德国房价稳定是多重合力的结果-答傅蔚冈先生
读完傅蔚冈先生对我《德国房价为何能保持长期稳定》（以下简称为《德国房价》）一文的批驳，脑子里突然想起当年克林顿竞选的名言：“蠢货，关键问题是经济！”，此时，我仿佛听到了傅先生声嘶力竭的喊叫：“蠢货，德国房价稳定的关键因素是供给过剩与需求不旺”。
如果是观点之争，我还是愿意认真回答的，但看到“无稽之谈”、“荒谬”、“事实和逻辑都错误”这样斯文扫地的字眼我就呵呵了。本懒得回应，但架不住网友的一再撺弄，只好说上几句，毕竟读者的问话也让我有些坐不住：“不回答，说明您心虚了？”
逻辑问题可以商榷，事实错误在哪儿必须指出来，究竟是数据错误还是德国政府根本没有采取过我所说的措施？不过我还是要在逻辑问题上和傅先生较真两句，既然您说德国房价不涨，“最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分，需求不旺，需求不旺的原因是人口减少”，那么，2004年德国人口为82516260人，到了2012年人口降为80425823人，房价为何反而从2011年、2012年开始上涨了呢？2013年与2007年相比，房价几乎翻倍，2014和2015年，房价依然呈上涨趋势，这又如何解释呢？您知道2014年德国人口是多少吗？下降到了80026673人。您的说法是欧洲央行降准0。25%，这不是与自己的论点相矛盾吗？如果按照您的逻辑，似乎应该这么解释才能自圆其说：降准不是问题，问题是德国住房供给减少，甚至把空置住房都炸掉了。呵呵
至于我说德国房价“长期稳定”，并不是否认房价上涨，而是意有所指。经常阅读我文章的人大都知道，我的每篇文章都指向某一特定国家。“长期稳定”是冲着房价5倍10倍不正常疯涨而来的，并非否定德国房价上涨的事实。
德国房价长期稳定，是多重合力的结果。没错，影响价格的基本因素是供给与需求之间的关系问题，这是一个但凡稍具经济学知识的人都知道的常识，我在《德国房价》一文中并没有否认。既然是人人都具备的常识，我再赘述就没有意义了，所以从别的角度来谈房价为何不涨的问题。
现在来分析您所称的“无稽之谈”。您认为高额税收“显然不能抑制房价”。我的观点是，高额税收能够抑制一定的需求，特别是炒房行为。以我一个德国朋友为例，他原计划购买第二套房子，但由于第二套税费太高，所以还是决定再等等看，持这种心理的人在德国应该不在少数。从逻辑方法论上讲，只要存在一个否定就能推翻您的绝对化论点。打个比方，如果有人说“全国人民喜迎油价上涨”，只要有一个人说：“油价上涨我不开心”，那么，该说法就是伪命题，对不对？如果您说“高额税收不完全能抑制房价”甚至或“高额税收能抑制房价，稍有牵强”，这我就同意了，毕竟，抑制房价不是单个措施就能凑效的。
高额税收在德国能在一定程度上抑制房价过快上涨，为何在中国，特别是大城市就很难呢？这有两个因素：一是刚需。中国城市化还有一条很长的路要走，特别是无房户还很多、租金可以和高于中国十倍收入的德国媲美的情况下，中国房价不涨才怪呢。二是恐慌心理。中国人民币是不是贬值了？呵呵，根据官方的说法是没有，但老百姓心里有另外一本账，我知，可能您不知，因为我每天都要去菜市场买菜。由于德国马克及后来的欧元相对稳定，所以德国老百姓没有必要恐慌性购房，达到货币保值增值的目的。另外一个不算因素的因素是，德国投资渠道相对可靠，除了购房还有很多较为理性、靠谱的投资方式。再说，德国政府出台的措施也只是为了打击炒房行为，并不是针对正常的自住性购房。《德国房价》一文中也说得很明白：“为了限制房地产频繁交易，德国政府出台了一系列政策，例如：若转卖价等于或低于原购价格，则房主不需要缴纳所得税；以私人名义购置并用于自住的房产，并使用10年以上，则转卖时不需要缴纳增值税；若10年内转卖房产，则须根据转卖盈利所得缴纳税款，税额根据买主的收入而定”。如果炒房行为减少了，房价会不会有所降低？温州、山西炒房团真的一点儿都没有推高房价？傅先生，德国存在刚需吗？欧元大幅贬值了吗？不能只根据书本理论来解释实际问题，更不要只根据某一理论来进行绝对化论述，而要关注现实中存在的差异。书斋学者需要接地气。
对于您的结论“《德国房价》将德国过去40年的房价‘沉睡’状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确，如果以讹传讹引入中国，会导致不少地区的房价更不理性”。我对此的回应是：一、不知道哪个政府会如此有意增加成本而导致房价不理性上涨，想必傅先生应该清楚。二、您把中国政府想得如此从善如流，我都替您不好意思了，至少我没有觉得哪个政府听过我的意见。我写文章是冲稿费过去的，从没有想到要“心怀天下，身在野而心在朝”。
傅先生批驳我的第二个观点：“土地控制”。在此申明一下，我从没有说德国政府控制土地供给。我的原话是：“第二个玻璃罩是不批大块土地给开发商。事实上政府手里也没有很多大块的储备用地，多数土地掌握在私人手里。房地产开放商如果想成片开发，需要和不同的个人打交道、不停地协商，一来时间成本太高，二来经济上也不划算”。如果控制土地供给，当然会造成房价飞涨，而不是保持房价稳定。请注意，我是说的是政府不批“大块土地”，难道就不能批“小块土地”吗？再说，私人土地可以自由买卖，何来土地控制？德国房地产公司既然不能大片盖房，难道就不能一个个地盖？您以为德国房地产公司都和万科、碧桂园和万达一样呢？
至于“鼓励租房”问题，道理就更清楚了。当更多的人去租房而不是买房的时候，房价会不会疯狂上涨？当然，由此导致租金上涨确也是事实，但我谈的是房价而不是租金。您说：“一旦签订合同就无法涨价和违约，那么房东会对客户更加挑剔，从而增加房客的搜寻时间”。傅先生，我们谈的是一回事吗？
最后和傅先生分享一下我的炒股心得。从德国回来后我在中国股市上屡战屡败，朋友问我：“你这个学经济的人怎么炒股不行？”我回答：“正因为我严格按照经济学理论来炒股才导致亏本的。现在我才明白，中国股市是政策、内幕消息、庄家博弈、黑手操纵的结果，股市大起大落是各种合力相互作用造成的”。不知您是否同意我对股市的这一看法？