商品房应该逐步取消预售制
近日，山东省副省长夏耕在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上表示，山东省将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。《中国商报》
消息一出，有关预售房制度存废再起争议，有观点认为，取消预售房制度，对本已资金紧张的房企来说可谓打击重大，将影响房企的开发意愿与速度，进而减少市场上房屋供应量，从而助推房价上涨，这就是取消预售制的“房价上涨论”；另有观点认为，取消预售制，逼迫房企为了回笼资金，采取措施加快销售步伐，进而对房价产生稳中有降的牵引效果，也就是取消预售制“房价下跌论”。谁是谁非，有待分析与观察。
预售房制度渊源
上世纪九十年代初之前，住房比较紧张，“几世同堂”——祖孙几代人住一套房、人均居住面积几至十几平米现象比较普遍。为了改善人民居住条件，国家鼓励房地产开发，而当时，房地产业属于刚刚起步，房企普遍缺少开发资金，正是在这一背景之下，1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》提出了商品房预售制度。
商品房预售制度的初衷是解决房地产企业的资金难题，以利于企业进行房地产的开发和销售，所筹集的款项也用于相关的工程。购房者将全款交给房地产开发商，购房者买到的是期房。预售房制度实施近二十年来，确实繁荣了房地产市场，推动了房地产业的大发展，解决了人民居住面积狭小的问题，截止2011年全国人均居住面积超35平米。
预售房制度的积极作用
一是解决了房企建设资金问题。商品房预售有利于开发商成倍放大手中资金的投资杠杆作用，本来不敢接的项目敢接了，本来只能做小项目的改做大项目了。虽然国家对商品房预售有规定（开发商只有在主体工程建设完成50%的时候才可以取得房屋预售许可证），但是众多房企在开发项目奠基之后即行预售，用预售的资金来建设主体工程。
二是降低了进军房地产业门槛。由于房企拿到土地之后即可抵押贷款，当主体开工之后又可预售，人们形象地说，房企是在拿别人的资金在建房，建成后再赚别人的钱，也就是说，开发商既不需多大成本（前期拿地投入是必要的），又不需承担风险，即可获得丰厚的超额利润，因此吸引大量社会资金进军房地产业，推动了房地产业的大繁荣、大发展。2007年的一篇报道称，全国房企近六万家。
三是改善了人民的居住条件。随着城市化的推进，对房屋需求量逐年提高，而房企的不断扩容，正好契合了城市化需求。房企的不断扩容，不断做大做强，向市场提供了大量房屋，帮助人们改善了居住条件，全国人均居住面积已从上世纪九十年代初的近十平米提高到2011年的35平米。
四是带动了相关产业发展。预售房制度促进了房地产业的大繁荣、大发展，房地产业的大繁荣、大发展，又带动五十多个相关产业的发展。可以说，房地产业对中国经济的高速增长功不可没。
五是富了地方财政。预售房制度促进了房地产业的大繁荣、大发展，房地产业的大繁荣、大发展，激活了土地市场，而土地出让金为地方政府所得，且房地产交投活跃又为地方政府带来可观的契税收入。难怪很多地方未见多少企业（特别是高科技企业），其财政却随高楼的树起而芝麻开花节节高呢。
预售房制度的消极作用
一是助长了房市泡沫。由于房屋可以预售，开发商预售到收回成本（或将近收回成本）时，已未销售压力，此时他们就有了涨价的底气。从经济学角度来说，只要预售存在，房价上涨就合理，否则对先购房者来说就不公平，因为纵使不计算先期购房者资金的机会成本，就是购房款的利息也不是小数目。再一个，根据买涨不买跌理论，房企怎么能不涨价。房价的不断上涨助长了房市泡沫。
二是使人因房返贫。预售房助推房价上涨，房价上涨又使人因买房而返贫。人们常常感叹，若想攒钱买房，永远买不起房，因为房价总比工资涨的快。刚富裕起来的一部分人，因买房再度返贫。有些人为了买房，成为了房奴，以至不敢消费。更有甚者，集几代之力而购一套房。
三是拉大了贫富差距。预售房助推房价上涨，造就一批千万富翁，同时又使一大部分人因房而返贫，从而拉大了贫富差距。
四是容易导致购房纠纷。房屋预售潜藏了面积缩水、房屋质量缺陷等问题，或导致延期交房，甚至导致烂尾楼，更为甚者还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。
逐步取消预售房制度
为了解决人民安居这个重大的民生工程，国家多次调控房地产，但是调控效果滞后性明显，调控效果刚要显现，又因经济下滑而放松。房地产调控效果滞后的原因就在于预售房制度。
调控政策出台时，开发商已将建设中的期房销售出去，开发商没有资金压力，当然也就没有降价的动力。另外，开发商看到国家调控房产，就会收缩防线，以影响与房地产相关产业的发展，从而影响经济增长，给调控政策施加压力。所以，欲提高宏观调控的效果，就要取消预售制。
房地产经过近二十年的发展，房企已非常成熟，可以说现在取消预售制条件已成熟。但是，鉴于美国金融危机阴霾尚未远离，欧债危机又接踵而来，而且房地产政策牵一发而动全身（毕竟与房地产相关产业众多），可以考虑逐步取消预售制，先行取消预售制试点，之后试点面不断扩大，直至取消预售制，这样既有节奏地取消预售制，又不至于对经济造成不需要的影响。
