2013年8月1日上午，国际财经广播电台连线中国著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读今年7月全国100城价格指数报告的数据变化，分析其指标发展趋势、背后的原因及对未来房价、调控政策的走势预判。

   主持人：7月数据的变化如你分析与预期判断完全一致，请谢先生分析下8月1日上午公布的今年7月100城价格指数的数据变化与走势，说明了什么问题？

   谢逸枫：7月百城房价逆势上涨，环比涨幅反弹，同比涨幅继续扩大，总体上呈现延续前6月猛涨态势。说明楼市高烧不退，房价逆势反弹，彻底打破楼市拐点迷雾。尽管楼市高温未退，不过市场热度整体上稍降。一则房价环比涨幅反弹，上涨的城市不断减少，环比下降的城市增加，楼市火爆蔓延行情缓解。二则房价同比涨幅继续扩大，上涨的城市并未增加，楼市上行趋势不变。毫无疑问，表明楼市“新国五条”调控见效不明显，调控力度正在衰弱。下半年房价调控难度加大，房价“越调越涨”怪圈短期无法打破。

   谢逸枫：7月百城房价全线加速凶猛上涨，涨幅呈反弹加速上涨态势，环比上涨城市过半，同比上涨的城市超过9成。7月环比房价自今年4月连续四个月“破万”，达到10347元/平方米，环比上涨0.87%，自去年6月连续第14个月环比房价上涨，环比涨反弹。而7月同比房价涨幅7.94%，连续7个月上涨。一则7月环比房价涨幅由6月0.77%上升0.87%，涨幅比上扩大0.1个百分点。二则7月同比涨幅由6月7.40%上升7.94%，涨幅比上月扩大0.50个百分点。三则7月房价同比上涨城市个数依近九成，同比上涨城市个数89个。说明市场已经出现房价反弹信号，未来房价恐因延续上月行情与调控见底保持上涨之势。

   谢逸枫：即使7月环比涨幅已连续4个月回落，实际均价仍大幅度上涨，且连续4个月保持“万元”均价纪录，暗示“新国五条”调控无法遏制房价上涨趋势，扭转楼市上行预期。一方面是7月30日中央最高层定调楼市调控，不提房地产调控，说明调控让位稳增长，释放出第三季度房地产调控微调与放松信号。另外一方面是受到上半年及7月经济低迷与地方债及财政收入“三面夹击”，调控已无再加码可能。上半年楼市“量价齐涨”，市场将再次面临调控沦为空调境地与房价失控的困境，下半年房价调控压力巨大。

   主持人：为什么调控不放松的情况下，7月百城房价依然保持上涨？

   谢逸枫：百城7月房价逆势反弹上涨主要原因有七个方面，一是经济层面，经济不好时，房地产越好。经济低迷，房地产又成稳增长重要产业。二是调控层面，关键性调控政策难产，房产税与个税20%及二套房贷首付上调的政策难产，况且地方执行调控打折扣。“杀伤力”正不断弱化，对房价形成“抗药性”预期。三是市场层，供求失衡，供不应求局面形成。去库存过快与新增供应缓慢。限制政策影响市场供应，加深供求矛盾。四是土市层面，地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强。而住宅用地供应不足、房企积极抢地热情、货币继续超发成为点燃楼市火爆导火线。五是购房者层面，市场刚需旺盛与改善的购房者观望局面提前结束，入市买房意愿非常强烈，对后市看好的信心开始膨胀。六是房企层面，融资贷款环境转好，销售业绩大增，房企不差钱，缺乏降价动力。而去商品房库存快速，房企手上资金充足，整体资金链压力下降，负债率也回到正常水平。七是金融层面，“钱荒”对楼市负面影响减退，而贷款利率管制取消与支持首套住房的金融政策，有利楼市需求释放。毫无疑问，在宏观经济不确定性增强、调控政策收紧预期减弱、需求保持平稳的大环境下，房价上涨预期的因素未彻底消除，今年下半年房价仍稳中有升。

