近期经常看到万科在将来5年拟建50个百万平综合体。保利、恒大、华润、远洋等很多大型的房地产领头企业纷纷涉足商业地产，自己也在从事商业项目研究，结合自己所看所感和一些朋友的探讨写一些对商业地产的看法。

　　随着一系列针对住宅的调控政策出台，住宅市场在调控下成交清淡。此刻，尚未受到政策制约的商业地产异军突起，无论从土地成交、房企动态还是房产市场资金流向来看，商业地产都是频繁出现的关键词，一时间商业地产变成了“香饽饽”，投资者、开发商等都把它当成了资金的避风港。

　　据不完全统计，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。业内人士分析，从目前情况来看，预计今年商业地产开发投资增速将明显高于去年。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元。从2010年初至今，全国大大小小的房地产开发企业已经不断选择转型或加大力度开发商业地产市场。中、外资企业一拥而上，商业地产呈现风生水起之势。然而，就在众多商业地产项目还处于未成形的钢筋混凝土状态时，一些城市的局部已呈现出供过于求的尴尬苗头，一旦这些苗头爆发为趋势，那么商业地产泡沫滋生已为时不远，商业地产的未来何去何从？

　　（1）大型房企：争相转型商业地产

　　最近，远洋地产、万通地产、SOHO中国、保利地产、恒大地产以及万科地产等房地产开发企业都在商业地产市场动作频频。

　　远洋地产总裁李明在2011年4月18日下午，当着众媒体的面，远洋地产主席李明公布远洋发力商业地产的宏大战略。令在场人士惊诧的是，李明再次表示每年将会拿出一半的资金来发展商业地产。其意甚决。

　　目前远洋地产的商住面积比例约为1：9，公司希望能在未来一年内把该比例提至1.5：8.5。当天李明还透露，远洋商业地产的土地储备已达300万平方米

　　同时4月份万通地产在京宣布集中发力商业地产，万通地产新董事长许立同时高调宣布，未来10年之后，万通在行业地位和专业能力上看齐万科。按万通地产的规划，今年万通地产将在商用物业领域集中发力，推出五大新项目，算上万通地产已经持有经营的商用物业项目，达到6个，至2015年商用物业开发面积将超过100万平方米，总投资约150亿元，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。

　　2011年6月保利集团透露，将在广州集中推出100万平方米商用物业，在广州住宅市场受到限购影响之际，商用物业的批量出售将为保利今年的销售业绩提供较大支撑。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿-25亿。

　　2011年11月万科表示在将来的5年将拟建50个百万级的综合体。

　　由以上房企的动态可见，截至目前，开发商无论对于商业金融用地还是商业地产项目的信心都从未发生改变。面对中国企业“一拥而上”的习惯，参与者们反而更加拼命挤入。一时间，无论大小企业，向商业地产转型已经成为趋势。

　　（2）做起来会比较累，商业地产转型之路并非顺畅

　　住宅开发领域遭遇密集调控，一二线城市的住宅已经到量，商业地产的前景不容置疑，不过，商业地产这块大蛋糕并非那么容易吃到。

　　未来两三年商业地产必然集中爆发，将进入到洗牌阶段。由于产业都要涉及市场、资金、技术三个问题，所以技术进步慢的开发企业届时将很难生存，最后可能只能把项目卖给成熟的企业。

　　在商业地产热的过程中，大家往往看到的都是好的以及成功的方面，看到的都是机会。事实上，要做商业地产，首先要知道商业地产的风险在哪里，商业地产的问题在哪里，商业地产的困难在哪里，在中国做商业地产的难度在哪里。在当前的商业地产项目中，失败的案例要比成功的案例多。比如说，大量专业市场的运作陷入僵局，二三线城市CBD的写字楼难掩空置率困局，甚至在少量一线城市部分区域的写字楼市场也不景气；又比如某知名开发企业自己运营的商场和售出的商场可能仅一路之隔，运营的最后结果却会发生天壤之别。此外，包括在今天看来运营得很成功的项目，可能在三五年前压力还非常大、做得很吃力。这类情况都很常见，也非常多。实际上，我们现在更应该看到商业地产存在的这些风险。当然，商业地产的核心问题或者说本质的问题，都和城市的人口和经济的发展，人们的收入和消费水平的高低，区域的人群结构、消费水平和消费习惯密切相关。

　　我们应该更加冷静地看待商业地产。首先，应该在投资之前更多地从专业角度进行可行性研究和分析；其次，一旦投资之后也要充分认识到商业地产“3年亏，3年平，3年赚”的客观规律。只有具备了这些充分准备的人或企业，才能做好商业地产。

　　中国的商业地产面临三大问题

　　（1）产品模式   （2）商业运营    （3）人才紧缺

　　宝龙集团商业总经理潘韬称，经过十年的准备摸索，商业地产现在开始进入快速发展、高度竞争时期，五年以后市场基本分完，再过五年将进入稳定的成熟期。十年以后，基本上四线以上城市饱和。而对于想要占领一席之地的企业来说，只有五年时间。

　　（3）商业地产现在热起来很猛，谁在给商业地产加温呢？

　　对于中国商业地产的现状，专家与投资商各执一词，前者认为人均商业面积过大，商业地产存在严重泡沫；后者认为的商业地产发展空间大，不存在泡沫。事实上对于商业地产而言，泡沫与机会是并存的。中国商业地产的确存在泡沫，但目前来看只是局部性泡沫，主要存在于一些大型城市如上海、广州、宁波等，它们的人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.5平方米的水平；但反观中西部地区和二三线城市来说，人均面积不足0.5平米，这些地方的商业地产不少才刚刚起步，或者很不成熟，还有很大的发展空间与潜力，并无泡沫可言。那么，是什么在给商业地产加温，让它热过了头呢？

　　讨论总结结果为三个方面因素

　　一是政策因素，去年以来国家为整顿房地产市场出台了一系列的调控政策，尤其是今年的限购令给庞大的住宅投资市场以很大的打击，房地产开发商需要生存，就要寻找新的出路，在这样的前提下，几乎所有的大型房企都开始加速商业地产的战略布局。2011年初以来，万科、保利、富力、龙湖、恒大、金地等地产大鳄纷纷抢滩商业地产。

　　二是政府因素不少地方政府无视商业严重同质化，也不管商业项目是否与区域产业配套及消费优势吻合，只要是商业项目就给上，盲目追求量大，反而使商业项目的质量越来越低，资源严重浪费。

　　三是资金因素。目前银行对住宅房收紧了银根，但对商业地产还是情有独钟。因为商业地产一方面不受限购政策影响，另一方面有营业额或租金预期收入，所以银行对商业地产的授信度很大。所以商业地产开发商可以只充当运营商角色，从而降低风险。商业运营是商业地产的核心灵魂，只有通过运营效益才能体现商业地产的物业价值。因此像万达、华润这样的开发企业就会通过订单式、捆绑式的商业运营方法去制造预期的物业价值。

　　综上所述，目前商业地产投资确实过于白热化，以至出现盲目的投资行为。如果商业地产开发商、投资商、政府及金融机构对商业地产的开发与运营模式缺乏正确认知，盲目开发，不仅会造成严重的泡沫，还会影响中国未来商业地产的可持续发展，甚至影响到整个中国经济的战略格局。中国的商业地产该何去何从，这是我们投资者、银行、政府、等相关的部门应该考虑的一个问题。是该让商业地产白热化发展，还是该合理引导控制呢？万达、宝龙的模式是不可复制的。