谢逸枫:房地产调控进入密集微调期
导语：回顾2010年-2011年国务院三轮房地产调控，可谓“四限齐放，震荡楼市。”一是行政手段，一刀切。46市限购、40市限价、600多市限贷、20市限售。二是金融手段。三次加息，六次上调存款准备金率。提高个人住房房贷首付和二套贷款比例和提高公积金贷款比例，第三套房贷停止，首套房贷利率7折优惠取消，住宅土地抵押贷款停止。三是税收手段，加大土地增值税清算和稽查，提高个人住房转让营业税，开征上海和重庆两城市房产税，讨论开征商品房暴利税和房屋空置税及资源税。
四是市场手段，2011年1000万套保障房，2012年开工700万套，完工500万套；打击捂盘惜售，清理小产权房和囤地；增加保障房和住宅土地供应；商品房预售款监督，《商品房销售明码标价规定》一房一价 ，签定保障性住房目标责任书和问责。五是土地手段。土地出让金首付提高到50%和打击囤地及空置用地。
2010年-2012年中国房地产政策调控基本特点:一、高层次，趋严厉；二、长周期，全覆盖；三、多手段，一刀切；四、高频率，短时效；五、多部门，行政化；六、有措施，缺规划；七、重保障，轻改善；八、竞地价，限房价；九，增税赋，减供应；十、兴问责，匮自省。
我们可以清楚的看见政府的房地产政策调控的变化:一是调控房价任务问题上升到政治任务问题。二是调控力度趋于最严厉化；三是调控周期的长期化和覆盖扩大化；四是调控手段越来越多“一刀切”的行政化；五是调控频率的高频率短时效化；六是出调控主体的多部门化；七是调控措施缺规划的机制化；八是调控方向的重保障，轻改善化；九是调控政策歧视的不公平的竞地价，限房价化；十是调控过于功利的增税赋，减供应；十一是调控态度的兴问责，缺乏自省精神化。十二是调控决心的不彻底化。
房价上涨本质源头是朱镕基1998年的住房全面市场化政策,一是取消福利房分配制,住房分配货币化。二是金融市场开放。三是个人消费信贷放开。四是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让。首先是住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因。其次是土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长。最后是是持续宽松的货币环境与低利率管制，持续地激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素。在货币大量发行，通胀率高企，实际利率为负的背景下，房价自然要高涨。
“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境。对“价格上涨过快”的宏观调控始终未能针对症结下药。住宅价格上涨过快，涨幅超过了人均收入增速，房价收入比和租售比高企，引发政府对“房地产泡沫”的担忧和对“民怨沸腾破坏稳定”的担忧。对房地产市场价格上涨过快现象进行调控显然是必要的，关键是要找准症结，对症下药。
调控房地产的必备条件就是体制改革，其中政府减肥、税制改革与金融、资本、资源垄断的放开都是关呼到房地产调控能否奏效的决定因素，这也是决定调整财富分配与产业、经济结构能否成功的要素，同时更是决定着社会能否持续稳定的关键问题。历年房地产调控，政府一次次犯错，结果2010年中国平均房价4724元，上涨5.9%，2011年平均房价5377元，上涨6.9%。
今年政府报告对中国房地产调控指明“大方向”，但楼市调控具体怎么走势并未做明确说明。在对房地产调控的描述中，政府工作报告采用的描述性词语为“继续搞好”，而不是前面一直强调的“毫不动摇”。“毫不动摇”是刚性的词语，而“继续搞好”的提法要弱化和温和一些，或许代表了政府的态度，而这是否成为政策微调挪出了“空间”，不得而知。
2012年房地产调控不会出现新的严厉政策，并且会有局部房地产调控政策的适度微调。限购、限贷一直是本轮房地产调控的重头戏，但在本次政府工作报告中却只字未提。没有提到并不意味着政策会有变化，之前，政府也提到有关限购和限贷政策的长效化，能看得出来在短期内不会出现特别大的调整。不过，限贷和限购存在微调的空间，认为过去是全面的限购或限贷，不排除以后出现调整的可能性。
从温总理政府工作报告房地产调控政策的内容看，显示得比较“无力”，主要是内容空白，无具体的政策规定和指导及如何实施的内容。一方面是政府工作报告中，貌似无一字提及“三限”（限购、限价、限贷）政策，无时间表。也只字未提商品房预售制度和土地制度及房地产项目资本金制度等保障房住房制度的具体改革。另外一方面是也未提到如何具体的增加商品房供应和土地供应及挤压空置商品房等土地空置的具体政策。四是无房产税具体出台时间和扩大哪些城市的名单。
两会前，国务院总理温家宝曾在2011年11月6日做出明确表态。中央对房地产调控的根本目的是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。中国下调房价是国家坚定的政策。2011年12月9日，中共中央政治局会议公告也指出，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。