   主持人：当前楼市有降温现象，未来调控不放松的情况下，今年下半年房价是否存在上涨与调控的压力？你是怎么看经济与调控之间的关系？

   谢逸枫：今年下半年国家宏观经济稳增长基调与货币流动性大增及“钱荒”消退的背景下，新一轮温和‘微’经济刺激计划必卷土重来。政策见底，调控不加号码及市场筑底之后刚需回暖的第二阶段，环比房价筑底上涨，意味着楼市进入上涨通道，房价“越调越涨”怪圈短期无法打破。一方面是多个城市新房成交量近期逐渐企稳增长，购房需求仍较为旺盛。另外一方面是多个城市新房供应量继续增加，土地市场火热，推动房价涨幅回落转向筑底。

   谢逸枫：在中国楼市供不应求局面无法改变之前，调控根本无法阻挡房价上涨，今年下半年房价上涨压力依然较大。一是7月房价环比逆势反弹上涨，楼市高烧不退。调控目标完成艰难。二是“钱荒”过，银行贷款开始放松。三是土地市场持续升温，地王频现，地价上涨助推房价上涨预期。四是稳增长居首要位置，城镇化加速推进下，市场购房需求仍然旺盛，刚需不断增加，改善需求也正不断出现。五是上半年品牌房企销售业绩增长显著，资金状况和抗调控风险能力之强。去库存与负债率下降，资金链宽松，缺乏降价促销动足。六是下半年稳增长的微经济刺激计划与调控不加码的基调下，房地产又成为稳增长的主要产业。而地方债与财政压力大增，卖地成为收入与还债的主要来源。毫无疑问，今年下半年，稳健的货币政策与经济稳增长计划的推出及调控转向底的情况下，在城镇化与住房需求推动、土地市场高温、供不应求等众多因素的推动下，房价上涨压力依然较大。

   谢逸枫：无法否认调控效果的确未达到市场预期，稳增长的服务经济大局下，后市调控加码不存在。土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽，未来房价继续上涨的预期依然较强。一是一线城市北京、上海、广州、深圳的调控已加码到极限，由于房地产调控长效机制不成熟导致无临时性政策可取代已执行的政策，唯有继续执行现有政策为主。二是地王频现、地价上涨、商品房库存去化超过市场预期、供不应求的因素影响下，房价已经进入上涨预期通道。三是房企资金越来越宽松，大部分购房者已放弃观望情绪，渐起购房信心。四是宏观经济中的投资、PMI等指标继续下滑，稳健的货币政策维持相对宽松继续存在。

   主持人：请谢先生分析下今年7全国100城一线城市价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？

   谢逸枫：7月北上广深房价延续前6月领涨百城，一线城市连续7个月领涨全国。其中广州房价最凶猛，成为领涨全国的“带头大哥”，比上月涨幅超过1.78%，达到22.56%，成为自2010年调控房价以来历史最高涨幅。北上广深整体房价保持连续7个月上涨，环比涨幅上涨，同比涨幅继续扩大，房价总体呈现上涨反弹趋势，说明北上广深房价即使调控加码，作为调控最严厉的四个一线城市，依然无法遏制房价上涨。一则北上广深7月环比看，涨幅开始上涨。广州上涨2.13%、北京2.50%、深圳1.64%、上海0.85%。二则北上广深7月同比看，涨幅开始反弹。广州22.56%、北京19.64%、深圳16.25%，上海6.77%。三则一线城市环比平均上涨1.6%以上，超过了全国100城环比的平均涨幅。四则一线城市同比平均上涨16.3%以上，超过了全国100城同比的平均涨幅二倍。毫无疑问，房价“越调越涨”已经成为事实，面对一线城市房价“失控”局面，调控陷入无法阻挡的尴尬局面。

   主持人：为什么一线城市调控加码了，房价依然不断的上涨？

   谢逸枫：北上广深房价集体上涨最根本原因在于供不应求与错误的调控政策、执行不到位及房企资金压力下降等土地市场持续火爆。一方面是一线城市土地供应连续三年无法完成，新增商品房供应下降。而“限价、限售、限签、商品房预售款监管、商品房预售条件提高、房地产开发贷款收紧”严重影响到市场供应。另外一方面是城镇化与城市扩容及新增人口暴增的因素下，住房需求量不断倍增。显然市场供求矛盾被政府调控的行政手段干预下，不断爆发因供不应求涨价的房企与楼盘。三是调控手段依然非常单一，调控只堵不疏，关键性的政策不执行。一边执行限房价的政策，以限贷、限购、限价、限售、限签，抑制购房需求，控制房价。一边执行涨地价的制度，以出新规划、溢价上涨、制造地王，哄抬地价上涨，增加土地财政。四是房企资金不缺与库存下降，影响房价下降促销的动力。销售业绩增长与新增供应下降，导致房价水涨船高。

