户籍歧视是最大的不公平

　　记者：最近微博上有个媒体人说，他刚准备买房，却发现被限制买房了。您怎么看？

　　董藩：很多外地来京的人都很苦恼，我也接到很多电话和留言。户籍制度是历史形成的，世界上各个国家中只有几个国家存在户籍制度。所以我们改革中有一个非常重要的任务，就是取消户籍制度，使劳动力能够自由流动。这些年来，随着市场经济的发展，户籍制度受到很大冲击，尽管我们没有彻底废除它，但在就业方面它的约束力越来越弱了，最近由于限购限贷一下子把这个话题拉了出来，大家仍然感到户籍制度的存在严重侵犯人权，所以民间抱怨很大。尽管这是中央政府不得不采取的措施，但大家心理上很难接受。原来抱怨房价高，买不起，希望调控，结果中央政府一出手，发现房价与自己已经没关系了，你OUT了，买不成了，所以这可能会成为一段时间大家热议的重点。

　　就本人来讲，我不是很赞同采取限购限贷的措施。调控是要搞的，但我们有没有别的方案？能不能在尊重大家的迁徙权、居住权的同时调控供求关系？这是我们宏观调控要重点研究的问题。

　　记者：可不可以这样理解，北京的限购政策出来后，目前我们还不能判断未来北京的房价是往高走还是往低走。

　　董藩：在短期之内几乎可以断定，市场会产生振荡，我自己预测，以北京为例，北京很特殊，政策非常严厉，北京的需求会下降一半，交易量会下降30%左右，或者再多一点，但需求和交易量是两码事，因为很多需求并没有转化成交易，价格的下跌幅度可能没有这么大，比如下跌10%、15%左右，还要观察。

　　当然，我们说会不会下跌10%甚至再多一点，这是从全年来看，而不是指最近几个月，从全年来看很有可能会发生这种大调整，因为需求受限制了，但后面的供应量却在增加。

　　记者：您对未来有什么预判没有，比如是否会取消这种政策。

　　董藩：这还很难给出说法，为什么这么说呢？应该说限购限贷是不符合市场规则的，从经济学界来看，最近的反响和过去有所不同，不管是主张国家调控的还是主张让市场自动调节的，限购政策出来后大家的想法都变了，都说不能这么调控。

　　但我也感到，并不是不存在限购限贷长期化的可能，原因在哪里呢？在调控达不到目的，找不到正确方案，市场不能稳定的情况之下，只要一放松，需求就暴涨；一暴涨，就涨价，老百姓的抱怨就起来。现在我们强调建设和谐社会，非常强调社会的安全问题，也强调党和政府怎样更有效地管理社会，而放松就意味着面临威胁。

　　记者：最近我们发现房租市场有了价格明显上升的趋势，您怎么看这种趋势？

　　董藩：本质上我是不主张限购限贷的，我认为这个措施违反了市场规则，破坏了市场经济规律，对市场机制是有伤害的。这个政策刚出来时我就说，2011年租金将大涨30%，我在微博上发了一条，很多人留言骂我，他们认为不可能，当然也有少数人赞同我的观点。

　　这几天租金的上涨情况已经印证了我的观点。看看最近签约的一些租赁合同，租金普遍上调了10%左右，因为在限购限贷的情况下，原来的有钱人不能把自己的钱投到市场中再买房子出租，也就意味着出租市场供应量将减少，或者说增长幅度被大大压低。承租市场的需求正常上升，而且，由于限购限贷，原本有些想买房子自己住的人一时间买不成了，比如不满足个税缴纳已满五年的条件，被迫转入租赁市场，或者继续留在租赁市场。从这个角度来看，需求上升，租赁市场反而被进一步推升。这边供应减缓，需求则有上涨冲动，租金就立刻表现了出来，因为租金就是租赁市场的价格，当供不应求时一定会上涨。