2011年12月12日-14日，中央经济工作会表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。2012年2月1日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝重申巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。简言之，中央对房地产调控的根本目标是让房价下降到老百姓普遍能接受的“合理的价位”。
2012年全国两会中央政府工作报告涉及房地产内容的有三个要点：一是坚定不移地加强房地产市场调控。我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。二是大力推进保障性安居工程建设。大力推进保障性安居工程建设。出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策，着力 提高规划建设和工程质量水平，制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。
三是促进房价合理回归。温家宝总理在2012年主要任务中指出，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
截止到2012年3月13日，温总理九次反复强调“房价上涨过快”和2010年-2012年三年六次反复强调“房价合理回归”。纵观历年房地产调控都未直接瞄准市场病根的核心问题,2003年到2010年政府房地产调控目标是应对“房价上涨过快”,到2011年调控目标是“遏制部分城市房价上涨过快”,再到2012年调控目标是“房价合理回归”，即政府调控目的是进一步明确为要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平。
我国房地产市场的确存在“房价上涨过快 ”的问题，特别是2007年以后。房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，而2003年~2010年我国房价涨幅高于趋势线，因此存在上涨过快的问题。
政府管调控目标是房价合理回归，却未说明什么是合理的房价，一直成为老百姓心中不解的谜团。中国政府历年力抑房价，政策措施和调控手段的多样化，让老百姓次次充满希望。最后，政府不得不用禁止与限制购买的行政手段，用户籍歧视的手段来实现抑制房价的调控目标，实现政治成绩感。什么叫合理房价？有经济学家说：“人人买得起商品房就是合理房价”。有的教授说：“夹心层的人买得起商品房就是合理房价。”其实，政府房价控制目标里面就是隐藏着什么叫合理房价的参考因素，一是房价涨幅与人均收入涨幅比。二是GDP和CPI增长及房价涨幅比。三是房屋价值比。
在政府报告中并未明确指出房价的下降区间，而用了“促进房价合理回归”来笼统表达。房价下降空间非常小，但政府能够明确表明“回归”愿景。究竟什么叫房价合理回归和其判断的标准界线，国务院也未明确说明。关键是什么叫合理房价？是以人人能够购买得起的商品房还是说一种正常是投资或产品价值的收益，或者是房价下降多少？或者是夹心层购买得起才叫合理。还是所谓的房价收入比和GDP、CPI增长比？
今年的《政府工作报告》均指出房地产调控不放松，要促进房价合理回归。另外一方面，去年下半年以来，国内房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。鉴于上述传达出的诸多信息，2012年房地产政策已然尘埃落定。“巩固房地产市场调控成果”为政策主题，“促进房价合理回归”为政策目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心，“住房信息系统建设和扩大房产税改革试点”为政策重点，2012年房地产调控政策主体基本确定。
两会后，2012年房地产调控总体趋势是前紧后松。今年全国两会透露出中央房地产调控态度和信号是“坚持房地产调控不动摇，促使房价合理回归”。以前是“房地产调控不放松，抑制房价过快上涨”。这两句话没有实质性的改变，也意味着今年房地产市场依然是从紧态势。
我的判断是“两会后2012年房地产调控总体走势是“前紧后松”，房地产商上半年日子难过，下半年会有好日子，不过，永远不可能回到2009年的态势。”。首先是房地产调控时间没有一次超过3年，这个是和经济发展的规律相关，调控超过三年，对实体经济和关联产业的影响就会比较大。其次是GDP增幅目标压低到7.5%，说明经济走势逐步放缓大局已定，今年国内外部形势发生了变化，欧洲、美国目前都不乐观，外需受影响，内需又缺乏动力。最后是2013年是中央领导换届，2012年调控不会过分继续收紧，政策加码。
2012年房地产调控政策总体变化有四个方面：第一是围绕刚性需求、落实差别化个人首套住房信贷政策调整。面对楼市调控，刚需群体往往都被误伤，躺着也中枪。首付上调，房贷利率从7折升到基准利率，再到上浮5%至20%不等，三次加息，这都让首次置业者购房成本进一步升高。部分城市甚至出台一些购房门槛政策，在抑制投资投机性需求的同时也抑制了首次置业者的需求。第二是关于土地出让、房产税等深层次制度的改革。
