香港楼市，红灯频闪。

　　10月下旬香港财政司司长曾俊华表示，今年以来中小型住宅价格升幅高达21%，大型住宅价格上升11%。因此再度出手打压房价：一是，所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的“买家印花税”；同时增加额外印花税的税率和延长适用年期。

　　必须关注的一个重要背景是：伴随着房价高涨，热钱涌入香港。

　　今年二季度以来，关于香港热钱的数量，有说几千亿美元的，有说上万亿美元的。不过，近期港元对美元不断触及政府设定的7.75“红线”，逼迫香港金管局从10月19日开始，连续出手干预港元汇率。一场“热钱大战”、“汇率之战”正在进行中。随着热钱源源不断涌入，恒指再创14个月收盘新高。

　　其实，香港作为国际金融中心和国际自由港，资金来往自由，没有资本管制，是投资者、冒险家的“乐园”。同时，由于内地实行资本管制，香港回归后，又成为国际资本进入内地的跳板和中转站。

　　2010年1月，时任特区行政长官曾荫权出席立法会答问大会时就曾透露，2009年约有6000亿港元热钱流入香港，其中4000亿港元流入股市。再往前追溯，据香港金管局总裁陈德霖在2009年底的表态，自2008年10月开始，有超过6400亿港元的海外资金流入香港，香港的资产价格面临全面上行压力。其中，当然包括房地产价格。

　　毫不夸张地说，香港房地产市场就是全球楼市中的一个传奇，1078平方公里的弹丸之地，上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。

　　1997年，亚洲金融危机爆发。同时，时任香港特别行政区长官董建华提出，按照香港长远人口及住屋需求，每年兴建8.5万套住宅，即著名的“八万五”建屋计划，让年轻人结得起婚，住得起房。引发市场对于后市住宅供应大增的担忧。

　　由此引发香港房价在1997年三季度达到高点后快速下滑。从私人住宅价格指数来看，1998年暴跌，1999~2003年跌幅收窄，但持续下跌。这已经是香港楼市的第六个涨跌轮回。

　　久跌必涨，这就是市场周期的力量。2004年香港楼市开始复苏，同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期，这也鼓励了香港楼市上涨。

　　2008年之后，香港住宅供应量偏低，加之金融海啸后，全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港；同时港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增；租金回报率远超存款利率，甚至超过贷款利率，房产成投资首选。

　　同时，2003年推出的资本投资者入境计划，在数年的发酵后终使内地投资客大量涌入，也成为推高香港房价的重要力量，2009年购买面积超过1000平方英尺豪宅的人中，有19%的人来自内地。2010年，政府决定暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，以限制境外人士投资本地物业，主要是内地人。

　　2009年后，香港房价加速上涨，私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点，其中大户型价格再创历史新高，中小户型价格接近前期高点。为了抑制投资炒房需求，政府推出了额外印花税，买家在半年内转售房屋，税率为15%，半年至一年之间转售则为10%，一年至三年之间转售则为5%。结果房价总体仍呈上涨态势，直至2011年7月才开始高位盘整，并略趋下滑。

　　不过，2012年2月房价重新上涨，3月开始至10月，房价月月皆创历史新高，尤其是9月美联储蓄推出QE3之后，海外资金集聚香港，热钱生猛，房价难抑。万般无奈之下，10月香港特区政府再度痛下“杀手”。

　　结果将会如何？本轮房地产牛市何时终结？就这轮房价上涨而言，已持续8年，似乎已快到了调整的时候。但笔者认为，政府的强悍加税政策，肯定会抑制部分投资投机需求，房屋成交量将有所下滑。数据表明，自10月27日新政实施后5天内，香港十大屋苑的成交量大跌63%。然而，只要以美国为首的全球主要经济体，仍在实行宽松的货币政策，只要香港仍维持低利率，则房价短期内最多进行高位盘整，难以立即调头向下。