　　记者：我们的改革是朝着取消户籍制度的方向发展的，但除了北京限购，其他很多地方也采取了限购政策，是不是户籍制度改革离改革的初衷越来越远了？

　　董藩：关于改革，这是一个很沉重的话题，我自己有很多想法，改革到了深水区，面临进退两难的局面，为什么这么说呢？在改革过程中，我们取得了很多成绩，但再往下改，可能就会牵涉到我们国家基本制度的调整问题，有些可能是我们很难接受的，这样从某些角度来看改革可能是停留在口号上，没办法往前推。我们不希望因为改革而引发社会动荡，所以改革往下走可能就比较难，甚至我们在一定程度上看到了国进民退的现象。

　　中国存在很多不公平的问题，由于户籍而引发的不公平可能是最大的不公平，而且内容是最多的。我们希望户籍制度不要成为房地产业发展的制约，也希望外地那些渴望到北京、上海等大城市、核心城市发展的年轻人不要因为户籍制度的存在而阻挡了他们前进的步伐。

　　房产税是违法的

　　记者：近期关于房地产调控另外一个比较重大的政策就是房产税，董老师之前提过房产税是违法的，能不能再简单介绍一下您的思路？

　　董藩：房产税的问题从2003年中央文件中就提出来了，但没有人搞。2006年国家税务总局说搞过空转实验，我不相信，因为我没有看到任何一个城市拿出所谓空转实验的报告来。这次争论是从2006年开始的，随着争论，地方政府、中央政府，似乎把它当成一个宏观调控的措施在往下推。

　　为什么说它违法呢？因为我们国家有《立法法》，该法是用来规范整个立法秩序的。《立法法》第八条明确规定，除了《婚姻法》、《物权法》等基本法规之外，财政、税收、金融、海关、外贸五个方面的法规要由人大制定。因为这些牵涉到国家基本经济制度。

　　当然，后面一条说，如果条件不成熟，人大可以授权国务院，由国务院以暂行条例的形式探索。我们看到了很多法规是由国务院公布，以暂行条例方式在实施，但那是有授权的。历史上全国人大对国务院只有过两次授权，第一次是规定关于工商业的税收可以以国务院的名义颁布条例，第二次就是企业转制涉及的税收可以由国务院颁布，除此之外再没有过授权。

　　关于这次的房产税，或者叫物业税，没有授权，所以我们认为从立法条件来讲可能是有一些问题。即使有授权，立法也是相当严肃的事情，当全国人大授权给了国务院之后，国务院绝不能让重庆或上海去试，权利下移这是我们《立法法》所不容许的。所以我们认为，从立法的程序上是有问题的。

　　当然，还有一系列的问题，例如，从法理上来讲通不通？我认为也不通，在中国可能不适合推这项法规。

　　在中国房地产增值来自哪部分？房地产的增值主要来自于土地，但土地仍然是国家所有的，我们是承租而来的，按照法律规定，70年后，房子连同土地一块儿收归国家，老百姓根本没有这笔财产，这期间却还让你交财产税，怎么说得过去呢？法理不通。西方是土地私有制，才收这种税，而且只有一部分国家收。

　　记者：房产税不一定能抑制房价？

　　董藩：它可能会在一段时间使房价产生振荡，甚至微跌，但之后还是会昂头向上。

　　记者：刚才您提到，很多老百姓对征收房产税比较支持。您认为他们赞同房产税的观点如果是错的，那错在哪儿呢？

　　董藩：首先错在，他们认为通过征收房产税会惩罚富人，富人的房子吐出来后就会到穷人的手里，这是错的。

　　再一个，他们觉得通过征税之后可以使穷人获得补贴，政府的钱多了就会更多给穷人，我想这个思路也未必对，这就牵涉到我国财政收入和支出有没有很强的约束机制的问题。从过去的经验中我们没看到这一点，不一定税收收入增加就很快表现为地方开支上会给老百姓增加补贴。

　　记者：更重要的可能是房价也降不下来。

　　董藩：震荡震荡，还要往上走。

　　记者：您认为房产税的试点有可能扩展到全国吗？

　　董藩：如果是从严肃的学术角度来看，在中国征收房产税，既没有理由，也没有条件，根本没有办法开征。但是如果病急乱投医，很可能往下推，但会扰乱社会秩序，我们已经看到了重庆和上海的方案，方案拿出来之后大家感到更不公平了。

