看到住建部就公租房户型设计等问题征求意见，很冒昧的给您打了电话，首先感谢您的耐心接听。现在把我的一些意见写下来，一来希望能被更多的领导和群众们看到，二来，也希望政府能给公众提供更多更好的公租房和保障房。

　　⒈ 公租房的设计核心应该是公租楼，也就是应该重配套，轻户型。作为设计人员，应该很清楚，设计人员不是上帝，无论怎么设计，40平米的户型，也不可能实现90平米两居，甚至120平米三居的功能和满意度。租房更不是买房，装修、家具等问题，必须被考虑，不可能让租房人每次租房都装修、买家具。而且，对于40平米以下的极小户型，尤其是高层建筑，户户通燃气，简直是纵火和谋杀。而实际使用中，待客、储藏、餐厨、交通、阅读、等等，都应该通过配套来实现。所以，现在每套40平米的定位，其实很尴尬，远不如干脆调整到每套25平米，这样一来，按照使用率72%估算，每间公租房，可以提供18平米的使用面积，有独立卫浴，住一到两个人，足够了，而对于有老人或孩子的家庭，则可以租住相邻的两间，甚至三间。既然承认在40平米的房子里，实现不好待客、储藏、餐厨等需求，那么，在楼内设置公共待客、储藏和餐厨用房，以租赁的形式为租户提供服务，就是一种更合理的选择。具体怎么提供，按什么比例，是提供到每层，还是集中在功能层，应该通过试住来解决，并根据人群的需求不同来实现。（租2间比租1套好）

　　⒉ 公租楼的设计，应重实践，轻图画。

　　建议住建部先找块地皮，建一批房子，然后请有实际租房需求，有一定设计常识，并且能够写出建设性意见的人来试住，通过实践中总结的经验来完善设计，特别是具体“家具、电器、配套和功能”的设计。房子是立体的，唯有结合家具、电器的使用，才能发现问题，解决问题。实践是检验真理的唯一标准。现在这样画一些户型图来征求意见，连公租楼是什么样，有哪些配套，相关的生活问题该如何解决，都没有涉及，实在有点荒谬。一是误导大家公租房是一种私有空间，而事实上，公租房就是租赁房，不是产权房，实现不了私有的目标；二是脱离楼的概念去谈户型，幻想靠一间房来实现生活，脱离现实，设计师毕竟不是上帝。所以，征集设计方案的单位应该是楼，重点是使用率和规范符合程度，以及设计合理性。比如，地上26层，地下2层，地上1层和地下2层是配套，地上2-26层是公租房，每层提供60间使用面积18平米的公租房，全楼租户除了自己承租的一间到三间公租房之外，还可以通过共有和租赁的形式，使用楼下的三层配套用房。需要储藏时，可以按面积租用储藏空间，需要会客时，可以按小时租用楼下的会客厅，需要做饭时，可以按小时租用楼下的正规厨房，需要出行时，可以按人次乘坐班车，等等。当然，共有区域的租赁收入，应按之前约定的规则分配。

　　⒊ 公租房应取消准入门槛，强调退出机制。

　　每个城市，都可以把居民根据家庭人均财富和社会人均财富的比例，划分成若干个阶层。现有的规则，把家庭人均财富超过社会人均财富若干倍的称为富人，并且把他们排除在公租房覆盖范围之外，是极不负责，也不明智的。北京市人均建设用地指标是105平米，而三口之家居住容积率1.5，建筑面积90平米的普通住宅人均占地20平米。而公租楼，1万平米地皮，可以居住1500户，大约3000人，人均居住用地不到4平米，相比居住普通住宅，公租房节地5倍，相比北京市用地指标，公租房节地26倍，不鼓励省地的政策是可耻的。而且，把富人排除在公租房覆盖范围之外，意味着失去富人对公租房的投资，简直太不明智了。所以，公租房应该是只要申请，就应提供，但要禁止转租，且有空租惩罚机制。按照现在的科技水平，实现这一目标其实非常简单。通过安装拍照门禁，就可以象上下班打卡那样，很轻松的实现考勤记录，而且有实时拍照存档作证，也很容易核对，“交通违章取证”就早已实现了照相实现。建议：对于连续30小时以上外出未归的，要进行记录，对于3天以上外出未归的，当月房租溢价25%，对于6天以上外出未归的，当月房租溢价50%，对于9天以上外出未归的，当月房租溢价100%，依此类推。当然，如果是单位安排出差，可以让单位报销房租溢价，如果是探亲或旅游，每年每户有一个月，可以申请溢价免除，此外则应自行负担溢价。无论穷人、富人，租了公租房，就要自行居住，空租要受罚，连续空租，则应取消租住资格。此外，公租房应禁止留宿亲友，确实有亲友来访需要过夜的，楼下有三层会客用房，可以给亲友租会客用房过夜。对于确系男女朋友关系，实在需要同居的，要每天登记备案。

