参观朱兄的开发项目，他们的项目在高铁车站口，从纯粹的地理位置来讲是非常不错的。
地铁口两侧是清一色在建的高楼，除了一个住宅楼盘外全都是商业属性：酒店（包括公寓式酒店）、写字楼、公寓、大商业和底商等，几乎涵盖了所有和商业业态。特别值得一提的是，站口竖立着两个246米的超高层5A写字楼。在这个区域写字楼和住宅的价格是倒挂的，住宅的价格要比5A写字楼的售价高上1000元/平方米以上。
放眼望过去，底商完成交付的已经超过十万方，真正开业的只有两个银行网点，加总面积也就是5000平方米左右，其余的连装修的迹象都没有。据朱总讲，租金回报调整到4%以下，也很难抓到经营户。
已经交付的这十万底商，在当年的高铁概念的“忽悠”下，开盘时价格比较高但还是一抢而空，客户中投资客占比非常高。如今高铁开业有相当时间了，周围还相当冷清，把投资客从云端直接打到了地底下。
长时间不能投入营业，给后期的商业销售带来了负面影响，蓄客难度大大增加，速度也降下来了。
开发公司现在倒是不担心利润，当年低地取地，给后期的销售留下了巨大空间，否则项目就剩“哭”这一条路可走了。
差异化
传统的火车站往往是人流如织，原因大概是交通不便的情况下，出于对迟到的担心，人们往往会早早到达火车站，在车站附近停留相当长的时间，这些带来的都是消费机会。
如今高铁的运输能力大大加强了，但高铁车站的客流多是“过客”，订票、取票、安检都非常方便，再加上场外的交通也方便得很，时间可控之下，不少人只提前半小时到火车站，也就没有什么消费的可能了。
勿勿的过客，对以客流停留为基础的商业没有任何意义，也就是这些人流有“量”而无“质”。
朱总给我们介绍，站口两侧的建筑几乎一模一样，内部的设计也没有区别，连幕墙的样式都几乎是一致的。
完全同质的业态，面对少得可怜（从长远也看不到快速增长的可能性）的客流，生存机会不大，经营前景堪忧。
方向
设计时没有考虑市场容量、业态规划、投资收益分析等，唯一依据就是容积率，出现经营的难点一点儿不奇怪。
销售出去当然是硬道理，但仅仅是销售出去了也不顶事儿，经营的难题会不断纠缠着、困扰着开发商——您后期天花乱坠的宣传，别人还信不？
解决的方法就是要做好运营工作，哪怕是卖出去了的也是如此，要证明咱建的商铺有价值，证明客户的投资没有错。在大家都没有进入营业的情况下，谁先下手生存的机会还多些，否则落于下手，难度就更大了。
运营得下狠功夫才行，但价值真的很高，值得。