　　比如上海，它也知道征收房产税很难，他们规定过去有的房子都不管了，只对新增加的行为进行征税，也不是对存量征收。凭什么过去的就放掉，新增加的就必须征？比如新增的很多都是年轻人的婚房，那年轻人就要倒霉。

　　税收的制定一定要讲公平，但我们认为这两个方案在公平性上都不够高，这样的方案如果仅仅是作为探索，我们可以理解，如果把这样的方案向全国推，肯定会搅得大乱。

　　记者：为什么中央只出台一些原则性条款，到了地方反而会出力度比较大的限购措施呢？

　　董藩：这完全正常。北京最近出的政策就比国家的政策更严厉，引起了大家的关注。从2005年以来，宏观调控政策中都有一条：行政问责。只不过过去比较轻，流于形式，但后来发现房价仍然在上涨，压力进一步增大，所以中央政府在行政问责这方面加重了处罚力度，比如约谈。约谈制度对地方政府来说是很有压力的，约谈之后如果你还处理不好，房价上涨，很有可能会受到行政处罚，比如降职、撤职。地方政府当然不希望受到中央政府的批评，被中央政府处分，既然如此，那我们就出更重的政策把房价摁住吧。但这个更重的政策会伤及无辜，有些人完全认为自己有条件，又有理由买房子，却买不成了，所以引发了新的社会矛盾。

　　房价并不高

　　记者：您认为目前中国的房价高不高？从您的角度来说。

　　董藩：这是一个学术问题，也是一个统计方法的问题，我说过几次，中国的房价不高，中国房价真的不高。当然，大家听到这里可能又要骂我，不高的理由在哪里？高不高，一是看价格，二是看购买力。

　　我们先看价格，在价格统计上，方法有严重的缺陷——首先，从全世界范围来看，只有中国农村房价是不算入整个商品房价格中去的，为什么不算？因为我们的法律这么规定，法律有没有道理？这个法律是没道理的，这是和户籍制度连在一起的。只有中国有两种土地制度、两种房产制度，所以以此为基础我们制订了一系列的法规，和西方完全不接轨。

　　单位集资建房很多没有算进去，因为牵涉到部门腐败，或者说部门小集团利益问题。还有大量的小产权房，因为它是违法的，按理说它不应该存在，应该拆除，但我们拆除不了，面积很大，到底有多少我不清楚。这部分房子，价格很便宜，但也没往里算。历史上的房改房，很便宜，一两万、两三万一套就卖给个人，远远低于市场价格，我们把它当福利品分掉了，没把它算入房价中。

　　还有城中村、城市周边有大量的人在自己的势力范围内盖房子、摞砖头，这些既没算成本价格，也没统计GDP，没有人去征税，所以房价问题在统计方法上至少有五块内容没有体现出来，真要把这五块加到一起算，可能就不高了。如果高，你解释不了这种现象：高就意味着买不起，买不起就意味着没有成交量，那就没有办法解释为什么今天这么大成交量？为什么一年能成交十万亿？这个量太大了，社会商品零售总额2009年也只有12万亿。

　　另外，从收入角度来讲，我们的收入统计也是有问题的，中国的收入是说不清楚的，在工作收入之外有大量的兼职收入、灰色收入、福利收入、财产性收入，这些到底有多少，谁也说不清楚。

　　记者：现在很多人判断房价比较高，他们用的方法和手段，比如房价收入比、租金收入比，甚至黑灯率，是不是意味着他们的判断方法是错误的呢？

　　董藩：严重错误。我一直在强调这个问题，但我一张嘴说不过大家千张嘴，我反而成为错的那方了。

　　首先看房价收入比。一个家庭的收入几年能买一套房子？有人说在西方三到六年买一套房子是合理的，这是怎么来的？最早是一个香港学者搞的，最后他把自己的结论都否定了，因为每个国家住房条件差别很大——在欧洲表现为很好的别墅，但在南亚一些地区可能是窝棚。

　　而且我还要强调，在中国，我们的国土面积只有20%是适合人类生存的，在20%的面积上又必须保证18亿亩的耕地底线，全世界几乎很难找到像我们这样紧张的人地关系国家，和我们能够相比的就是日本和韩国，房价也很高。所以不能比。

