中国的房地产很有意思，对于任何一个问题都有许多种观点，而且完全风马牛不相及。为何会如此？一方面问题很复杂，另外一方面，恐怕是各说各话了。

　　比如房地产市场供给与需求之间到底关系如何，是平衡，或是供给过剩，抑或需求太旺，房地产多空双方就持完全不同的观点，根本没有一致的说法。各自找了许多的依据，却也牵强得很。偏有一批不知如何研究房地产的“专业机构”经常发些扰人视听的报告，不知所云之外，还可供多空双方共同来断章取义，挖掘有利于自己的依据。

　　比如很多机构经常公布某某城市人均住房面积多少，住房自有率多少。乍一看，似乎权威且专业，也为媒体经常大肆引用。可惜，如果谁较下真，看看统计数据的来源、统计的方法，常发觉统计仅限于户籍人口，对当前城市常住人口中占据相当比例的非本地户籍则视若无物。而当今社会，恐怕也就是过春节那几天，才会少了许多“外地人”。所以这样的统计数据有什么用呢？你拿来发布，又有什么意义？

　　类似这样的事情在中国的房地产领域不胜枚举，房地产统计数据常常只公布总的建筑面积，而对套数则讳莫如深，不知道是难以统计还是有所顾虑。在本人看来，套数才是最主要的信息，才表明了能够容纳的家庭以及人口数量，而绝非什么开工面积、竣工面积等。如果一个城市中那些面积统计数据换成每年新开工住房套数、在建住房套数、新销售住房套数、新竣工住房套数、存量房一共有多少套住房等这些指标，相信一个城市房地产市场的现状远比当下清晰。至于说通过面积，再加上房子的年限，可以了解住房的大致品质，却无法反映整个市场的供需关系。

　　不相信这样浅显的道理有关部门不懂，更不相信这样的数据搞不出来。但为什么就没有做？或者说有了数据却不公布？我猜想或许有几种可能：一是缺乏真正解决问题的动力，反正行政手段用用，一方面调控了房地产，另一方面大家的行政权力有所放大，何必搞那些辛苦的事情；二是可能这个数据若真的出来，就倒逼着必须采取行动了。也许数据本身很大，说明市场供给过剩，那为什么还要卖地呢？又或许数据表明市场总量严重不足，就没办法解释当前打击投资、投机的逻辑基础了。无论上述哪个原因导致缺失这些关键数据，都说明房地产的问题并没有被真正重视，也并没有被从根本上认真加以研究和采取措施。

　　至于说到房地产的无效供给和过度供给，也是上述这些问题所致。细研每年的土地供给，会发现中心城市供给量很小，反而是那些房价不高的区域土地大量供应。其结果就是，一方面中心城市房地产的价格居高不下，供需严重失衡；另一方面，很多地区经济并不发达，却面临供给严重过剩，价格上不来，整个市场都出现了问题。这种供给完全是无效供给，根本不能解决当前中国房地产面临的主要问题。还有另一个特别严重的问题——商业地产。由于调控措施主要针对住宅，所以在批地、批项目时出现了大量的所谓城市综合体和商业地产，其结果就是城市综合体和专业市场遍地开花，却发现商家严重不足，无力支撑如此巨大规模的商业地产，客流更加不足，人均商业地产面积首先赶英超美了。类似这样的过度供给，对房地产的伤害并不亚于房价。

　　讨论房地产的无效供给和过度供给，主要是希望不要再拿所谓全国的总平均价格和总量再说事儿了。正视现实，每个城市、每个区域认真分析现状，该限购的限购，该鼓励的鼓励，该限制供地的要限制供地。别什么事情一窝蜂，热闹后边没有了门道。