很多人一讲到现在房地产的政策调控，就用上“历史上最严厉”等词语，实际上这种讲法是缺乏历史观的。中国人民共和国成立后，对房地产的政策调控主要表现在以下五次：

　　1.上世纪五十年代前期的社会主义改造

　　是革命产生了中华人民共和国，所以当国家诞生之初，对之前的政治和经济制度进行了最彻底的改造。这主要体现在没收帝国主义者、殖民主义者和官僚资本主义者的资产；对民主资本主义工商业进行公私合营的改造；让分到田地的农民走上集体经济的道路；建立以国家为标志的全民公有制计划经济体系等。

　　反映到房地产领域，直接没收革命对象的房屋资产，对有私房者课以重税，禁止房屋出租和买卖，对私房实行政府代理经租，取消房地产交易市场，对城镇和工矿居民实行国家建房、福利租金和无偿分房。当时这些通过政府法律和政策的房地产调控实际上是历史上最严厉最彻底的一次，以后历史上的调控都未曾超过这次。因为前者是革命性的，后面的都是改良性的。

　　2.始于七十年代末八十年代初的改革开放

　　在中国文化大革命和计划经济双双走入死胡同的时候，中国共产党人痛定思痛，进行了伟大的改革开放。

　　在农村，通过包产到户和外出打工释放了我国农村的生产力；在地方，实行了财政包干、增长分成和对外开放获得了发展新动力；在企业，沿着放权让利、责任承包和股权股份制的道路打开了服务国内外两个市场的发展新空间；对个人，鼓励一部分人创业先富起来，孕育出个体经济和民营企业。

　　反映到房地产领域，放开建筑市场，打破施工队和建筑材料采购的区域封锁；开放投资市场，建立了地方政府、企业和合作自助三位一体的新体系；开发侨汇商品房、默认城市居民差价换房。这一系列涉及房地产业和房地产市场的变化，都来自于思想解放和改革实践。宽松的政治思想和经济体制的环境，造就了由下而上和由上而下的良性互动。

　　3.八十年代后半期九十年代前半期土地和住房制度改革实质性推进

　　一系列基本经济制度的改革，如企业改革、外贸改革、金融改革、财政改革、物价改革、收入改革等，从思想解放、局部试行阶段进入到全国推行的新里程。建立社会主义市场经济已经成为党和国家的基本意志。由于改革深化和攻坚，这一阶段同时也出现了社会思想和社会行为的碰撞。

　　中国房地产的新经济制度变革就是在这一阶段完成的。经营性土地有偿转让率先在深圳和上海完成试点，土地协议批租制度化并在全国推开；商品房开始成为房产开发的主流形式；房地产业和房地产市场进入“双轨制”；法律批准城镇居民可用低廉价格购买自住房屋，并获得可在市场出售的完全产权；公积金制度建立和商业银行给予个人购房贷款，结束了中国城镇居民只有存款账户没有贷款账户的历史；中国物业管理制度，从房管所进入物业公司时代；允许个人资金、民营资本和外国资本进入中国房地产业；房地产业全产业链实行对外开放。中国现代房地产业、现代房地产市场和现代房地产企业就是在这一次的政策调控中真正产生并迅速发展起来的。

　　邓小平南巡讲话后，整个国家宏观经济和房地产业都出现了前所未有的快速发展。在正面动能显现的时候，一些负面问题也开始产生。局部地方房地产企业大量涌现，土地炒作盛行，房价快速上涨，空置房面积突增，金融贷款风险陡现。国家在金融货币领域对房地产采取了时间短而效果非常明显的政策调整。

　　4.九十年代后半期住房制度改革达到新高度

　　这一时期，东亚金融危机对中国经济发展产生了严重冲击，中国政府采用不降低人民币汇率的办法，为稳定亚洲经济乃至世界经济做出了重要贡献。中国外向型导向经济形成，国家启动进入WTO的战略谈判。国家层面的经济政策是国退民进与企业、产业和就业的结构调整。政府鼓励房地产业和房地产市场的发展，采取了一系列刺激性的政策，取得了明显效果。

　　1998年中国住房制度改革取得历史性的突破，宣布全国不再进行无偿福利性分房，同时强化政府职责对中低收入者推行住房保障（见《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发（1998）23号文）。这一改革实践的结果是城镇居民解决住房困难问题不找单位、不找市长，而找市场了。原来在各个单位排队等待分房的群体到市场上去购买自己的房子，对商品住宅的需求在短时间内爆发了，极大地推动了中国房地产业的发展，这局面延续到新世纪初。