　　第二，收入也是不能比的。在中国，很多人看工资并不多，但有大量的兼职收入、灰色收入、福利性收入、财产性收入，在西方，福利和收入都是透明的，所以不能比。

　　第三，我们在统计上还有别的毛病。刚才我谈到了，统计房价时没把农村的房子、小产权房、集资房、城市周边和城中村自己建的房往里算，如果算了房价就会大大拉低。还有发达国家在统计房价时使用的是中位数，我们是求平均值，二者不一致，一般平均数高于中位数，贫富差距越大平均值就越高，而中国恰恰贫富差距很大。

　　还有很多很多理由。总之，美国有美国的国情，中国有中国的背景，拿房价收入比来说事儿，根本就没有道理。

　　当然学界还提到了租金售价比。我们的租金水平很低，过去北京一套房子100万，一年只能租出两到三万，只有2％～3%，所以很多人说房地产有泡沫，这是不对的——首先，计算房价时我们扔掉了上面提到的农村房、集资房等五部分，使房价显得很高，如果把这些都算进去，房价就会大大降低。另外，被扔掉的五部分影响了租赁市场的价格，小产权房可不可以出租？可以。过去的房改房可不可以出租？可以。单位内部集资建房能不能出租？城中村的能不能出租？都能够，这些房子把租赁市场价格大大拉低，但又没有算入买卖价格中，所以得出的数据是完全错误的。

　　还有一点，中国的文化和西方完全不同。中国人能买房子坚决不租，因为租房子意味着无能、懒惰、没面子、没财富、不稳定，这种文化理念就导致买卖市场极为发达，大家都往里挤，但租赁市场就剩下了以“穷二代”和刚毕业大学生为代表的人，他们收入水平很低，而买卖市场上很多人买了房子后要出租，供应很大，所以租售比就较低。当然，还有其他的原因。

　　再看黑灯率的问题。我们有一个很大的毛病，总拿过去的眼光看待现在的生活，拿短缺时代的评判标准来看待富裕起来的光怪陆离的都市生活，所以，所有结论都是错的。曾经有领导人说，有一个小区灯很黑，房地产“泡沫”很严重，不是这样的。北京年轻人加班很正常，当你七点过来查看小区时，他还在单位加班；很多年轻人不做饭，下班网上玩一会再到快餐店吃点儿饭，回到住的地方已经是八点了，所以你看到灯是黑的。独居年轻人可能因出差关灯，父母住的房子可能因父母回老家关灯，租了学区房可能因陪读而把原住房锁门关灯，关灯有无数合理的理由。

　　所有这些生活方式的变化，在房地产领域中都有体现，我们要结合变化了的生活方式看待市场。如果考虑不到这一点，你就会得出很多错误结论，例如“房地产市场有泡沫”。我们也看到很多大学者，包括从海外回来、身份很高的学者，他们总认为房地产市场有问题，其实恰恰是没有从社会学的角度观察到经济社会变迁带来的变化，当考虑到这一切时，我们就要重新评估总供给和总需求——尽管市场很活跃、交易量很大，但不能简单得出结论，说是有泡沫。

　　记者：您刚才也说了，房子就是商品，商品房。但商品房有个特点，价格可以有涨有跌，但我们看中国的房价一直涨，没有跌，您怎么看这种现象，有没有跌的可能呢？

　　董藩：很多老百姓郁闷，所有商品都是有涨有跌，为什么房价一直涨？有人到我的博客留言，说：我不相信有不跌价的房子。

　　房价运行规律和一般商品不同，房价原则上是上涨的，下跌只发生在特殊情况下，战争、瘟疫、极端政治事件、经济危机等。回到经济学上来讲，价格是由供给和需求共同决定的，但房地产的供给和需求是特殊的，它的供应受到严格管制——供应首先有自然地域面积的限制。其次有城市规划的限制。再次土地出让每年有出让计划，放三千亩就是三千亩，想多要指标很难。第四就是给你一块地，有建筑红线圈着，不能是想多盖点儿就往外扩一扩。最后，建筑红线内部有容积率、绿化率、建筑密度等指标控制着。当供给受到管制、价格没有管制时，一般都会上涨。而从需求来看，也有特殊性。房子没有替代品的，不会转移，还一点我要跟大家强调，需求原则上是只扩大不缩小的，这和一般商品又不一样。我们永远感到住宅少一间。刚毕业时有一间房子很高兴，要生小孩时觉得一间不够，需要两间。最后我们需要客房、书房、客厅、健身房、麻将室等。需求是只扩大不缩小的，不单是住宅，写字楼、商业设施都是这样。而且需求一般也没有管制。这样，房价长期向涨就不难理解了。

