总是有一些迹象，让我们对未来抱有希望。

从业者希望看到光明，看到自己的投资机会与获利空间，市场终端希望看到价格有很大的下降空间，只有如此才会降低自己的生存压力与进入门槛。

 

对不同的政策与公布的数据，不同的人总是会得到截然不同的解读。

比如GDP增长7.5%的年度经济目标，所释放出来的，是否就是让房地产随着产业结构的转型而有更广阔的下行空间？但即便下行也需要有一个“度”的支撑，否则就会造成崩溃局面。

比如让房地产价格回归到更合理的水平。这个感觉合理，是站在谁的立场与利益诉求上的？是尚未买房却有刚性需求、并持币观望的？是已经实现了基本住房需求并把投入到房子中的资本当成投资，期待保值增值对？是站在银行等金融机构与投资人的立场上，还是站在那些资金的使用者、管理者与开发者的角度？

究竟谁的声音更值得听取？——是那些为国家与政府贡献税收、提供就业岗位，带动产业蓬勃发展的开发商们，还是那些在房贷之下，压力山大的民众？

我们更值得听取的是来自那些好不容易在都市中安身立命的人？还是那些期待冲进都市中殊死搏杀的人的声音？更希望听取的是那些捍卫房价甚至推动价格上扬的人群，还是更希望听取那些一直无力承受高房价，即使房价再低都难以进入买房大军的那些人的声音？

 

首先看城市化与人口流动：上世纪90年代以来，中国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，有的已经留在城市长期在建筑、餐饮、家政、商业等行业务工。这些人构成了对都市房产刚性需求的强有力支撑。

数据显示，截至2010年11月1日中国居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为26139万人，比2000年人口普查相比增加11700万人，增长81.03%，这说明流动人口大量增加与城市化快速发展、农村劳动力加速转移有很大关系。

另据国家统计局监测调查结果显示，2010年全国农民工总数达2.42亿人，其中外出就业人数达到1.53亿人，占63.2％。

从城市化水平看，近十多年来中国城镇常住人口数量快速扩张，城市化率平均每年增加1-1.5个百分点。到2010年，中国城镇常住人口达66978万人，分别比1995年、2000年、2005年增长90.42%、45.90%、19.15%。

相应地，2010年中国城市化率达到49.95%，在2012年“两会”中，温总理表示，城镇化率超过50％，这是中国社会结构的一个历史性变化。

国家对城市化的认同至少说明，政府是乐于推动城镇化的进程的。不管是否情愿，也不管得失与成本核算，城市对农村人口的吸附力依然很强，而且在可以预见到的未来，依然会持续性地吸引更多的农村人口，人口密度越高的地方，包括居住、出行、餐饮、教育等因素在内的所有生活成本会越高。

当农民放弃土地，就意味着要依靠别人来供养粮食，依靠别人来为自己提供服务。当庞大的人口流向原本就已经很拥挤的都市之中，就会强化生存环境的不均衡。

 

那些被城镇化了的农村人口，那些逐渐长大并进入到婚姻适龄阶段的男男女女；那些依然在棚铺区蜗居呻吟的底层人群，他们的刚性需求如何得到释放？

那些以“有恒产者有恒心”为标准的人；那些把房子作为成功者的重要标志的适婚者以及深厚的远近亲属们；那些希望在基本生活条件得到满足之后，希望改善居住条件的城镇人口；那些挖掘到了人生第一桶金，并为那些资金迫切寻找安全妥善的归宿的人，他们的需求何以得到满足？

 

从基本现实中，我们可以清晰地看到，虽然收入水平在不断提高，但同时生存压力也在不断提高，幸福感与满足感并不会与经济的增长而有等速提高。这并不是执政者与民众的真心希望看到的。

涌入城市的人群没有减少的迹象，同时，土地供应却实行限制措施，土地供应有所减少将成为近期内的趋势。因为随着中国经济的结构性调整，对土地财政的依赖性将“被缓解”，其中就包括限制土地入市交易，降低对土地的批复。

 

再来看土地限量供应。

人口密度增加，刚性需求旺盛，推高了都市房价，刺激了投机客与投资人的牟利本能，所以用囤房囤地的方式来囤积居奇，土地资源越来越紧缺。由此被撂荒的耕地与被闲置的都市土地与房产，就强化了社会的不稳定。

北京3月5日公布《2011－2015年国有建设用地供应计划》计划显示，“十二五”期间，北京市国有建设用地供应总量将控制在28000公顷左右。“三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环以内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。”

据了解，北京“十二五”期间将重点推动城乡接合部、城市南部和西部等薄弱地区发展，引导重点新城和小城镇建设。

首都功能核心区和城市功能拓展区土地供应主要集中在朝阳温榆河和垡头地区、海淀产业园、丰台丽泽商务区和河西地区、石景山首钢高端产业综合服务区；城市发展新区和生态涵养区土地供应主要分布在大兴、通州、顺义、房山、昌平等新城范围内。严格执行土地节约集约利用的控制标准，住宅用地的容积率不得低于1。