2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。譬如扩大房产税开征扩大城市和房屋空置税及商品房暴利税的讨论。第三是关于今年保障房完工400万套和开工700万套的政策落实。如何完善保障房融资渠道和完成今年任务。第四是关于下调存款准备金率和开发贷款及房地产企业融资的变化。
目前房地产市场面临着十个困难，一是调控短期难退出。二是库存创新增高潮。三，市场有效购买力被迫下降。四，部分房企和地方政府还债高峰期杀到。五，保障房供应任务明确化。六，部分房企资金紧张化。七，货币和信贷政策趋紧。八，房企转型到淘汰化。九，投资额，销售额，销售面积下降化。十是GDP7.5%创八年历史最新低，国内外经济增长缓慢。
2012年房地产政策就是求稳的态势。限购政策不会马上退出，但是限贷政策调整到宽松，考虑到房地产业贷款和个人首次贷款的需求。目前的地方政府微调将越来越多，这是不可避免的。一般说来，房地产的收入是占地方预算财政收入的三成，高的地方甚至四成以上。调整经济结构是一个长期的任务，至少需要8-10年才能完成。但在目前，指望这一到两年的结构调整，放弃对土地财政的依赖路径，非常困难的。在突然政策从紧的情况下，地方政府没有办法平衡现金流，而现在又把债务平台给掐掉，经济本身又在下滑，等于三个难题碰头，很多地方政府过得比较困难，所以对中央政府的试探也好、微调也好，未来这种态势将会越来越明显。
目前全国房地产调控微调的33个城市中，只有佛山、成都、芜湖、宁波象山、上海5个城市被叫停，其他28个城市地方政府调控微调皆属合理放松。第二，限购和限价今年中央政府不会全部一次放松，但46个限购和40个限价城市中一部分会暗中松。第三，下半年房价难以报复性上涨，而会小幅度上涨。第四是二套首付和三套房贷的住房信贷政策难言放松。
但个人住房首套房贷基准利率会恢复到调控前，截止2012年5月18日，全国共有20个城市部分银行进行下调。五是开发商贷款和融资渠道未全放行，但银根和开发贷款会适度调整，自2011年年底到今年5月18日，央行已经下调存款准备金率3次，未来至少有3次到4次。央行和银监会表示，房地产金融开发贷款业务将差别化。
2012年楼市政策走势基本确定，楼市调控政策不放松，未来一段时间，房地产市场量、价将继续调整。就国务院总理温家宝3月5日在《政府工作报告》中谈及楼市调控政策来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，上海、芜湖、佛山、成都宁波象山等地调整政策均被叫停，地方“小动作”露头就打。与此同时，中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调，譬如轻微的限购和限价及限贷变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠、购房补贴、买房入户等。
2010年-2011年中央房地产调控的核心问题无一涉及到。貌似无一字或一次提到调整中国房地产项目资本金比例和改革中国土地制度及完善商品房预售制度的根本性政策，找到房价久调不降”的秘密，从楼市病根上解决房价越调越涨的死穴。显然，2011年房地产调控必然埋下2013年“下一轮房价暴涨报复反弹”的祸根。从2012年年初住建部对房地产调控的基调看，不会继续加码和收紧，但会做调控局部调整，适用于各个城市具体楼市发展需要，让房价回到合理水平范围，促进市场销售成交，稳定房地产市场。
政府救市已经开始，从去年9月陆续出台的全国各地33个城市的救市政策只有5个被叫停，到连续两次降低存准率，再到首套房利率85折，中央面对一季度8.1%的GDP增速已经感到恐慌。从默许各种救市政策的出台，到主动推出宽松的货币政策，再到40个城市联网后有可能推出房产税取消限购，这一切预示了救市开始。
2012年5月7日上午，扬州市房管局发布个人购买成品房的鼓励政策，购房最高可享受房屋合同价款千分之四到千分之六的现金补贴。5月8日下午3时，通知在扬州市房管局网站上删除。2012年8日下午5点左右，通知重新在扬州市房管局网站出现。扬州市房管局副局长孙蔚公开回应，从今年7月1日起实施的补贴政策是按照住建部和江苏省的文件精神制定的，不是为了“救市”或者“托市”。2011年，江苏省政府办公厅出台了《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》，要求到2015年实现市区中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标。
5月10日上午，扬州市政府作出回应，不会撤销新政，而这一政策也未被中央叫停。被称作打响“龙年救市第一枪”的芜湖“免购房契税”新政，从2月9日的公布到2月12日的暂停，“短命”的芜湖新政存活还不到4天。事实证明，扬州政策并未成为“短命政策”。5月9日晚，扬州新政并未像佛山、芜湖新政那样在一天之内被叫停。扬州新政与近期密集出台的地方楼市政策一起，被纳入“微调”的范围。5月9日上午，江苏省住房和城乡建设厅表示，江苏省落实国家房地产调控政策的态度毫不动摇，若扬州新政与限购相悖将坚决叫停。5月9日下午，住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，“扬州已经解释了，部里也在关注，但没有下一步动作。
