谢逸枫：万科力压中海轻松夺得巨无霸宅地
导读:继2012年8月7日推出一宗巨无霸地块后，2012年8月24日广州开发区再次挂牌出让九万平宅地，挂牌价约10亿，楼面起始均价4422元/平。根据广州市国土房管局挂牌的出让公告显示，这宗编号为SDK-A-2的宅地位于开源大道以南，占地90545平方米，起始价100098万，容积率设定为1.0-2.5，将按现状向受让人移交。金九银十期间，萝岗楼市预计将有四盘推新，将推出四百多套新房源。此外，萝岗历史上的中海地王项目和雅居乐地王项目也将在十一期间推新，均以江景生态为主打牌，定位高档精品洋房与别墅。
2012年9月5日下午，广州开发区将出让一宗占地115671平方米的宅地，地块叫价12.6亿元，折合楼面均价4360元/平。除上述宗地块以外，本月萝岗还将在12日和26日分别推出一宗面积11414平的工业用地和一宗占地90545平米的宅地。资料显示，开发区SDK-D-3地块位于广州开发区开源大道以南，占地115671平方米，总建筑面积289177.5平方米，容积率1~2.5，建筑密度不超25%，绿地率大于35%。地块挂牌起始价126082万，折合楼面均价4360元/平。另外，地块要求建筑面积90平方米（含）以下套型住房面积须占住房开发建设总面积的40%以上。
9月5日下午，位于广州开发区的一宗占地115671平方米的巨无霸地块正式出让，地块叫价12.6亿元。最终，在其广州公司总经理唐激扬领军下，万科经过数轮竞价，力压中海地产以13.65亿元夺得该地块，折合楼面地价约为4720元/平方米。资料显示，开发区SDK-D-3地块位于广州开发区开源大道以南，占地115671平方米，总建筑面积289177.5平方米，容积率1~2.5，建筑密度不超25%，绿地率大于35%。另外，地块要求建筑面积90平方米（含）以下套型住房面积须占住房开发建设总面积的40%以上。
万科目前在萝岗的唯一在售项目为万科东荟城，去年9月，万科也以12.3亿元拿下位于科学城开泰大道西南侧、开源大道北侧的开发区KXCD-D1-2宅地，用地面积达到109748平方米。正值金九银十之际，包括雅居乐的“富春山居”、中海地产两盘“中海誉城”和“中海原山别墅”，以及长实集团的“御湖名邸”在内的多个大盘也将集中上市。加之本次“巨无霸”宅地的高价叫卖，萝岗楼市或迎来少见的热闹场景。另外本月萝岗还将在12日和26日分别推出一宗面积11414平的工业用地和一宗占地90545平米的宅地。
《凤凰房产》主持人由请美国格理集团房地产首席分析师、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此分析与评论：
一，谢先生如何看今天广州万科拿下萝岗开发区巨无霸宅地，楼面价格是否过高，开发利润与售价预期如何？
谢逸枫：万科轻松击败中海一举拿下萝岗开发区巨无霸宅地，简直是太划算了，拣到大便宜。该地块楼面价低于2009年10月29日雅居乐地产创下的7074元/m2“地王价”，还有少2354元/平方米。仅仅高于2011年9月中海在开发区拿下的楼面地价3512元/平方米，多出1208元/平方米。但是，与广州市中心城区的楼面地价相比较，压根不高，楼面地价成交结果很合理。
谢逸枫：按照楼面价占房价约三分之一计算，加上建安和税费及配套等投资成本，整体开发成本单价最多不会超过7000元/平方米。而萝岗作为一个新兴的开发区，去年开始楼价也早已破万。根据广州市七月房价报告显示，7月广州十区一手均价14305元/平，萝岗均价13125元/平，环比上升0.66%。如果再过二年开发上市销售，该盘开盘后均价起码要超过15000元/平方米，如规划的产品是联排别墅价格将达到1.8万-2万元以上/平方米,而独栋别墅的价格可能达到2.5万-3万元以上/平方米。根据开发成本与房价的数据计算，开发预期利润高达30%以上，甚至达到50%以上。”
二，为什么中海选择放弃？
谢逸枫：中海放弃该地块，不代表看空未来萝岗区房地产市场。中海与万科在萝岗开发区都有土地储备，显然，中海放弃该地块，不是不看好萝岗区房地产市场发展潜力，而该地块的楼面地价高于中海心理的预期楼面成交价与低于开发利润预期，另外是过多考虑公司资金周转和调控持续性。相反，万科非常看好这块巨无霸宅地，势必拿下。
