王海林：房价今年是涨还是跌
预测房价首先要预测政府的决心，这个决心看样子已经下了。
国务院派出的8个督查组，正冒着暴雨和酷暑的“风险”，赶赴16个省（市），对贯彻落实房地产调控政策的情况开展专项督查。在此之前的两个月，稳定房价的信号也已频频放出。6月5日住建部负责人说，要坚持房地产市场调控政策不动摇；6月12日发改委发出声明，“地产松绑或是救市第二张牌”的报道系捏造；6月14日银监会声明，“降低了个人住房抵押贷款的风险权重”说法系误解。7月17日国土资源部负责人表示，将继续坚持房地产调控不动摇。7月19日国土资源部和住建部联合下发紧急通知，表示要坚决防止房价反弹。
更为重要的是，最高决策层频频表态，言之凿凿，掷地有声。7月2日，李克强副总理在全国保障性安居工程工作会议上说，要稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果；7月7日温家宝总理在常州调研时表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
在我国，上级的决心就是宏观环境。宏观环境已经明确了，接下来就要看各方利益集团的较量了。
房价牵涉到众多方面的利益，合理的房价是众多方面博弈的结果。房价的暴跌同暴涨一样，都不是好的经济现象，我们需要理性地分析房价的合理价位。
这年头，说下跌的受欢迎，说上涨的遭扔鞋，而说上涨的又总是正确的。有的消费者听了“下跌先生”的话，手里拿着买房的钱，天天在盼望着房子降价，准备抄底买房子。从2008年等到2012年，哪知道越等房价越高。2008年还能买个100平方，到了2009年就只能买50平方，到了2010年就只能买30平方，到了2012年就只能买25平方了，再等下去……，结果不说自明。
房价具有一定的刚性，往往是上涨容易下跌难。房价下跌会引起一系列问题，它至少在考验着四个方面的承受能力。
首先是各级地方政府的承受能力。各级地方政府承担着发展经济的重任。房价跌，地方经济会增长得不快，会造成失业率上升，到时候老百姓会怨声载道；房价跌，地方财政收入会减少，地方政府没有钱搞民生工程和基础设施建设，到时候老百姓也是民怨沸腾。
地方政府的收入来源主要有两大块，一块是工商业税收，第二块是卖地收入。如果房价下跌，土地会卖不出去，各地的收入会减少。许多地方已经面临收支缺口了，以前大手大脚用钱习惯了，现在很拮据，富日子好过，穷日子难熬。现在开始流行政府问开发商，你什么时候来买我的地。
2009年开始，各地为了加大投资，借了很多债搞建设，从2012年起要开始还本了，这个压力非常大。欠债总是要还的，政府也懂这个道理。如果欠债还不上，理论上地方政府会破产，当然这种情况不会发生，那么就要还钱，还钱主要靠税收和土地出让金，如果这些还不上，最后一招就只有卖掉国有企业的矿山了。
还有，各地为了在土地上刨金蛋，前期都收购了大量土地进行储备，购地款大多是贷款，需要支付利息，支付利息的压力也非常大。如果土地卖不出去的话，收支平衡就成问题。
所以，各地都很着急，急得像热锅上的蚂蚁。有些城市想打擦边球搞政策微调搞活房地产，都被上面紧急叫停。说明高层这次是动真格的了,房地产调控是一条高压线，谁都不能碰。这从另外一个角度也反映了中央调控的决心，不许任何地方乱开口子。
房价下跌第二个考验的是银行。银行的大量贷款都堆积在房地产上。这几年，上市公司赢利前三位的行业总会有银行和房地产。这一点也不奇怪，他们的利益是绑在一起的，银行从高房价中获得了大量好处。如果房价跌的太快，银行的贷款会收不回来，会产生巨额的呆坏账，然后是资金链断裂倒闭，发生这种局面也不好。
房价下跌第三个考验的是开发商。现在普遍的情况是，大开发商说面临一些困难，小开发商说顶不住了。房地产企业资金来源减少了,而支出是刚性的，每个月开支还是那么多。虽然前几年赚了很多钱，但同时又买了很多地，投了很多项目，资金链越来越紧。
短期内还可以东拼西凑暂且维持一下，有些企业在借高利贷，高利贷的月利息一般是3到4分，也就是年化利率40%左右。时间长了，收益还不起高利贷，资金链也会断裂，小开发商就会撑不住。时间长了，大开发商一样也会撑不住。