5月10日上午，扬州市政府作出回应，不会撤销新政，而这一政策也未被中央叫停。如果说，广东佛山、安徽芜湖及上海市的几次“救市”被迅速叫停，给市场传递了强烈的信号———调控不会放松，那么现在的“刚需”则成为堂而皇之的一个理由。虽然微调与中央的房地产宏观调控政策没有冲突，但实际上对楼市还是有一定的暗示作用，而扬州新政冲关成功，将是整个中国楼市政策的走向信号。在市场库存攀升、销售放缓的情势下，开发商投资更为谨慎，恐怕一定程度上影响了当地政府的财政收入。
于是，市场也将这个政策出台的意图与救市联系起来。其实，地方政府打擦边球，新出政策直指“刚需”，目前有33个城市出台了不同程度的楼市微调政策，微调内容主要集中在公积金贷款使用率和最高额度上。从中央层面来看，调控政策不会再加码，会有所松动，至于地方政府不排除会由于土地收入和税费财政及GDP等经济增长压力，继续出台微调楼市政策。因此，扬州新政“不短命” ，意味着楼市调控将进入触底阶段。
调控政策走到今天，房价下跌幅度不大，但成交量已经明显萎缩，楼市陷入僵局。以今年3月份为例，国家统计局数据显示，中国70个大中城市中，新建商品住宅房价环比持平或下降的城市有62个，8个环比上涨城市中，涨幅均未能超过0.2%.今年1-3月，全国商品住房销售面积和销售金额均低于去年同期，同比分别下降15.5%和17.5%。在经历了漫长的胶着后，中国楼市正步入“价跌量涨”的理性调整阶段。在楼市交易量走低、土地底价成交甚至流拍增多的情况下，一些地方政府为挽回楼市颓势，进行的救市政策也再次到了出台高峰。但与以往“救市”不同，新出的政策直指“刚需”，政策内容也由触及限购政策的一些宽松条款转向以信贷政策为主。
一是货币政策从收紧到放松，货币政策将朝着进一步释放流动性的方向继续微调。2011年11月30日晚上7时,央行中国人民银行发布消息决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后的大型金融机构存款准备金率为21%，中小金融机构17.50%。2012年2月18日晚上8时,中国人民银行发布消息决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。
中国人民银行2012年5月12日晚7时发布消息称，将从本月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率。
2012年4月14日,中国人民银行发布公告表示，从4月16日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由0.5%扩大至1%，即每日银行间即期外汇市场人民币兑美元的交易价可在中国外汇交易中心对外公布的当日人民币兑美元中间价上下百分之一的幅度内浮动。外汇指定银行为客户提供当日美元最高现汇卖出价与最低现汇买入价之差不得超过当日汇率中间价的幅度由1%扩大至2%。
二是限购政策和房产税及价格控制目标等限价扩容城市停止。首先是限的政策。截止5月9日，全国共有45个限购城市和40个限价城市及600多个限贷城市等10个限外城市的限字头的城市。而价格控制目标和限价及限外的政策基本完成任务，此三项政策基本丧失执行。只有限购和限贷才是目前最重要的政策。
考虑到合理购买需求和房价合理回归的特殊情况，“四限”的政策调控不会放松，但会对限价和限贷政策实施差异化或差别化的调整。其次是房产税。到目前仅上海和重庆试点开征，估计会2015年内在45个限购城市选择再省会城市试点开征。最后是保障房。2012年保障房开工700万套，完工400万套，对拉动投资和抑制房价作用依然小。
三是33个城市地方政府楼市微调，28个城市获得通过，5个城市被叫停。截止5月18日，全国共有33个地方政府调控微调，5个被叫调，28个通过。一是上调公积金贷款的城市20个。二是首套房贷利率调整的城市16个。三是免或减征购房契税的城市5个,补贴首次置业等的城市4个,土地松绑的城市5个，买房现金奖励的城市1个。四是普通住房价格标准调整的城市5个。五是重启购房入户政策的城市2个。六是放松限购城市的5个。楼市微调手段基本集中在刚需方面。一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。
二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业。譬如青岛、重庆、杭州、芜湖。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、重庆、成都、上海、象山。八“绑”：土地松绑。北京、广州、杭州、成都、昆明。
公开资料统计显示，在政策从严的基调下，从2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年5月18日，全国共有33个城市对当地的楼市政策进行过适当的微调。通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度的环节，刺激楼市成交。其中芜湖、佛山、成都、象山、中山因为微调尺度和幅度过大以及时机把握等引起市场强烈反对的因素，最关键是踩到中央调控底部红线，政策颁布不久就被“叫停”，却传递着一种政策调整的信号。
2012/5/18
谢逸枫