   主持人：如何看一线城市房价疯狂上涨的现象，究竟调控目标是否可以如期完成？

   谢逸枫：一线城市房价继续猛涨，完全超过市场所期望的价格控制目标范围内“涨幅合理”规定，即扣除GDP与通胀率的价格。房价暴涨，给了“新国五条”响亮一耳光，也给地方版细则加码警告一信号。中央房地产调控房价“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，越调越涨。“新国五”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果依然有待于观察。如果按其市场走势，今年房价调控目标很难实现，除非一线城市地方政府人为因素完成或者是数据上做手脚，否则地方政府无法完成今年调控目标。房价上涨的城市正在不断蔓延全国二三线城市，表明中国楼市复苏势不可挡。

   谢逸枫：新国五条新政效力已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。一是房价整体上涨趋势不变，上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大。二是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化，已产生调控“抗药性”。三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力，后市房价上涨难改预期。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。四是伴随成交量的缓慢回升与调控政策出现政策见底的初步迹象，房价大跌的可能性已越来越小。在限购等政策持续的背景下，经过一段量跌价升的博弈，楼市有可能会迎来一轮房价“博弈期”。

   主持人：今年下半年房地产调控政策如何走，政府会采取什么措施遏制房价上涨？是否存在放松的可能性？

   谢逸枫：今年下半房地产调控政策总基调是稳，即不加码不放松，调控力度与手段上不会有太大改变。从国家层面与地方政府释放的政策信息及经济数据走势看，中央不会再出台全国性范围的严厉调控政策，部委与地方政府也是如此。由于银行“钱荒”已过去，为刺激消费、扩大内需、拉动投资的稳增长需要，调控政策会出现差别化的微调，尤其是首套住房信贷政策。不过，今年上半年一线、部分二线城市房价上涨凶猛，调控政策从紧主要针对此类城市。毫无疑问，今年下半年房地产调控总体上以稳为主，保持调控稳定性。一是税收政策暂不全面扩容开征。譬如个税20%与房产税。二是行政手段维持不变。“五限”政策不扩大城市，但一线城市存在加码可能性。“五限”政策主要以35个城市与一线城市为主（限购、限贷、限价、限售、限网签）三是35个城市调控制细则主要以完成今年价格控制目标为主。除一线城市与个别二线城市外，基本不存在全面加码。四是信贷政策差异化，首套住房贷款将开闸。除了一线城市二套房贷与一二线城市公积金贷款提高首付、利率不变外，首套房贷住房消费开始获得重新刺激，第三季度会实施。

   谢逸枫：不要指望中央会全面放松房地产调控政策，总体上依然保持严厉调控局面，维持稳定。考虑到稳增长，不会再出严厉的调控政策打压房地产，第三季度房地产调控即使不放松也会微调。目前“新国五条”政策出台已5个月，各地“新国五条”细则满四个月，今年第二季度楼市呈现“量价齐升”且幅幅放缓的趋势。经济则呈现增长放缓风险，暗示三季度调控面临调整或微调的局面。一方面是第三季度房地产市场迎来新的价格分水岭，房价总体平稳。考虑到地方财政压力与地方经济增长需要，地方政府将会容忍房价一定幅度的上涨，不会再出过分的政策调控楼市。另外一方面是即使“新国五条”新政无法使楼市部分城市房价“降温”，如能保持房价与楼市稳定预期，国务院此轮调控目标就已实现。为调控微调或者调整提供了市场操作空间，同时为刺激经济增长增加了条件。

   主持人：中国楼市最大的问题是什么？2013年全国房价走势如何，为什么？

   谢逸枫:目前中国楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、房价上涨预期形成、调控继续犯错误。而调控政策不确定性与潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨动力，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。

   谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价放缓”（已实现）、三季度楼市“量淡价稳”（开始呈现）、四季度楼市“量价企稳”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政；消除税费收入不合理制度，消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症；让M2停下来不跑睡大觉,老百姓手上货币不贬值；改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降，否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年，房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。