有关房价暴涨之声已起，有关地产翻热之心甚躁。但我要说，房价已告别狂奔时代，地产已褪去暴利光环，虽然房价依然浪漫，但顶多只敢存私奔之念了。

　　什么产业能短时间造梦成真？当下中国当推电商和开发商。就产业的辉煌与壮丽能震撼感官而言，房地产业是最浪漫的产业。

　　20年前的住房制度改革带来的制度红利，使得房地产业一路狂奔，让产业的理性变得异常脆弱，让开发商的逻辑变得无比浪漫。房价的浪漫与狂奔造就了开发商集体的浪漫与狂奔。

　　前不久任志强抛出“明年房价暴涨说”，不久王健林也抛出“房价远未真正涨到位，楼市能再繁荣15年”观点。这两位企业家的观点仿佛论之成理，言之凿凿。

　　关于房价不落的观点，长久以来被市场所佐证。未来房价究竟会怎样？

　　王健林说：指望以后房价大跌的理论在数据上得不到支持，现实当中也没有可能性，因为房地产不是单纯只看本行业贷款的情况，还有不动产、土地等各方面，如果房价暴跌将会威胁到整个资产贷款。房价大降在当前中国基本可以排除可能性。

　　王健林又说：房价大涨也没有任何可能性。因为只看土地供应量和新开工量减少就推断出明年价格暴涨，这是在火热年代的数据参考标准；但在调控的环境中，这个参考数据不一定成立。其原因有几个：第一，政府不会完全放弃对房地产调控，我认为新一届政府会延续本届政府对房地产调控的思路；第二，保障房体系未完全建立，数量占比偏少，迫使政府不敢放松调控。现在如果放开，真有可能引起暴涨，调控的目标和计划也将功亏一篑。”此类观点，代表了开发商的主流观点。笔者在做战略咨询时，时常旁听到各集团董事长的如此定论。但笔者认为此类观点，从短期实证角度来看是确乎不错的，但基于中国国情与发展要求来看，开发商的逻辑是浪漫的。对房价判断的浪漫逻辑就是对房地产业判断的非理性逻辑。如果地产集团的长期战略基于该浪漫逻辑而定，是危险的。

　　我们来看房价浪漫观的判断基础，其核心逻辑正如王健林先生所述：

　　其一，形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果，想两三年把它治理掉不现实。在看得见的10年之内，中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的，只能是逐渐减弱。在工业化没有完成、经济发展水平没有到达一定程度的时候，想去土地财政化是不可能的，也做不到。

　　其二，保障房计划是“十二五”末实现量占比市场总额20%，我认为至少要实现套数占市场三分之一以上的份额，房价才会失去上涨的动力，才能谈放开。

　　其三，如果2030年中国人口达到15亿的人口峰值，按照70%的比例应该有10亿多人生活在城市，现在只有6.9亿人生活在城市，还有3亿没完成。所以15年内，中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展。房价、地价远没有涨到位，房地产至少还有15年繁荣期，因为中国的城市化率远远没有完成。我觉得现在整个中国城市化还处在高速成长期，终端需求还是非常旺盛的，在这个时候放弃调控可能会前功尽弃，因此房价不可能暴涨。

　　因此王健林得出开发商普遍认同的观点：房价既不会大跌也不会暴涨。

　　该逻辑基本是从政府视角来看房地产业的，在5年内，笔者是赞同该观点的。但笔者认为，5年之后，房价未必如此浪漫！

　　原因有三：

　　其一，去土地财政化必须提速，中国经济结构调整需尽快完成，中国经济才有希望，因此5年必须初见成效。而且，去土地财政化之力与平滑土地财政萎缩之力（保障房大规模建设）必将强力遏制房价上涨预期，基于中国房地产存量（尤其已售空置），预期对房价的影响有多大远未可预料。

　　其二，以发达国家城市化率（高于75%）做标准没有必然性，该标准需要证伪；被广泛引用的中国年均城镇化速度（1.5%~2%）更需要被证伪，该速度的脱离实际或将导致更深远的城镇化泡沫；中国城镇化模式需要被证伪，城乡一体化也许是更符合中国国情的一种城镇化模式。因此，动辄以城市化率还有25%的空间来为房地产说事，是一种逻辑浪漫。

　　其三，中国的老龄化，中国人口的增长与高素质人口的增长与房价的关系更需要深度思考。

　　当前，房企的库存量与去化速度恰表征了开发商浪漫与市场理性的对举。

　　据国泰君安报告显示，目前市场的存货继续攀升，总体去库存化情况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年，高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，一线城市的去库存化为2.4年，二线城市则达到3.7年。

　　从市场短期和房企微观来看，数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位，房企去库存压力仍然很大。据国泰君安一份报告显示，根据2012年各房企中报数据统计，万科、保利、金地等房企的存货去化时间为2~3年，但同时万科的存货增速超30%，保利的存货增速为20%左右。而泛海建设的去化时间则高达10年之久。

　　这些数据当然只能给我们一个有关房地产业未来发展的隐喻。房地产市场并未全面好转，中小房企的生存空间被挤压了。房价不落并不必然意味着产业不落，房价背后隐含的通货膨胀有意无意被忽视增添了我们的虚幻感。

　　房价的狂奔似乎已无可能，但开发商仍心存房价私奔之念。