张付杰律师谈借名买卖房屋

最近很多朋友向我咨询借名买房的问题，需要借名买房的原因有很多，较多的原因是购房资格出了问题。实践中究竟如何处理此类问题，张付杰律师与大家分享一下自己的总结和看法，并提示相应的风险。

【基本案情】

因属于限购对象，甲不能购置房屋，遂利用乙的名字购置房屋，登记在乙的名下。甲乙双方签订了一份关于房屋所有权归属的协议。这里面是否存在问题呢？

因丙在国外，委托丁将自己名下的房屋出售。后在房产中介员工戊的撮合下，丁以自己名义与戌签订房屋买卖合同。后戌认为戊非产权人，存在欺诈，主张撤销合同。合同能撤销呢？

【张付杰律师观点】

房屋权利人虽以房地产交易中心登记为准，但当事人之间约定产权实际归属的，该约定在当事人之间有效。二手房买卖人基于他人委托，以自己名义签订房屋买卖合同的，构成隐名代理，应将处理委托事务取得的财产转交非实际购买人。隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房，并登记在他人名下，隐名或借名人主张确认房屋归属其所有或者依据双方之间约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，在实际操作中，法院一般是不予支持的。

【张付杰律师提醒】

1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。

2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。

3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违反法律禁止性规定的情况下，借用人只享有债权，若发生借名人无权处分的情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，及双方只有单纯的金钱借贷或者垫付的债权关系。

4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在不能过户的风险，故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。