　　⒋ 公租房应鼓励公众投资而不是民间投资。

　　现有政策，都在讲民间投资，而遵循可行性的原则，公租楼则应该是公众投资。区别在于，民间投资，是以民间资金组成实体去操作，从取得土地，到建设验收，再到出租管理，都是民间实体负责，缺点就是市场化不适合保障房，而且国土局也不公开卖公租房用地，最终必然形成权力寻租，而且逐利的本性，也必然导致资本失去诚信，需要公租房的人，反而租不到房。所以，公众投资，才是合理的公租房政策。所谓公众投资，就是政府提供土地，也就是所谓公租房供地计划，然后，每栋公租楼组成一只“公募基金”，比如，一栋地上26层，地下2层，其中2-26层，每层提供60套使用面积18平米（建筑面积26.6平米）公租房的公租楼，按照总投资1.5亿元，地上地下总建筑面积45000平米计算，每平米成本约3333元，包括简单的装修和家具电器，足够了。当然，所需的1万平米地皮，应该由政府来划拨。而1500套公租房，对应着大约10万元每间的公众投资。对于住建部来说，委托银行监管资金，在预算内建成公租楼之后，既可以取得节余部分作为住建部的团队奖励，又可以取得租金收入的30%，作为固定的政府收入，是非常合适的。而对于公众来说，投资公租楼定向基金，收益与公开的租金收入情况挂钩，零风险，当然愿意一边做公益，一边把钱赚。按照每间公租房年租1.2万元，出租率90%，政府以土地入股，分享30%计算，每套可以给政府带来3240元财政收入，如果北京市今年建成30万套，就能给政府带来9.72亿元每年的可持续收入。而所需的300亿资金，则完全不用政府费心，为了分享每年22.68亿元的收入，也为了公益事业，老百姓几天就能把这300亿定向公租房基金买光。一年建200栋公租楼，对北京来说，真的毫无困难。（公租楼的收入，可不光是上面提到的房租收入，因为重配套，轻户型的公租楼，会有3层营业面积，租户存放物品要给钱，会客、做饭要给钱，违约、空租要给钱，享受服务还要给钱。）（政府给租户的补贴，以及额外的租金收入，也要按约定比例分红）

　　⒌ 公租楼的交通配套和信用交通：

　　没有好的交通和配套，居住密度高，人均收入低的公租楼，不仅有成为贫民窟的风险，更会导致严重的交通问题。所以，公租楼应该自配班车，按照户均月班车成本100元计算，一栋楼1500户，每个月15万元班车费，养3-5辆公交车当班车，不仅可以方便居民出行，更可以提供就业。（班车费可以刷卡计次，按次收费）

　　当然，真想解决城市交通的问题，还是要靠信用交通，把城市划分成若干近似长2500米，宽400米的地面无车社区，为每个社区提供一路环行公交线路（⒈是指每个社区边都能乘坐环行公交线路；⒉每条线路长约6公里，单向运营，10-15辆车即可；⒊由于线路固定道路专用所以有等候和到达信用）；再用公交线路把这些社区连接起来，就可以组成城市信用交通网。而且这种信用交通网，还可以给驾车出行的人们提供更畅通的路况，禁左后红绿灯和堵车都会极大程度的减少，没有迎面会车的情况，也让原有的马路变得更宽，更重要的是社区地面无车，解放了很多马路，可以用来停车，缓解市区停车压力。最保守的统计，中国每年车祸死亡人数逾10万，伤残人数逾百万，因事故和拥堵造成的经济损失以万亿计。推行信用交通，是中国城市化必然的选择。

　　⒍ 作为非设计专业人员，我的一个公租楼方案：

　　每层60户面宽3米，进深6米，使用面积18平米的公租房，其中22户朝南，其余38户为东西向。提供了2部楼梯和10部电梯。实际运营中，建议分成单数和双数楼层，两个电梯区，每个电梯区的5部电梯，1部为层层停，另外4部，再分别停靠两组不同的楼层。因为提供了180间公共配套用房，所以租房人的生活会很便利，想做饭，又不想在小屋里用电炊具，那就下楼按小时租厨房；想会客，可以租各种风格的会客室，想储物，可以租储藏室。当然，具体的建筑设计，还是要由建筑师来负责。但是，建议按照德国标准，提供整楼的新风和温度控制系统，先进的节能技术，是绝对应该采用的。