4月7日北京市发文，规定北京公积金二套房贷首付比例提至70%。有位朋友原计划用手里的闲钱再购买一套住宅，政策出台后犹豫了。于是问我现在投资什么是最好的选择？

　　我的观点很简单，能最大化使用银行钱的投资是最好的选择。如何在泡沫常态化的时代中最大限度地利用利率非市场化的阶段性市场机会，应该成为每位投资者必须思考的问题。二套房的首付比例是70%，而写字楼的首付比例是50%。从投资杠杆的角度而言，写字楼有比较优势。但投资写字楼就能一本万利吗？显然不是。2011年北京甲级写字楼租金飙升73%，而2012年租金涨幅只有3.2%。如此巨大的波动也彰显写字楼市场的变幻莫测。

　　市场决定价格

　　近日高和资本与地产五大行针对北京写字楼市场进行了闭门讨论会，笔者有幸参与其中。这些人在北京写字楼圈内都是公认的业内专家，但没有一个人或一家机构精准地预测到了2011年北京写字楼租金会飙涨73%。为什么呢？这是一个很有意思的问题。当然，事后我们有许多解释：如由于住宅市场火爆使得大量写字楼改为了住宅；四万亿货币的超发；许多科技公司上市后超募的钱没有出口等等。但这些都只是问题的一个方面，最根本的原因一定是市场本身发生了实质性改变。

　　市场主要发生了两大变化：第一、租赁客群由原先的外资企业为主转向以内资企业为主；第二、核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。

　　对于租客的变化，具体而言，过去我们对写字楼市场判断的对象是国际甲级写字楼。国际甲级写字楼是什么概念？最直观的切身感受是到香港高端律师事务所的办公楼中，夏天穿着西服带着领带都觉得冷，这就是它对制冷温度的要求，而这仅仅只是一个微小的细节。过去北京70-80%的写字楼需求是由外企带动的，尤其是世界500强企业。而现在内资企业的租赁需求已经占据了很大的比例。据第一太平戴维斯的统计数据，今年一月份北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平米写字楼中，内资企业的占比为60%，外资企业的占比为40%。从承租面积而言，面积小于1000平米的租客中71%系外资公司，承租大面积的客户主要以内资企业为主。

　　另一方面，核心城市(如北京和上海)的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。据高纬环球今年一季度的报告，中国20大城市甲级写字楼总的存量为3175万平米，其中北京占比24.9%、上海占比24.4%、广州占比7.9%、深圳占比4.9%，一线城市合计占比近62%。在北京三环内除了丽泽商圈外，基本上没有成片的商办土地供应。金融街基本上已经饱和了，其他区域的增量供应也很有限。对于核心城市，市场的变化客观上要求我们把视角转向存量市场。而对于二线城市呢？商办物业在中国的特色是所有需求是基于投资拉动的，所以很难避免阶段性过剩的问题，即短短的几年时间里涌现大量的市场供应，它们仍处于增量市场的消化阶段。

　　楼宇经济投资机会大

　　面对上述两大市场变化，未来核心城市商办市场的趋势会如何呢？笔者判断主要有两大趋势：第一、产品的差异化趋势凸显；第二、核心位置面临再聚集趋势。

　　所谓产品的差异化趋势，主要是基于租客客群的变化。过去世界500强企业的租赁需求相对单一，但现在随着内资企业租客占比的上升，各种需求会不断涌现，尤其是随着轨道交通的不断完善。有些企业的租金承受能力强，可能依然坚挺在核心区域，而有些对区位要求不高的企业则可能转向郊区化，出现租客外溢的现象。此外，在产品定位上也会出现分化。有些产品直接定位为国际甲级，而有些写字楼则定位为超级乙级写字楼，主要服务于内资企业。

　　所谓核心区域再聚集趋势，主要是指特殊行业的企业将再聚集在核心区域。如房地产领域的五大行中有三大行在CBD办公；大量基金公司围绕着证监会周边等。甚至从更大的视角，城市层面来看，如郑州的写字楼市场较为活跃，部分原因是基于两条高铁线的交汇，带动和吸引了周边的办公需求。

　　基于上述两大趋势的判断，我们认为楼宇经济在未来蕴含着巨大的投资机会。所谓楼宇经济，是指通过核心区域的旧楼改造，尤其是租客的重新定位和筛选，把高品质的租客植入商办资产中。对于投资者而言，高品质租客带来的高租金将明显提升资产的价值；对于地方政府而言，高品质的租客将带来更可观的税收收入。这将是一个多赢的局面。旧楼改造和楼宇经济必将成为我们下一步关注的方向。