谢逸枫：多个城市土地市场逐步回暖
引语：2012年6月6日，有“地产黑马”之称的佳兆业集团，继上海奉贤区成功打造“珊瑚湾”项目后，砸下4.07亿元抢得嘉定区马陆镇28-01地块。6月6日，上海共出让8幅地块，为2012年以来上海少有的卖地高峰。总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。这些地块共吸引佳兆业、绿地等79家房企参与竞拍。除上海以外，近期多个城市都密集出现了地块高溢价率成交的情况。
2012年6月11日，北京通州运河核心区的两块多功能地块入市成交，楼面价均达11800元/平方米，创造了通州同类型土地楼面价的最高值。两块地被通州区属企业通州房地产开发有限责任公司获得。上述地块仅是个案，不排除地方“高价托市”的嫌疑，“有提高区域市场价格预期的可能，毕竟拿地企业是区里的国企。统计数据，前5月上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年前5月减少76.49%，仅完成去年全年土地收入的三成，土地出让金呈现急剧萎缩的趋势。
2012年6月12日，是厦门今年第二场土地拍卖会后最热门的话题。这场意味着土地市场回温的土拍会，成功拍出18幅地块。其中，紧邻翔安隧道入口的2012PX02住宅用地以10.04亿元的价格成交，由福建阳光地产开发有限公司和福州开发区鑫秋夏商贸有限公司联合竞得，楼面价大于等于3526.52元/平方米。事实上，作为本次土地拍卖会最大的一幅住宅地块，2012PX02”地块压轴登场，引来的竞争也最为激烈。参与此幅土地竞拍的企业就多达7家，经过近40分钟、数百次来回竞价后，最终以超10亿元的总价成交。楼面地价3500多元/平方米。从静态来看，目前周边楼盘均价约为9000元-10000元/平方米，本次土地成交价格较为合理，可以接受。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《中国证券日报》记者采访：
记者：如何看近期土地市场成交火热的现象？市场追捧原因是什么？
谢逸枫：随着高品质地块入市和开发商资金吃紧缓解及调控微调等市场回暖痕迹出现，一线城市商业土地市场火热蔓延至二三线城市，甚至出现了地块高溢价率成交的情况，说明房企将拿地扩展的区域从一线城市转移到二三线城市。一方面是二三线城市受到的调控影响小，并且具有强大的市场购买力。另外一方面是地块价格相对低，开发利润更高。其他方面就是二三线城市的市场空间大。譬如厦门是特区和海边城市及对外贸易之都，显然商业地块集中高溢价率，表示土地市场逐渐走出低迷行情。
谢逸枫：从成交的地块看，市场追捧原因，一方面是幅地块小，总价偏低，市场接受度比较高。另外一方面是地块区域优势明显，均位于成熟商圈旁边，配套成熟，集聚了大量的人气，容易受到市场追捧。在政策微调、资本市场宽松的暖风频吹的背景下，土地市场逐步回暖，开发商对后市开始乐观起来。政府近期或以暖场为主，有节奏地推地，区位好的小地块容易受到市场认可。而且一些手中没有土地的开发商和其他产业资金有可能介入房地产开发。
记者：为什么商业地块成交比住宅土地更热？地价高说明什么？
谢逸枫：目前土地成交依然冷清，尤其是宅地。今年的宅地供应和成交或将大幅缩减。与商业土地火热成交的趋势比较，住宅土地市场可谓“冰火两重天”，一方面是住宅土地市场一直受到调控政策的影响，底价和流拍是成交主流。另外一方面是住宅市场未回暖，开发商拿地谨慎。其他方面是限购和限贷的政策严重影响到开发商的资金回收，而住宅土地抵押受限。同时，商业地产投资自去年一直火爆。”
谢逸枫：绝大部分开发商在目前情况下仍是压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为开发商市场常态。另一方面，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。目前土地价格依然比较高，在房价已现下调的情况下，土地定价依然比较高，这反映了地方政府不愿意低价卖地的心理。
