研报指出，部分公司利用分拆子公司上市去获取融资资金，然后利用这些融资资金改善整个母公司的经营状况。另外，分拆物业板块独立上市，也利于公司释放多元化业务的价值潜力，利好企业长期股价表现。如碧桂园分拆出去的碧桂园服务的市盈率估值远高于碧桂园。
分拆物业管理公司独立上市，还显示了大陆房地产的好时候已经过去了，万科去年就喊出了要“活下去”的口号，当时万科等几家大公司就表示要把房地产的业务比例慢慢降低。随着今年对房地产的调控越加严格，房地产公司的融资不仅困难而且成本高，物业公司单独上市就成为一个新的尝试。
背景资料：
房企在今年前6个月中，已经在海外发行债券近400美元，部分利率高达10%。
据Wind的数据显示，今年以来，大陆房企在海外发行债券的数量和规模均较去年有明显增长。今年1~5月份，房企融资海外债占比达到23.1%，票面利率均值为8.91%，累计融资352.14亿美元。加上6月份10余家房企赴海外融资金额超30亿美元。今年上半年，房企海外融资总额接近400亿美元。大部分房企融资额度较大。其中，中国金茂控股发行优先票据5亿美元，融信中国完成2022年到期的8.75%优先票据2.35亿美元，奥园集团发行于2023年到期的7.35%优先票据2亿美元，朗诗发行2亿美元10.5%绿色优先票据等等。
而6月份以来，房企发行的海外债票面成本普遍较高，不少房企海外融资利率超过10%。华南城控股增发于2021年到期的6000万美元优先票据，票面利率为11.875%，同日公告境外发行债券1.1亿美元的新湖中宝票面年利率为11%，中南建设境外3.5亿美元债券票面利率票10.875%，正荣地产将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。