　　房地产是计划手段回潮重灾区

　　记者：有一个观点，每次调控之后房价都会上涨，所以有人说这是房产商和地方政府联手来对抗调控，您怎么看这种观点？

　　董藩：似乎不能这么说。我们总是把解读调控的结果政治化、对立化、阴谋化，市场是由供给和需求共同决定的，地方政府和开发商可以联手，但没有人非让消费者买，一定还是因为大家想买这些房，最后汇集成巨大需求，所以推升了价格。开发商可以说，你买吧，买吧，房价会上涨。但消费者听不听啊？而地方政府是倾向于卖地的，地方政府卖地就意味着扩大了供应，反而对抑制房价上涨是有好处的。所以持有你说的观点的人，他们的解读是不对的，很多学者也从这个角度解读，我认为这是把房地产问题政治化、道德化的表现。

　　我们还是应回到最基本的供求关系上来，怎样调控供求关系，使房价趋于相对稳定，这是今后工作的核心。

　　记者：房产商界也有一种人士，比如任志强，他一直是反对各种调控的，您怎么看他的观点？赞同吗？

　　董藩：任志强是不可多得的人才，这个人极端聪明，非常好学，几乎找不到这么勤奋的人。即使把他放到清华、北大，也是最顶级的学者，只不过他当年的出身使他没有受过很好的系统教育，就像赵本山一样，从民间起来。但我们不能因为他的出身而否定他的学术贡献和成就。任志强的观点中有80%我是赞同的。

　　记者：他曾经明确地说过，调控就是计划经济的回潮，你赞同他这种看法吗？

　　董藩：我们过多使用了一些行政手段，这些行政手段有时候不但没有改善供求关系，反而恶化了供求关系。就像现在的限购限贷政策，完全是严厉的行政措施。但是当我们取消时我们会发现，所有的需求会在同一时间爆发出来，房价上涨又是不可避免的。所以这些行政措施在房地产这个领域中被滥用，我不认为是好事儿。

　　我不是主张什么行政措施都不能用，使用措施一定要评估它有多大的负效应，如果从未来角度看负效应很大就千万不能用。需求现在正在浩浩荡荡地涌来，就像洪水爆发一样，洪水来的时候我们要赶快疏离下面的河道，让河水流下去而不是漫上来。但如果看到洪水来了，下面的河道可能不行，我们不疏通河道，而是去堵，加拦水坝，一看水位提高了再加高拦水坝。等到后面的人来了一看，为什么筑坝呢？不对啊！但他也不敢把坝给炸了，只要一取消，下游就会大面积泛滥，而且几年没有好日子过。

　　有人说限购限贷只是一时的、临时性的措施，我们在文件中也使用了这个字眼——“暂时性的限购限贷”，但我们不知道限购限贷会到什么时候取消，因为真实的需求没有消失，只是无法实现。

　　记者：可不可以这样理解，房地产是计划经济回潮的重灾区？

　　董藩：有很强的表现，可能不如煤炭市场上这么严重，但有很强的表现。

　　记者：您觉得为什么政府特别喜欢在房地产领域使用一些计划性手段呢？

　　董藩：计划手段和行政手段有它的优点，能够立竿见影，但缺点是对市场的伤害也特别严重，会使市场丧失前进的动力。采用这样的手段有一个不能说的好处，对某些不廉洁的官员，特别是地方不廉洁的官员，强化了他手中的权力，他可以用手中的权力去寻租。

　　比如预售的问题，如果监管起来，我给不给你发预售证、何时发，就看企业的“表现”了。再比如对高档楼盘定价的干预问题，怎样算你定价过高？定价过高我就要清算你，可能这事就由地方政府某些官员说了算。他认为某个企业该受惩罚时，就会找这个企业。这个企业不想受这个惩罚，可能就会行贿。这时候就麻烦了，反而是扰乱了我们的经济秩序，所以有些地方官员希望强化调控，可能隐含着一些不太健康的动机。