　　这一时期另一重大变革是中国房地产一级市场（土地市场）、二级市场（增量市场）和三级市场（存量市场）开始从分割走向联动发展。中国房地产市场要从一个新建商品房出售为主的市场逐步走向存量房交易为主的市场，逐步走向出售和租赁平衡发展的市场，注定要走过一段艰苦却绕不过去的漫长道路。

　　5.针对高起的房价开展了长达十年的政策调控

　　进入新世纪，特别中国进入WTO以后，中国经济的发展和在世界经济中的地位震惊了整个世界。中国经济赶超世界经济强国的步伐加快，中国经济更快地融入到世界经济体系中。快速的经济发展来源于中国的改革开放，快速的经济发展又使整个中国社会处于转型期，不同的社会思潮来源于中国社会阶层的分化和重新定位。虽然“聚精会神搞建设，一心一意谋发展”依然是新时期的工作重点，但“和谐社会”和“科学发展观”却是新一代领导人的治国理念和工作重心。

　　由于中国房地产业刚刚恢复，房地产市场的发育刚刚开始，中国房地产的管理体制和政策法规尚不健全。所以当长期积重难返的中国住房需求之门在市场上打开之后，投资量和销售量都满足不了市场需求，商品房特别是商品住宅的市场价格首先在中国一线城市快速上升。面对从未经过市场体验和对市场风险的担忧，房地产的主管部门和体现市场灵敏度和风向标的中国金融业率先发出了政策调控信号（见《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》建住房[2002]217号文；《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知》银发[2003]121号文）。

　　从今天的角度看过去的历史，政府和整个社会舆论决心对房价进行政策调控，其主要依据是房价上升过快，脱离了城镇居民年的收入水平和支付能力；金融风险开始堆积，因购房需要贷款，房价快速上升所产生的后果将危及金融安全；价格泡沫如不及时消除会影响中国经济增长和社会稳定，这些都有国外境外的前例可鉴。

　　一些并不真正懂得房地产业的学者，在这一时期也制造和传播了大量似是而非，蛊惑人心的所谓研究结论，拨响了民众心中不安的心弦，推动了政府调控房地产的决心。这些声音主要有：中国房地产市场充满着泡沫和投机，即将破灭崩盘；中国房地产业是一个充满暴利不负责任的产业，它不是中国宏观经济的支柱产业，而应该是一个民生产业；中国土地和住房制度改革是失败的，它将社会资源进行了不公平的分配，加剧了城镇居民贫富的两极分化；越来越多的城镇居民买不起商品住宅，它绑架了老中青三代，它需要不吃不喝三十年才买得起等。

　　但是另外一些现实问题则被我们忽视，如房地产业和市场不过十来年时间，决定了其起点低和总体不成熟的特性，需要进行精心培育；用城镇居民收入水平承受得起的价格，出售房改住宅，开始建立起中国产权商品住宅的新群体；由于历史欠账和中国城镇居民的收入水平快速提高的因素，中国原有城镇居民改善性需求旺盛，新兴年轻劳动群体和走入城市的农民工群体刚性需求强烈，当市场之门打开之后，短期内像热核反应一般爆发出罕见的城镇住房需求；无论是中央政府还是地方政府在98年取消福利分房以后，都没有严格按照房改方案要求的那样承担起保障房建设的基本职责，城镇绝大部分人都被赶进市场，弱势群体买不起商品住宅的问题逐年凸显加重；中国城镇居民购房，在满足住房需要的同时还带有家庭理财的特性，希望用购房所产生的家庭财产的保值增值，弥补社会保障特别是养老医疗的不足；中国正在进入中外历史上从未有过的解决住房问题又好又快的黄金时期。

　　这一阶段的中国房地产政策调控，无论在高层还是在民间，无论是在业界还是在学术界，从一开始就存在着分歧和争论。最为典型的便是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发[2003]18号文，它和前后一系列国字号的文件存在着重大认识上和措施上的差别。

　　2004年四季度和2005年一季度上海市场出现商品住宅抢购狂潮和价格飙升。国务院在三月份罕见地以明传电报的形式紧急发布了《关于切实稳定住房价格的通知》。由此拉开了全国范围内的以行政手段为主经济手段为辅的房地产一年接一年、一轮接一轮的严厉政策调控。其中除了在2008年四季度和2009年一季度由于美国金融危机形成对世界经济包括对中国经济的严重冲击，房地产政策调控因宏观经济变化而发生逆转外，其它时期调控方向都没有发生改变。

　　在长达十年时间内，对一个产业进行压制性的调控，在新中国的经济史上绝无仅有。更奇怪的是十年当中房价一涨就调，一调就涨，越调越涨，越涨越调，永远都是调控关键期，市场和政策的博弈进进退退愈演愈烈，政策调控的严厉性逐年加大。