中国历史上有淮南的桔到淮北就成枳的故事，意味着水土不服。实际上，REITs在美国是桔在中国将是枳，而且将引发中国次债次股危机，依据如下。

美国REITs的环境土壤是怎样的？

美国因为格林斯潘把利息一路下降到零，而且买房只需要绿卡就可以了，不管是从牢房里出来的，还是讨饭的，这种环境中国是没有的。

美国每年可以把房屋增值的部分可以通过抵押贷款获得享受，这些再贷款资金可以用于旅游购物投资房地产买股票等等，利息随行就市，这种环境中国是没有的。

美国可以对房地产抵押债券进行打包，这类似中国对多家商铺进行打包，但是，美国还可以进行递进形式的再度打包，然后进行切片，分为三个层面。一个部份属于稳健投资，有少量风险的，适合于大型机构投资，如养老保险机构。一个部分适合于对冲基金投机的，还有一个部分是风险最低的，但是回报也是最低的，这种环境中国是没有的。

美国有哪些REITs种类？

有专业养老地产REITs、商业REITs、按揭REITs、独栋房产REITs、REITs的REITs等等，有银行间市场的REITs，相当于债券，属于债务融资型，有证交所市场的REITs，相当于股票，属于权益型。一般来讲，REITs三分之二的收入来自于高派息，三分之一来自股价。

中国的REITs市场现状如何？

由于REITs属于信托的新玩法，但是，由于大型房地产不需要融资，他们在银行贷款利息很低，如此，这条道路就堵死了。那么通过改造成权益型REITs，但是这种方式目前类似于出租物业获得收入。

比如苏宁电器近日把近8家店铺卖给中信信托，然后回租，获得40多亿元现金，而中信打包成权益类REITs，将来想通过上市退出。但是，如果苏宁业绩失灵，变成亏损，那么就没办法租用这些店铺，如果通过租给第三方，那么存在经常更换租户来租用，那么当中就存在空隙没有收入，而且存在每个租户出价不同的情况。这种模式能否成功还有待检验。

另外，如果房地产陷入持久的衰退，三五年后房价普遍下跌三成，那么，现在发现的REITs将成为将来的金融危机的定时炸弹。这是面值缩水三成，如果楼市中长期陷入衰退，将给中国带来巨大的金融危机。成万上亿的社会投资者将面临亏损，那么社会极不稳定。

综上所述，由于中美国楼市土壤不一样，美国历史上推出REITs时，楼市价格继续上涨，可以连续进行这项游戏。而中国现在的楼市已经见顶，不适合推出REITs该项目，否则，将来楼市陷入无尽的衰退这种，将引发巨大的社会动乱，大量老百姓投资变成套牢一族。所以，REITs在中国将引发次债次股危机。

作者简介：吴东华，知名经济学家，创新专家，服装战略专家，预测欧美元趋势第一人，第一经济整合专家，印度经济专家，外贸专家，世界经济专家，前商务部国际经济合作学会经济研究员、前商务部中国企业走出去研究中心顾问。提出解购论淘汰并购论，抛出第四驾马车进行一系列整合创新，吴东华用第四驾马车精髓指导过美国大使馆、伦敦ARM、法国ENSAAMA、巴黎O.G.F.D.I、德国《明镜》等国内外数十家机构，指导技术创新、渠道创新、销售创新、款式创新、包装创新、服务创新、产业区创新、打造全国品牌国际品牌国际名牌，网络搜其《全球缺乏“离岸”经济创新认识》、《企业综合创新将赢全球10年》是创新最好研究，被指导企业业绩年新增50%、100%、200%、300%不等，经济研究范围、指导范围、指导企业收入新增速均超过顶尖经济院长，详见吴东华网易官博。写于2014年10月31日