农村集体建设用地建房租赁合法化意味着什么

智石经济研究院副院长卫祥云

近日，国土资源部一则关于农村集体建设用地可以建设租赁住房的消息不胫而走，北京、深圳等城市已推出郊区集体建设用地可以建设租赁住房的相关政策。虽然，国土资源部有关人士一再强调，该项政策先在全国十三个城市进行试点，并于2020年结束。但这意味着一直以来对于农村集体建设用地不准建设居民住宅的禁地彻底开放了。可以预见，该项政策的实施，堪比我国房地产市场调控史上的一颗重磅炸弹，轰倒了过去农村集体建设用地不能盖房给城里人住的高墙大院，使城乡土地同地同权的口号式宣示终于有了一个得以尝试的机会。

国土资源部相关人士在解释该项政策时明确指出：这次开放租赁住房的农村集体建设用地不包括农业用地；在集体建设用地上建造的房屋不属于小产权房，与过去所称的小产权房无关；在集体建设用地上所建房屋只租不售。也就是说，在农村集体建设用地上建造的房屋无自然人产权，其产权归农村集体所有制组织。但既然可以租赁，那么不管是农村人还是城里人都是可租住的。

所以说，中央这次放开农村集体建设用地建设租赁住房的政策威力不可小觑。至少在以下几个方面可以给我们以启示和更多想象的政策空间。

一、自从中央高层提出“房子是用来住的，不是用来炒的”最高指示以来，该项政策属于房地产市场调控的一项长期维稳政策。

过去城乡结合部的“小产权房”曾禁了多少次，但结果是越禁越多。拆了建，建了拆的社会资源浪费且不去论，但至今没有一个明确的说法，或者说一直处于“合理不合法”的混沌状态。而不允许城里人到农村购买集体建设用地（包括宅基地）所建住房的政策更是难以体现这类房屋的实际价值。而这次政策放开后，不能购买变成了可以租赁，不仅解决了租房人的实际困难，而且对产权所有人也有利，还体现了集体建设用地所建房屋的实际价值。

过去，我曾对解决不合法的小产权房问题提出变售为租的概念，以化解城乡两种所有制土地造成的小产权房的困局，没想到与今天的中央政策不谋而合，异曲同工。

二、该项政策的推出和试点，是中央供给侧结构性改革在农村改革中的一大亮点，其对大、中城市房价的稳定会产生长远影响。

中国高房价的一大重要原因，即是农村集体建设用地不能直接入市，只有转为国有用地以后才能建设商品房，其土地溢价通过各种渠道变为财政收入和进入开发商的腰包，从而使房价越推越高。而现在集体建设用地所建房屋只能租赁，不能买卖，产权仍归集体所有，但同地同权，可以直接租给住房人，减少了中间环节和各种税费，使房租变得相对便宜。尤其是该项政策从供给侧入手，从供给侧发力，找到了问题的症结所在，对症下药，进行结构性改革和调整，有百利而无一害。可以预见，随着租赁住房供给的增加，将使租房变得更加便利，租赁市场竞争会使房租有所下调并接近平均利润，对需求方的好处是显而易见的。

三、对出台房地产税的研究有新的启示。

过去，随着每次房价的走高，都会伴随着开征房产税的鼓噪和争论，但每次都是公婆各自有理，谁也无法说服对方。其根源在于最基本的逻辑未理清，即房屋的产权归属不一。

国有土地所有权归国家，城市居民虽持有房屋产权证，但只有70年的使用权，无论如何征收房地产税都是不合理的。农民宅基地的所有权是集体所有的，宅基地只有用益物权，宅基地上的水泥砖瓦才具有真正的产权，所以向宅基地征税也是不可能的。而建造在集体建设用地上的房屋产权却是明确而完整的，即产权归集体所有。所以，对目前建造在农村集体建设用地上的房屋征收房产税就是完全合理的。因为其土地所有权与房屋所有权是一致的。而对租房人来讲，则不需要交税，从而刺激房屋租赁市场的形成和发展。当然合理并不等于合法，这就是下一步研究征收房地产税需要引起关注的，也是国家下一步对征收房地产税立法要引起重视的。

至于对城市居民现有住房如何征收房地产税的问题，也应该从这次农村集体建设用地房屋租赁政策调整中得到启示：即要尽快解决国有土地70年使用权的问题，不然的话，征收房地产税就是一句空话。

四、城乡住房的集体产权浮出水面，需要探索新的管理模式。

目前我国城市居民的住宅产权现状是：国有土地+私人产权。虽然现有住宅的使用权为70年，但产权可以落实到自然人，即住宅产权和土地所有权不一致。而在集体建设用地上建造的房屋，产权归村集体所有，其土地所有权和和房屋产权是一致的，产权主体不是自然人，而是村集体组织。租房人只有租赁使用权，符合房子是用来住的新理念。

此种现状，带来两个问题。一是所建住宅由集体组织管理，管理水平提高是个问题。二是所建住宅不能出售给个人，但能不能出售给住房租赁公司需要研究。如果不能出售给公司，就只有委托给相关住房租赁公司来管理了。这些问题都需要通过试点进一步明确。

五、农村集体建设用地房屋租赁合法化意味深长，意义深远。

这次农村集体建设用地房屋租赁合法化试点率先在全国十三个城市推开，其规模之大，影响范围之广，意义之深远超过农村土地承包责任制实施以来任何一项土地改革政策。它使我国城乡两种土地所有制中的集体所有制第一次得到了同地同权的机会。虽然集体建设用地上所建房屋只能租赁，不能出售，但对于在集体所有制土地上可以自主建造住宅却是一大进步。该项政策终结了集体所有制土地只有转化为国有土地才能建造商品房的惯例。同时，也是对土地财政在全国城乡大行其道现象的终结和小产权房概念的终结，还会对未来房价的走势产生不可估量的长期影响，其政策效应将会在试点过程中通过不断探索逐步完善和显现。

2017年8月30日