温总理3月16日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作分工，强调今年要努力完成七大任务，其中包括“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”。今年是温总理执政的最后一年，我们应该期许这项政策的执行效果，也应该期许温总理的继任者不会重蹈政府推动房地产泡沫化的覆辙。

　　2012年3月14日12点58分，温总理在记者招待会上说了一句话“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”话音未落，下午股市开盘即开始下跌，13点30分股市在房地产、水泥和建材等板块的带动下加速下跌，上证综指在一个半小时交易时间下跌3.18%，成交金额达868亿元，占全天成交金额51%。其中房地产板块下跌5.19%，水泥板块下跌4.82%，建材板块下跌5.01%。

　　经过惊心动魄的一个半小时，当天的舆论一边倒地认为“史上最严厉”的楼市调控还将继续，房地产形势会更加严峻。所以3月15日股市继续放量下跌，当日下跌0.73%，成交金额1123亿元。

　　尽管如此，敏感的投资者却从媒体编发的新华社报道中嗅到了不一样的味道。当天的媒体在报道温总理记者招待会的讲话内容时删除了“特别是地方从土地出让中获得了大量的收入”的原话，并把“房价还远远没有回到合理价位”修改为“一些地方房价还远远没有回到合理价位”。虽然只差了几个字，表达的意思却温和、婉转了许多。

　　随之而来，各财经媒体在3月16日浓墨重彩地报道了“北京绝大多数银行首套房贷利率八五折” 、“北京首套房贷利率进入下行通道”，大张旗鼓地宣传银行支持首套房置业的政策动向。

　　在这一系列的舆论传导中，我们似乎可以得出这么一个结论：政府的楼市调控政策还将继续进行，直到楼市回归合理价位。同时我们也通过利率政策支持首次置业的购房者买房，满足其“居者有其屋”的需求。同时，透过现象，我们也可以推导出另一个结论，即：通过降低利率鼓励首次置业的购房者买房，这样可以推动楼市成交，从而避免房价快速下跌，进而避免因房价快速下跌导致的经济“硬着陆”。

　　这两个逻辑显然是互相矛盾的。如果不是政策决策的分歧，那么在这个逻辑中就一定有一个人被忽悠了。谁被忽悠了？

　　答案很明显，当然是首次置业的购房者。

　　其实，温总理的意思很明确， “房价还远远没有回到合理价位”。即使按新华社通稿的表述，也是“一些地方房价还远远没有回到合理价位”。虽然我们不知道这个“一些地方”指的是什么地方，但显然房价还是高的，还需要严格执行既定的楼市调控措施，直到房价回到“合理价位”。那么，如果首次购房者在这个时候入市，会面临怎么样的风险？

　　为此，我算了一笔简单的帐。假设购房者购买一套总价200万元的房子，首付款30%，需要贷款140万元，如果按2011年7月7日基准利率8.5折的标准计算，其20年贷款需要支付的利息总额约为100万元。利率优惠后的购房总成本是300万元。假设房价下跌20%，同样一套房屋的购房总价是160万元，按基准利率8.5折的标准计算，购买同一套房的利息支出是80万元，购房总成本是240万元。两者购房成本相差60万元，相当于购房者支付的首付款。

　　也就是说，如果总理说话算数，那么该首套房置业者现在虽然享受了利率优惠，但未来政策执行到位后可能遭受房价成本和利息成本的双重损失。只要房价下跌超过20%，购房者就成了“负翁”。

　　反之，如果总理说话不能落实，那么不仅首套房购房者赶紧买，其他多套房的投资者和投机者也赶紧想办法突破限购政策买房。按前几年的房价上涨经验，上涨的房价完全能HOLD住上浮的利率。

　　对于温总理在记者招待会上所说的“我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位”究竟表达什么意思？不同的人有着不同的解释。李稻葵先生当晚就在媒体上替温总理打了个温和的“太极”，他说“股市可能误读了总理的意思”。按李先生的解读，温总理说房价合理回归是要使房价和居民的收入相适应，市场误把总理的说法解读成短期内要让房价迅速下降。总理说房价要降，收入也要上调，它是一升一降，通过这两个过程使得房价比较合理，这需要一段时间。

　　李教授的解释显然基于一个学者担忧房价快速下跌可能导致中国经济“硬着陆”的风险，而不是客观地解读一个正为“政令不出中南海”而痛心的国家总理的内心感受。如果按李先生的“让中国普通百姓的收入增长和房价增长自然适应”的逻辑，以北京为例，2011年北京城镇居民人均可支配收入32903元，城镇居民人均居住面积约30平米， 2012年2月住宅成交均价约2万元/平方米，两夫妻一个孩子的三口之家购置90平方米的房子总价180万元，收入房价比为27倍。因此，若要让中国目前动辄20倍、30倍的房价收入比水平要达到国际上比较通行的3至6倍的合理区间，别说温总理在任期内看不到，估计温总理这辈子都看不到。

　　我在此文中无意深入讨论房价下跌是否会引起经济“硬着陆”的风险，但提醒首套房购买者，温总理3月16日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作分工，强调今年要努力完成七大任务，其中包括“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”。今年是温总理执政的最后一年，我们应该期许这项政策的执行效果，也应该期许温总理的继任者不会重蹈政府推动房地产泡沫化的覆辙。