　　我不是人民公敌

　　记者：关于房地产和调控方面的内容就全部访谈完了，接下来是关于网友对您个人的看法，非常有意思，也希望您今天通过这个节目给予回应。

　　董藩：我是一个有争议的人，首先我承认。

　　记者：有些网友一直认为您是替开发商说话。

　　董藩：是，说我是替开发商说话，是开发商的走狗，拿了开发商的钱，网上有很多这类言论。过去看到这些也很难过、很生气，到今天为止也已经习惯了，不在乎了。

　　我觉得，从中国经济管理学科的发展历史来看，所有处在相对中立、相对客观的学者都是争议比较大的。因为我们总是先去判断一个学者、一个作家、一个艺术家是不是替老百姓说话、是不是为人民服务，是不是人民的经济学家、人民的艺术家，习惯于把他道德化或政治化，这本身就偏离了科学和艺术对我们的要求。

　　首先，从学术角度来讲，我不应该站在任何一方去说话。我们绝不能踩翘翘板，要么站到开发商的一边，要么站到老百姓的一边。我们要站到一个球体上的顶端，可以倒向任何一方，但又不能倒向任何一方，因为我们既要考虑老百姓的愿望，又要尊重经济规律；既要考虑政府的能力，又要考虑可持续发展的要求；既要考虑城市老百姓的愿望，又要考虑农民的诉求。

　　尽管过去香港或其他人有一些评价，说中国只有几个能称上经济学家的。但在我心目中有自己的规则和评判标准。我认为有些经济学家是非常优秀的，尽管观点不一定全对。比如张维迎、茅于轼，都是非常优秀的学者。对任何学者来说，观点都不是百分之百地对，一个常规问题学界也存在很多不同的看法，但从态度、出发点上，我认为张维迎、茅于轼他们都是非常值得尊重的。

　　老一代经济学家，像吴敬琏先生、厉以宁先生，基本能摆脱利益的影响。但确实有一些人摆脱不了，摆脱不了利益影响的其实不是像我这样的人，而是另外一些获得了很高声誉的人。特别是他们摆脱不了“好名声”的诱惑。

　　记者：还有一个问题网友比较感兴趣，您和任志强一样遭受了很多辱骂，在受到这些批评时您内心是什么样的心情？能不能跟大家分享一下？

　　董藩：在地产界有两个公认的所谓“人民公敌”，一个是我，一个是任志强。当我第一次看到这个名头时，压力还是很大的，我也曾专门写过一篇文章，表达我自己对这个问题的看法，博客里也贴着，就是《我怎么就成了人民公敌》，讲我是怎么看待这个市场的。

　　有争议非常正常，如果没有争议，学术就不会繁荣。回顾西方经济学发展的历程，不难发现恰恰是争论推动了学科的发展。但在中国，由于房地产被彻底地政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且被妖魔化、暴力化了，所以争论就格外大。最近我很少说话，但一说话往往就会挨骂，有时候又不得不说话：第一，有关部门会找我们说话；第二，媒体希望我们评价评价；第三，当我们发现有些政策不合适时，我们也很着急，希望出来呼吁，至少传达一个观点，提醒决策者警惕这些政策的负效应，或者是它带来的不好结果。

　　记者：很多网友之前骂任志强，后来发现骂错了，您有没有遇到过这样的网友，之前骂您，后来对您的一些观点非常支持。

　　董藩：当然也遇到了。而且有些人曾经给我发信表示道歉，都遇到过。但在网上，任志强的知名度远远比我高、“粉丝”远远比我多，所以对他在这个问题上表现出的前后迥异的认识就更明显。而我跟他有所不同，他是企业界人士，端着自己的饭碗；我是高校的，端的是公家的饭碗。当我被骂得多时，可能会给我的学校、我的同事带来压力，所以我说的远远比他少，我写的也远远比他少。但我们有80%左右的观点是重合的，站在市场的角度来讲，基本是一致的。