《不堪承受的中国房市之重》连载之三第一篇《解码中国房市大涨之谜》第三章：无限膨胀的社会储蓄、有限的投资渠道与房价上涨的逻辑
112万亿元可投资金
从1602年东印度公司成立之日起，荷兰人依靠其发达的海上国际贸易和称霸全球的商业共和国，从贸易中获得的巨额财富，没有体现在王公贵族的奢华宫殿中，它们源源不断地流入中产阶级商人们的钱袋里。17世纪后期荷兰的国民收入比英伦三岛之和还高出30%~40%。
繁华的都市，车水马龙的街道，衣香鬓影的派对，纸醉金迷的生活，新贵富豪的奢华不输豪门望族。这是好莱坞电影《了不起的盖茨比》描绘的场景，是美国20世纪20年代繁华社会生活的剪影。
而于东方，战后的日本经济得到了长足发展，尤其是在1960年日本正式实施国民收入倍增计划后。到1970年时，其GNP和国民收入的实际年平均增长率达到11.6%和11.5%，超过计划规定的目标；实施计划的第七年，便实现了国民收入增长1倍；人均国民收入按市场价格计算，从1960年的395美元，增加到1970年的1592美元；10年间实际工资平均增长83%。
与其相似的还有我国的台湾地区。1951—1987年，台湾地区连续40年年均经济增长达到9%，成为世界之首。劳动密集型的出口导向模式为台湾地区赚取了大量外汇，外汇储备达到700亿美元，仅次于日本，是当时人均外汇储备最高的经济体。除了官方的财富储备，台湾地区的民间收入也随之大幅提升。岛内居民工资收入快速增长，年终奖金之巨更是史无前例。除了公务员的年终奖金一般相对较低，只相当于其一个半月的工资外，汽车等低利润行业员工的年终奖金相当于其三个月的工资，而水泥卡特尔等利润更高的行业，相当于其八个月的工资。对于新近繁荣的证券行业员工来说，他们的奖金则达到了相当于其70个月、90个月，甚至100个月的工资。更极端的例子是，台湾证券交易所总经理赵孝风的奖金则达到了新台币1000万元，大约相当于普通工人500个月的工资。从1981年到1987年，台湾地区国民储蓄额平均每年递增21.46%，一度占到台湾GNP的38.5%。
事实上，除了1716—1720年之间爆发的法国密西西比泡沫之外，历史上的历次投机泡沫爆发前都有一个共同点，即这些国家和地区都是处于国（地区）势上升期，当前的中国便处于这样的阶段。伴随着经济实力不断增强而来的，不仅仅只是中国人的民族自豪感和乐观情绪。还有得益于此，而形成的不断集聚的国内私人资本，不断膨胀的社会储蓄。关于这点可从三个数据得到印证。
第一个，40万亿。2013年一月，商务部新闻发言人沈丹阳在商务部例行新闻发布会上回答记者提问时表示，2013年我国进一步扩大居民消费仍然具有比较大的潜力。从总需求角度来看，现阶段我国正处于消费升级的重要时期，城乡居民储蓄余额接近40万亿元；
第二个，38%。据国家统计局2014年的数据显示，全城乡居民储蓄余额为48.5万亿，2015年更是达到了52.7万亿元，人均达到了4万元。其中，“2008年以来中国的居民储蓄累计增加了35万亿人民币”，当地时间2016年1月21日下午4点，中国国家副主席李源潮在2016冬季达沃斯做了主旨演讲，在演讲中他提到“近年来中国的居民储蓄率一直保持在38%以上，相当一部分家庭的收入都拿来成为储蓄”；
第三个，112万亿。招商银行联合贝恩公司发布的《2015中国私人财富报告》显示，截至2014年年底，中国个人持有的可投资资产总规模达到112万亿元。报告撰写人综合各项宏观因素对中国私人财富市场的影响，预计2015年中国私人财富市场仍将保持增长势头，全国个人总体可投资资产规模预计将达到129万亿元，将较2014年增长16%。
有限的投资渠道
正如上一节提到的，伴随社会经济的不断发展，越来越多的成功人士加入到社会富裕人群的行列。众所周知，现金从长期来看将会受到通货膨胀的影响而缩水，长时间持有大量现金并不是明智的选择，这就使得这些富人们迫切需要为资金找到出口。与此形成鲜明对照的是，国家允许的投资渠道太窄。