记者：二三线城市土地市场如此火爆，对开发商和地方政府而言会做什么调整？土地成交案例大量出现，是否意味着土地市场全面回暖？
谢逸枫：二三线城市估计会成为开发商重点“攻城掠地”区域。土地再受热捧，说明土地市场正在逐步回暖，开发商对后市开始乐观起来。楼市低迷，地方政府谨慎推地，住宅用地推出有点试水的意思，未来地方政府推地的节奏和市场的接受度都可在这场拍卖会上看出方向。”
2012年6月12日，福州已有11个月没有举行住宅用地拍卖了。在目前楼市频吹政策暖风的背景下，这场拍卖会被视为土地市场的风向标。出乎很多人意料，12日推出的两块地成功以高溢价率拍出。如仓山万达北侧58.58亩地块，去年7月曾流拍，去年底降价预申请推出又遭冷遇，当日却被市场追捧，经62回合竞价，以6.36亿元出让，溢价41.3%。而首山路20.56亩地块，经51回合竞价，以2.65亿元出让，溢价率高达97.8%。福州拍土地再受热捧，说明福州土地市场正在逐步回暖，开发商对后市开始乐观起来。
此次，福州市再度推出该地块，起始价降至4.5亿元，且有一些优惠条款。比如，原来“该地块按住宅总建筑面积的10%配建公共租赁房，并由市政府指定的单位回购，回购单价按6500元/平方米确定”，这次，该条款为“配建公共租赁房回购单价按该地块成交楼面地价+建安成本（3000元/平方米）+3%的利润确定”。可见，政府对保障房的回购价提高了。条件一再降低，说明政府推地谨慎，担心出现流拍的负面消息。该地块的拍卖情况或许出乎很多人意料，经62回合竞价，该幅纯住宅用地以6.36亿元被福建杉林公司竞得，溢价41.3%，楼面地价7081元/平方米，亩单价1085.7万元，均高于前两次的竞拍起价。
虽然说该地块很多条件放宽了，但有一个条件却让很多竞买人捏把冷汗。根据竞买公告，宗地2012-02号地块竞得人应自土地出让合同签订之日起30日内支付全部土地价款。一次性拿出那么多钱，在目前楼市调控背景下，可谓条件苛刻！尽管如此，还能有人抢地，还能拍出高价，值得寻味。与仓山万达北侧地块竞买不同的是，首山东侧地块拍卖可谓群雄逐鹿，共有12家竞买人举牌竞买，而且多次有竞买人以千万幅度加价，还出现了一次加价2000万元，可见各路买家对这块地的急切心态。
宗地2012-03号地块，位于仓山区，首山路东侧，省司法学校北侧；13704平方米（20.56亩）；商住地；容积率1.5以上不高于2.4。最终经过51回合竞价，以2.65亿元被福建中茂地产公司竞得，楼面地价8057元/平方米，亩单价1288.9万元。8057元/平方米，这个数字已创下了该区域楼面地价新高。据了解，之前该区域曾出让过地块，楼面地价为5773元/平方米。在仓山首山路段，这个价格比较高了。对于首山地块拍出高价，算了一笔账，该地块13704平方米，容积率以最高2.4为计，可开发楼面面积为32889.6平方米。而根据公告，该地块的商业建筑面积不低于8000平方米且不超过10000平方米。
链家地产市场研究部统计数据显示，厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过30%，其中乐山在5月底成交的三宗住宅用地，溢价率均超过50%。北京中原市场研究部统计数据显示，截至目前北京今年仅出让63宗地块，合计土地出让金为140.2亿，其中工业内地块达43宗，规划建筑面积高达230万平米，占比达47.52%，而住宅类地块占比仅为124.7万平米，占比为25.71%，两者比例分别创下历史新高和新低。
谢逸枫：土地市场全面复苏言之尚早，土地好卖取决于三个因素，市场预期和开发商手头的资金及政府推地的地块自身品质。虽然目前资本和楼市频吹暖风，但是宏观经济仍有衰退迹象。无论是调控还是资本政策，都不是控制楼市的根本力量，楼市和土地市场的最终仍要看宏观经济指标。