自1998年住宅商品化改革以来，全国的房地产市场快速发展，房地产市场规模越来越大，而房价也越来越高。购房者为获得住房需要付出高昂的代价，但是政府、开发商却从中赚得盆满钵满，当然较早购房者也获得了丰厚的回报。

　　那么房价为什么会持续且快速的上涨？受到普遍认可的答案是货币超发。不过，货币虽然是房价上涨比较重要的影响因素，但并非全部，城镇人口的快速增长、政府对土地供给的垄断、不合理的房地产调控政策等因素同样不可忽视。

　　城镇人口快速增长，每年新增住宅需求约900万套。上世纪90年代后期，中国城镇化率就快速提升，每年新增城镇人口2000多万，同时每个家庭的平均人数还在不断下降，所以城镇居民住宅需求旺盛，城镇每年新增住宅的需求量约900万套。有一种观点认为，每年新增城镇人口中的很大一部分是农民工，他们根本买不起房，所以就不构成需求。这种观点显然是本末倒置，实质上正是因为市场满足不了如此庞大的需求，房价才会上涨，低收入者才买不起房。

　　在住宅供给层面，1996年全国城镇的住宅竣工量只有300多万套，即便到了2010年也不过800万套左右。可见供给长期低于需求，再加上土地等成本的飙升，房价自然持续且快速上涨。不过，倘若没有政府对土地的垄断、没有不合理的调控政策，房价上涨的速度和幅度很可能会远远小于实际值。

　　政府垄断土地，不仅增加住宅成本，还制约了住宅供应扩张速度。房地产开发商要开发楼盘，就只能从政府手中购买土地，而土地出让收入又是政府的主要收入来源，所以政府会利用其垄断地位控制土地供应量以确保更高的土地价格，从而获取更高的土地出让收入。

　　当房地产景气度高时，政府向市场供应的土地并不会大幅增加，导致地价飙涨、地王频现。而当房地产市场低迷时，政府向市场供应的土地却会明显减少，并且在招拍挂的过程中往往还设置了比较高的底价，导致流拍。政府的这种垄断行为不仅导致土地成本增加，同时还因为开发商能够向市场供应多少房子完全取决于其获得的土地规模，所以直接制约了住宅供应量的扩张速度。

　　在住宅成本层面，虽然建材、人工等都有较大幅度的上涨，但土地和税负成本的飙升影响更加显著。2003年地方政府土地出让收入才5000多亿元，2011年这一数字已经超过3.3万亿，八年增长近6倍。2011年全国商品房销售总额为5.9万亿，也就是说开发商当期买地支出就超过了收入的一半，这还未包括品类繁多的各种税费。

　　房地产调控政策同样也限制了开发商扩大规模增加供给。房价每一次大涨，政府都会出台一系列的调控政策，但是每一次都以失败告终，房价也会继续其上涨的步伐。这主要是因为每一次房地产调控政策在抑制需求的同时，还会收窄开发商的融资渠道，比如提高项目资本金比例、不允许上市和定向增发、甚至限制商业银行贷款等等，这些措施限制了开发商扩大规模增加供给的能力。

　　而当经济不景气之时，为保经济增长，政府不仅会放松房地产调控政策，反而会大力度刺激需求，包括降低首付比例、减免税费、降低房贷利率、提高住房公积金贷款金额等等，购房需求猛增，但是住宅的供给却难以在短期内实现太高的增长。政府的调控政策不仅没有改善反而加剧了房地产市场供不应求的状况，所以调整本身就是导致房价上涨的原因之一。