尤其表现在实体经济方面，今年（2016年）我做过一项有关养老产业的调研。在调研中我发现，长期以来，我国的养老产业深受计划经济影响，加之之前养老观念仅限于生存型层次，养老产业也就主要局限于养老照护的服务业，在这两种意识的主导下，其需求主要由公办机构来承接，导致的是该行业的市场化程度严重不足。这点于市场化程度非常之高的广州也表现的同样明显，主要体现在：（1）市场在服务供给中的比例不足。如老年人需求量较大的医疗卫生服务基本由公立医院提供，满足老年人精神文化生活的老年大学，亦由政府出资建设，老年服务业市场化程度严重不足。（2）市场竞争机制还不充分。竞争创造市场繁荣，繁荣的基础来自竞争。但竞争的前提是放开投资准入条件，允许各市场主体平等进入市场同台竞技，以此让生产要素在不同部门间自由流动，以此让市场在资源配置中发挥其决定性作用；但目前我市的养老产业市场显然还不是一个充分竞争的市场。
以老年服务业为例，市场准入门槛仍然过高，结果是根本无法有效激活民间投资活力。正是由于投资活力不足，导致的结果是：养老机构硬件设施差、不完善。也正是投资活力不足，无法令养老产业形成有效竞争，需求大但供给少，形成事实上的卖方市场，从而导致收费过高，收费不透明等现象。尤其表现管理不规范、卫生环境差、服务不到位、服务态度不好、照顾不周到。
实体投资这条路行不通，那另类理财产品呢？比如近几年兴起的挂钩艺术品和红酒的产品，虽然让一部分投资者获得过丰厚的利润。但这类概念产品和艺术品市场联系的过于紧密，而我们知道，艺术品本身就需要很高的鉴赏门槛。
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也就是说，民间资本还是无处可去。这样一来，大量闲置的、迫切需要寻找出路的资金，这就必然导致人们的注意力过度关注几个有限的途径，就只能在股市和楼市之间撞来撞去，进而使得资金快进快去，大量涌入、涌去，造成市场的剧烈波动。由此衍生的另一个现象是股市与楼市的跷跷板现象。
股市与楼市的跷跷板效应
正如我们所见的，于美国，自2000年互联网泡沫破灭后，美国的楼市便开始躁动不安，房价是一天天蹭蹭的往上涨。到2006年年末，房地产市场开始逆转，终于于2007年房地产市场彻底崩盘。但就在房地产市场唱罢不久，在几轮QE的刺激下，美国的股票市场再次接过房地产的接力棒开始再次登台：几年时间里，美股屡创历史新高。2016年8月11日，标普500指数、道琼斯工业指数和纳斯达克指数同步创下历史新高，是1999年12月31日以来的首次；8月12日，纳指再创新高。
在这点上罗伯特.希勒显然也抱持这一观点。在《非理性繁荣》（第二版）中，罗伯特·希勒教授对2000年第一版的内容进行了适时的修正和更新，重新阐述了市场波动这一给他带来国际声誉的主题。希勒在第二版中开辟了一个新的领域，他以一种更加清晰和彻底的方式向我们展示了那些可能动摇经济运行和严重影响人们生活的市场泡沫的产生和破灭。在第一版中，希勒教授成功地预言了股市的下跌，而在本书中，他将研究扩展到了炙手可热的房地产市场，用了一章的篇幅来论述美国国内和国际房价的历史走势。
在本书中，希勒通过大量的证据来说明，如果20世纪90年代末的股市，房地产市场的繁荣中隐含着大量的泡沫，并且最终房价可能在未来的几年中开始下跌。他认为，2000年股市泡沫破灭之后，许多投资者将资金投向房地产市场，这使得美国乃至世界各地的房地产价格均出现了不同程度的上涨。因此，非理性繁荣非没有消失，只是在另一个市场中再次出现。
同样的情况也发生于中国，2013年时，我国A股市场出现断崖式下跌，然而房地产价格却强势上扬。而步入2014年下半年，情况开始逆转：2014年以前，每年房地产市场的增量资金是2万亿到3万亿元，社会流动性大部分流向楼市。但这一情况在 2014年出现逆转，当年房地产市场到位资金量下降0.1%，减少100多亿元，沿海地区减少1000多亿元。常规流动性发生逆转，增量资金不再流入楼市而是进入股市，结果是股市变成大疯牛。等到2015年6月，股票市场走势逆转，结果是，股市低迷但楼市再度走牛。为此，交银国际董事总经理洪灏在接受记者采访时也表示，A股疲软的表现源于中国楼市和股市之间此消彼长的关系。此消彼长不独发生于股市和楼市，还发生于实体经济与楼市之间。