房地产商也很委屈，他们拿在手上的地都是高价地，成本已经很高，而买地的钱被各地拿去花掉了。如果降房价，房地产企业面临亏损。那样就会产生一种现象，卖高价地的钱各地拿去花掉了，而让房地产企业承受住房降价的亏损，这也是不公平的。
面对房地产调控政策，任志强先生曾经发牢骚说：“国家如此的调控，还不如干脆把房地产企业灭掉算了”。要说政府想灭掉房地产企业那也是冤枉了政府，没有哪个政府不希望企业蓬勃发展，企业才是财政的衣食父母，只不过是政府目前有更重要的调控目标。
第四个考验的是买到房子的人，尤其是把房子作为投资的。中国人的投资渠道很少，有钱人的钱大部分在房子上，这些人并不希望房价下跌。
有些地方楼盘降价后，售楼处就被砸，因为买到房子的人觉得吃亏了，买到手的房子亏损了几十万，感到很冤。开发商也很委屈，他们说：不降价你们骂，降了价你们砸，我们究竟该怎么办？所以，房价就如同骑上了虎背，上也难，下也难。
年初有个说法，叫做回归到合理空间，这是一个非常有技巧性的说法，没有说合理的空间在哪里，到底是稳定，还是要降下来，没有说清楚；是降10%，还是降20%也没说清楚。
如果按各地的解释，合理空间就是不高于GDP的增长速度或者是不高于居民收入增长速度。可是各地无论是GDP的增长速度，还是居民收入增长速度，都差不多是在10%左右。如果房价按这个速度增长，那也不能说房价涨得太慢。
所谓合理的空间，考验的是政府、企业、银行和居民四方面的承受能力，当大家都能接受的时候就是合理的空间。
2011年媒体上房价跌声一片，可是2011年，全国房价平均上涨了6.9%；2012年，媒体上又是房价跌声一片。有的说要跌20%，有的说要跌30%。更有名家雷死人，说房价要崩溃，好像住房很快就要进超市大卖场甩卖。老百姓听得很过瘾，可是过瘾也不能当饭吃。
房价如果真的下跌30%，哪怕是10%，大量相关的行业如钢铁、机械、化工、建筑、能源等行业都将会崩溃,中国经济也会崩溃，并且进入至少10年的经济萧条期，这是中国经济所不能承受的。
现在各大港口，铁矿石堆积如山，卖不出去；过去十年紧俏的煤，今年也开始卖不出去了，这些行业同房地产的关联度极大，房地产不行了，关联行业的日子当然就不好过。
世界形形色色，人群五花八门，但是在住房面前只有两类人，买到房子的和没有买到房子的。面对当前的房价迷局，究竟该怎么办呢？
买到房子的人不要着急，要作三年打算；从长期看，房价还是会涨的，全世界没有一个国家房价不涨，只有快与慢的区别，没有涨不涨的悬念。尤其像我们这样一个国家，好的住房制度还没有建立起来，房价还远没有涨到位。
不出十年，中国一定会出现房价在全世界排名前十位的城市，中国大城市的经济水平、居民收入水平都不比国外差，人口密度比国外更高，城市建得比国外更漂亮，为什么房价要比外国城市低？根本上就不会。看看东京、孟买和莫斯科的房价，就明白一切了。
目前限购限贷政策确实限制了居民购房的需求，但是并没有消灭购房的需求，而是暂时压制了需求。这段时间大家正好又积累了新的购房能力，一旦政策松动，必定是一个爆炸式反弹，这也是当前为什么督查风声紧的主要原因。
没有买到房子的人也不要着急，机会就在眼前。有的房地产企业资金周转出现困难，在降价促销，甚至跌幅比较大，那些楼盘就是你该出手的时候。否则，今天不出手，明天就出不了手，到时候可别怪本博主没有提前告诉你。
三年以后的事情暂且不说，今年说今年的事。今年上半年的经济增长虽然放缓，但是还没有滑破7.5%的底线，这为房价稳定留出了空间。再看PPI指数（居民消费价格指数），已降到2.2%了，处于温和的水平，不必担心因为通货膨胀而发生的保值性抢购，这为高层继续实行严厉调控政策留出了空间。
好了，现在可以作一个今年的房价趋势预测了，那就是：2012年全国平均房价涨幅在0-3%之间。呵呵，那些持币观望的购房者千万不要拍砖，也不要扔鞋，博主也希望房价下跌，博主也想成为“下跌先生”。
2013年会继续这个趋势，2014年就难说，后期的趋势还要看我国的住房政策，尤其是保障房建设和税制改革的进度。不过，有两点是可以肯定的，住房政策剑之所向是稳定，广大购房者心之所向是不涨。如果两个“所向”都实现了，那就是幸福社会，但愿“所向”成真。
最为重要的是，赚钱才是硬道理。