谢逸枫：去年全国房地产市场量价齐涨

   导读：2014年1月20日上午10时，国家统计局网站公布2013年全国房地产开发和销售情况。其中，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，约占全国固定资产投资额的20%。同时，房地产开发企业施工面积、土地购置面积及商品房销售面积都比去年呈现不同程度增长。 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 同时，全年固定资产投资(不含农户)436528亿元，比上年名义增长19.6%。全国房地产施工面积、商品房销售面积和销售金额都出现不同程度增长。其中2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%；房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。 

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生全面深入解读前2013年中国房地产市场数据与预测后市走势。

   2014年1月20日，国家统计局公布2013年国民经济主要指标数据，同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。谢先生如何看2013年全国房地产市场发展趋势，说明了什么问题？    一、房地产开发投资完成情况
   2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

   谢逸枫：数据上看,2013年全国房地产市场总体上平稳运行，指标保持历史高位，量价齐涨态势，全年呈现火爆的局面。一是全年供应端指标增速上升，房地产投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、购地面积的指标增速呈上升态势。二是全年需求指标稳定增长。销售量、销售金额、房价、置地金额、地价呈现涨幅平稳发展的趋势。三是全年资金状态保持稳定，到位资金保持高位水平。四是国房景气指数稳中有升与库存有上升的压力。相比2012年，2013年全国房地产市场呈现繁荣又火爆的行情，指标创新高。

   谢逸枫：全国一二线城市需求旺盛,而三四线城市库存压力较大,各城市的调控政策分化。在政策趋紧、房贷紧张的情况下，供需两端均受一定程度的抑制，2014年1月楼市活跃度会有所降低，楼市发展不均衡十分剧烈。库存依然在持续累积,各个城市之间的分化加剧,一二线城市相对来讲库存减少,但是三四线城市的库存去化情况依然不容乐观。这种分化的市场表现也是政策分化的主要原因,从市场普遍的政策预期看,未来的调控将会以地方政策为主,调控方面也有可能分化。

   如何看前2013年全国房地产投资情况？为什么？

   谢逸枫：从房地产投资额同比增幅走势看，今年以来整体基本呈现较为平稳的上行态势，全年投资额比2012年有所上升。从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后，已持续八个月正增长。全年同比增幅上升明显，主要是全年房屋新开工量大幅上升。

   如何看前2013年全国商品销售情况？为什么？

   谢逸枫：从商品房销售面积同比增幅情况看，2013年整体呈现平稳增长的态势，创出了年增幅最高纪录。主要是一方面市场需求旺盛。另一方面楼市火热。

   2013年全国土地成交与土地价格有什么变化？为什么？

   谢逸枫：从土地价格看，2013年土地均价创造了历史新高，也延续了2012年以来整体上行的态势。从市场供需情况看，优质地块的推出必然会吸引众多房地产企业的激烈竞争，因此土地价格也不会出现明显的下降。全年土地供应实现了正增长。

   2013年全国商品房库存有什么变化？为什么？

   谢逸枫：商品住宅待售面积增幅持续上升，市场库存去化放缓。随着市场需求的逐步释放，商品住宅库存将保持平稳增长态势。

   如何看2014年房企资金来源情况？为什么？

    谢逸枫：房企资金同比增幅基本平稳，自筹资金占比上升。整体增速继续走低，定金及预付款、个人按揭贷款增速放缓最明显。房地产企业资金情况总体良好，实力较强的房企大多提前完成了年度销售计划。政策环境整体向好，企业融资情况也趋于稳定。房地产企业资金情况总体较好，融资渠道的放宽，政策环境的改善，以及企业销售情况的稳定，都对房地产企业的融资带来了益处。房地产开发企业到位资金同比增幅将延续高位水平。

   2013年国房景气指数如何走势？

   谢逸枫：国房景气指数仍将呈现平稳调整的态势。

   2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

   2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

   2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

   二、商品房销售和待售情况
   2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。

   2013年，东部地区商品房销售面积63476万平方米，比上年增长19.3%，增速比1-11月份回落2.9个百分点；销售额49327亿元，增长28.4%，增速回落4.7个百分点。中部地区商品房销售面积35191万平方米，增长16.8%，增速回落5.4个百分点；销售额16524亿元，增长26.9%，增速回落4.9个百分点。西部地区商品房销售面积31883万平方米，增长14.1%，增速回落2.6个百分点；销售额15576亿元，增长19.6%，增速回落3个百分点。

   2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比2012年末增加12835万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米，办公楼待售面积增加156万平方米，商业营业用房待售面积增加346万平方米。

   三、房地产开发企业到位资金情况
   2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比2012年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。

   四、房地产开发景气指数
  2013年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.21，比上月提高0.83点。