土地被摘牌之后长期闲置，并导致杂草丛生，这种经营是否是一种浪费？房子被盖起来之后，被囤积起来不投入市场，这种在渠道中库存是否也是一种浪费？房子被推向市场，没有人购买，是否也构成一种浪费？房子被购买了之后并没有被居住，是否也是一种浪费？从这种角度，限制开发与限制购买都成为合理政策。

 

再来看小产权房。推动房价居高不下的，还包括小产权房不仅无法得到保护，反而被持续性地排挤，小产权房的建设者与使用者，都在等待产权被转正的机会。

城镇常住人口的快速增长尤其是大量中低收入的农民工进城，大大增加了对价格相对低廉的住宅需求，从而也在一定程度上推动了小产权房建设。

房屋产权本来没有“大”“小”之分，“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法，并不是法律上或理论上的专门术语。

目前各地对“小产权房”称谓不完全一致，在北京称为“小产权房”，上海称为“集体土地房”，广东称为“集资房”，济南称为“乡产权房”。

 

小产权房是中国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。

“十五”时期小产权房竣工规模为2.4亿元平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的8.1％。“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8％，其中2008年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为4850万平方米、6538万平方米、8345万平方米，相当于同年城镇住宅竣工面积的6.4％、8.0％、9.6％。

截止2007年上半年，全国小产权房面积达到66亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。虽然如此天量的小产权房存量系严重高估。

“十一五”全国土地出让收入快速增长，2006年7677亿元，到2010年迅速增长到29110亿元，相对于同期全国、地方财政收入的35.0%、71.7%。

尽管小产权房占同期全社会竣工住宅的比例不高，但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8.0％，故对城镇常住人口而言，已成为其重要的住房来源。

 

不管是大产权房还是小产权房，都是中国特色的产物。

中国存在着城乡二元土地所有制，即国家所有（城市土地）和集体所有（农村和城市郊区的土地）两种土地所有制形式。土地市场政府二元身份、产权二元主体的叠加，形成了一个供地主体（政府）和一种交易产权（即国有土地的政府垄断市场）的特殊制度。

政府二元身份一方面是指二元土地权力，即中央政府代表所有权、行使市场管制权；地方政府代理使用权、行使经营权；另一方面是指二元政府职能，即政府既具公共职能也具经营职能。

产权二元主体一方面是指国有土地产权的二元主体，即中央政府代表所有权，地方政府享有使用权、经营权；另一方面是指集体土地产权的二元主体，即村民委员会代表所有权，村民享有土地使用权。

正是在中国城乡二元土地制度下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利不对等，农村集体组织并不拥有完全意义上的集体土地产权——农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是有限的，尤其是缺乏对农村集体土地使用权的最终处分权，从而导致农村集体所有土地无法直接进入土地流转市场。

地方政府作为土地一级市场垄断的供给者，通过低价征收农村集体所有土地，再通过“招拍挂”等方式，以高于征收拆迁补偿费用几十倍甚至上百倍的价格转让给房地产开发商，从中获取大量高额垄断利益，包括土地出让收入以及各种相关税费等。

小产权房的出现，打破了政府垄断土地一级市场格局，在很大程度上也是农民和农村集体组织参与土地资源优化配置、分享工业化和城市化发展进程中土地增值收益的必然结果。

 

对小产权房的治理，虽然大家在感情上都难以接受自己所购买的小产权房被治理的命运，从理性上宽慰自己，政府对小产权房不会轻易地动杀手，即使动杀手也会照顾大家的情绪，网开一面在所难免。

但毕竟小产权房“转正”是需要付出更高的成本的，只要不希望自己的房子一直处于不受法律保护的状态，那笔钱也是必然要花的。即使从逐利的原始本能来看，小产权房的规模越大，政府从“转正”上面所得到的利益就越丰厚。

——莫非政府治理小产权房，也是逐利的心理因素在推动？

 

在2010年5月19日的文章《房产新政的舍本逐末与短期性》中，贾春宝就曾经提出，抑制房价的有效手段应该是：

1、挥鞭西进，用政策鼓励大都市的人回流到欠发达地区

2、根治外资，不让游客与国际炒家染指中国楼市

3、放开小产权房，让都市里的房奴们有比较充足的选择余地。

我们很遗憾地看到，如今，政府只是在通过限购之类的举措在压抑刚性需求。相当于把农民变成了居民之后，却又多方面设定他们购买房子的条件与门槛。中国一直在用阻挡与堵截的方式，去治理当下中国所出现的不均衡问题，鼓励城市化、限量供应、限制购买、让居民在居住方面的选择余地人为减小。

实际上所起到的作用是在为房价的再度高涨奠定基础。

 

——莫非政府在进行政策制订的时候，也是逐利的心理因素在推动？

由于我们无法主动左右政策的制订方向，所以就只有被动接受政策所带来的结果，那个结果就是——等待房价的再度上涨吧！