三，萝岗区房地产市场发展前景如何？
谢逸枫:萝岗区房地产市场发展潜力巨大。一方面是随着萝岗的配套环境和经济实力愈发加强，未来将吸引更多房企到此拿地开发。另外一方面是未来将开通地铁，也吸引越来越多在东部工作的人将购房目光投向了萝岗，甚至很多实力派改善型买家，也因为萝岗道路顺畅，环境优美。近两年，更多的开发商看到了萝岗的发展潜力，加入了萝岗战圈，雅居乐、越秀地产、万科、中海和长江实业将成为今年萝岗楼市的有力竞争者。
四，广州土地市场为什么加快土地供应？土地市场是否再现火爆？
谢逸枫:随着广州8月份密集加快推地步伐，9月初推地进入高潮前的准备。显然，今年楼市“金九银十”期间，广州市国土资源局不会错过这个卖地好时机，一方面是楼市回暖明显和房企拿地热情上升。另外一方面是广州市土地收入前8月收益下降和上半年土地供应计划完成不到40%。估计到下半年广州土地市场将出现“价量齐涨”的局面，但是今年广州市土地供应计划最多完成80%的任务。”
2009年10月29日，经过“史上举牌次数最多、耗时最长”的一次土地拍卖，雅居乐地产以43.41亿元拿下广州科学城KXC-F8-1-1地块，溢价152.3%，楼面地价7074元/m2，成为“回炉”地王，也创造了广州土地出让总价最高纪录。这块曾被中莱集团以44.75亿元高价拍出的地王，由于得天独厚的地理区位和生态环境，在当时引发了万科、保利、雅居乐、碧桂园、中信等地产大佬的激烈争斗，该地块对于这些龙头房企布局东部的战略意义可见一斑。
雅居乐科学城项目位于大观路以及广汕路之间，所处地理位置及周边环境极为优越。该项目位于地铁六号线黄陂站上盖，距离广州科学城只需5分钟左右车程。从地块现场情况看，项目三面环山，被两座山峦簇拥，裙楼依山形走势而建，形成错落有致的落差，而且楼距相当开阔，部分单位更是占据区位“制高点”。据相关知情人士透露，雅居乐科学城项目产品规划将以大户型为主，部分楼王单位甚至为两梯一户的设计。
2011年9月由仅有的一位报名竞价的房地产开发商中海地产以16.7亿的低价竞得。2011年10月3日，建设单位广州世佳房地产开发有限公司委托广州怡地环保实业总公司进行环境影响评价。该地块位于广州开发区开源大道以南，靠近白云区，土地面积190225平方米，其中，净用地157800平方米，楼面起始价3512元/平方米。根据建设方提供的资料，地块上主要建设58栋住宅楼，其中两栋45层住宅楼主要分布在地块北侧，15栋33层住宅楼、41栋3层联排住宅楼主要分布在东侧。社区的规划人口超过1.2万，绿地率30%。据估计，该地块至少可提供2000套以上90平方米以下的中小户型。在公共配套方面，将建设1栋3层幼儿园（含托儿所）、社区居委会、老人服务站点、文化活动站、卫生站、公共厕所、邮政所、配套商业、肉菜市场、居民健身场所等社区公建，地下车库面积162047平方米。
2012年9月4日有消息称，广州海珠区“三旧改造”项目广州造纸厂占地50万平方米的旧厂区可能在今年下半年推出招标，并由工业用地转换成可发展大型综合体的商住混合用地。越秀地产对该地块表示浓厚兴趣，其总经理陈志鸿日前更对媒体表示，如果项目符合，不排除参与金融城、南站等地块开发。越秀地产投资关系总监夏恒良日前向外界透露，越秀地产对一幅位于海珠区、占地50万平方米的地皮心仪已久，随着越秀集团“三旧改造”将广州造纸厂成功搬迁，业界预测该地块将可在下半年推出招标，并由工业用地转换成可发展大型综合体的商住混合用地。
报道指出，夏恒良补充，该地块的建筑面积可能介乎100万-150万平方米，按该区周围约每平方米建筑面积7000- 8000元造价，总价高达70亿至120亿元，或刷新广州地王纪录。该项目将建多栋超高层写字楼(其中一栋为250米高)、SO H O式办公楼、大型购物中心，同时还会保留厂房改建特色商业群。但具体细节仍有待公布。此外，越秀地产总经理陈志鸿日前在广州财富天地的招商启动发布会上表示，在广州市区的项目中，有之前的国际金融中心，现正招商的广州财富天地，以及在建的珠江新城财富中心。如果项目合适，符合越秀开发运营加经营的业态，也不排除参与金融城、南站等地块的项目开发。