消息一出，有关预售房制度存废再起争议，有观点认为，取消预售房制度，对本已资金紧张的房企来说可谓打击重大，将影响房企的开发意愿与速度，进而减少市场上房屋供应量，从而助推房价上涨，这就是取消预售制的“房价上涨论”；另有观点认为，取消预售制，逼迫房企为了回笼资金，采取措施加快销售步伐，进而对房价产生稳中有降的牵引效果，也就是取消预售制“房价下跌论”。谁是谁非，有待分析与观察。
预售房制度渊源
上世纪九十年代初之前，住房比较紧张，“几世同堂”——祖孙几代人住一套房、人均居住面积几至十几平米现象比较普遍。为了改善人民居住条件，国家鼓励房地产开发，而当时，房地产业属于刚刚起步，房企普遍缺少开发资金，正是在这一背景之下，1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》提出了商品房预售制度。
商品房预售制度的初衷是解决房地产企业的资金难题，以利于企业进行房地产的开发和销售，所筹集的款项也用于相关的工程。购房者将全款交给房地产开发商，购房者买到的是期房。预售房制度实施近二十年来，确实繁荣了房地产市场，推动了房地产业的大发展，解决了人民居住面积狭小的问题，截止2011年全国人均居住面积超35平米。
预售房制度的积极作用
一是解决了房企建设资金问题。商品房预售有利于开发商成倍放大手中资金的投资杠杆作用，本来不敢接的项目敢接了，本来只能做小项目的改做大项目了。虽然国家对商品房预售有规定（开发商只有在主体工程建设完成50%的时候才可以取得房屋预售许可证），但是众多房企在开发项目奠基之后即行预售，用预售的资金来建设主体工程。
二是降低了进军房地产业门槛。由于房企拿到土地之后即可抵押贷款，当主体开工之后又可预售，人们形象地说，房企是在拿别人的资金在建房，建成后再赚别人的钱，也就是说，开发商既不需多大成本（前期拿地投入是必要的），又不需承担风险，即可获得丰厚的超额利润，因此吸引大量社会资金进军房地产业，推动了房地产业的大繁荣、大发展。2007年的一篇报道称，全国房企近六万家。
三是改善了人民的居住条件。随着城市化的推进，对房屋需求量逐年提高，而房企的不断扩容，正好契合了城市化需求。房企的不断扩容，不断做大做强，向市场提供了大量房屋，帮助人们改善了居住条件，全国人均居住面积已从上世纪九十年代初的近十平米提高到2011年的35平米。
四是带动了相关产业发展。预售房制度促进了房地产业的大繁荣、大发展，房地产业的大繁荣、大发展，又带动五十多个相关产业的发展。可以说，房地产业对中国经济的高速增长功不可没。
五是富了地方财政。预售房制度促进了房地产业的大繁荣、大发展，房地产业的大繁荣、大发展，激活了土地市场，而土地出让金为地方政府所得，且房地产交投活跃又为地方政府带来可观的契税收入。难怪很多地方未见多少企业（特别是高科技企业），其财政却随高楼的树起而芝麻开花节节高呢。
预售房制度的消极作用
一是助长了房市泡沫。由于房屋可以预售，开发商预售到收回成本（或将近收回成本）时，已未销售压力，此时他们就有了涨价的底气。从经济学角度来说，只要预售存在，房价上涨就合理，否则对先购房者来说就不公平，因为纵使不计算先期购房者资金的机会成本，就是购房款的利息也不是小数目。再一个，根据买涨不买跌理论，房企怎么能不涨价。房价的不断上涨助长了房市泡沫。
二是使人因房返贫。预售房助推房价上涨，房价上涨又使人因买房而返贫。人们常常感叹，若想攒钱买房，永远买不起房，因为房价总比工资涨的快。刚富裕起来的一部分人，因买房再度返贫。有些人为了买房，成为了房奴，以至不敢消费。更有甚者，集几代之力而购一套房。
三是拉大了贫富差距。预售房助推房价上涨，造就一批千万富翁，同时又使一大部分人因房而返贫，从而拉大了贫富差距。
四是容易导致购房纠纷。房屋预售潜藏了面积缩水、房屋质量缺陷等问题，或导致延期交房，甚至导致烂尾楼，更为甚者还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。
逐步取消预售房制度
为了解决人民安居这个重大的民生工程，国家多次调控房地产，但是调控效果滞后性明显，调控效果刚要显现，又因经济下滑而放松。房地产调控效果滞后的原因就在于预售房制度。
调控政策出台时，开发商已将建设中的期房销售出去，开发商没有资金压力，当然也就没有降价的动力。另外，开发商看到国家调控房产，就会收缩防线，以影响与房地产相关产业的发展，从而影响经济增长，给调控政策施加压力。所以，欲提高宏观调控的效果，就要取消预售制。
房地产经过近二十年的发展，房企已非常成熟，可以说现在取消预售制条件已成熟。但是，鉴于美国金融危机阴霾尚未远离，欧债危机又接踵而来，而且房地产政策牵一发而动全身（毕竟与房地产相关产业众多），可以考虑逐步取消预售制，先行取消预售制试点，之后试点面不断扩大，直至取消预售制，这样既有节奏地取消预售制，又不至于对经济造成不需要的影响。