8月4日，北京西部最大规模的居住用地——门头沟区永定镇东辛秤村宗地以“限地价、竞房价”的土地出让方式挂牌上市。这是继2009年成功试点“限房价、竞地价”出让方式、2010年成功试点“限地价、竞配建政策性住房”出让方式之后，北京市推出的又一新的土地出让方式。

　　北京首宗“限地价、竞房价”土地挂牌上市，引发了业内外广泛的关注。这种土地出让方式的再创新，能否有效调控当前居高不下的房价，开发商会不会为了夺标而出现价格恶性竞争？房屋质量如何保障？分配会公平合理吗？政府有关部门是否有相关的后续工作，保障这一政策能够真正给老百姓带来实惠。

　　一箭三雕的设想

　　北京市国土局有关负责人解释，“限地价、竞房价”的挂牌交易方式，就是在确定地价的情况下，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，“我们最终将以商品房售价‘价低者得’的原则，确定最终的竞得者。”

　　“限地价、竞房价”，北京这种向下竞价、执行“价低者得”原则的土地出让方式，开了全国的先河。北京市国土局有关负责人介绍说，北京去年试点的“限房价、竞地价”方式，得到了购房者和社会的认可，但无论哪种土地出让方式，都不能说是完美的，所以必须去探索有没有更好的方式，国土部门早在去年开始，就一直在研究是否能探索其它的土地出让方式，让百姓更能得到“实惠”。

　　对“限地价、竞房价”出让方式的预期目的，尽管北京市国土局有关负责人只介绍了有利于老百姓可以买到便宜房得到更多的“实惠”，有利于引导开发商主动理性降低房价进而对周边楼市价格也会有影响等两个方面，但明眼人也应该不难一眼看出，“限地价、竞房价”出让方式还有另外一个好处，就是由于地价事先限定，政府部门的土地收益可以得到保障。

　　因此，“限地价、竞房价”，这种全新的土地出让方式，在政府部门看来，是件一举多得的买卖，可以实现三大预期目标：一是老百姓可以买到低价房得到更多的“实惠”，二是有利于引导开发商降低房价进而影响周边楼市价格，三是政府部门的土地收益事先能够得到明确保障。

　　美好设想的背后

　　北京市国土局积极探索土地出让方式用心良苦，一箭三雕的美好设想也令人神往，但由于“限地价、竞房价”制度设计存在明显漏洞，在此不难预料，“限地价、竞房价”这一全新的土地出让方式，除了能确保政府土地收益外，在其他方面存在着诸多难以克服的隐患，恐怕难以给老百姓带去真正的实惠。

　　首先，土地收益得到确保，暗箱操作值得警惕。

　　今日的限地价竞房价，与昔日的限房价竞地价，其区别就在于后者是政府事先把房价以较低的价格固定下来，政府的土地收益通过开发商的竞争而浮动获得；而前者是政府事先把土地收益固定，老百姓的低房价实惠通过开发商的竞争而浮动获得。

　　限地价竞房价，由于地价事先限定，政府部门的土地收益，自然可以得到明确保障。只是，对于市场来说，政府采取限地价竞房价的土地出让方式，相对于限房价竞地价来说，政府在土地收益上的让利，其透明度远不及过去。

　　因为，“限房价竞地价”政府让利多少，只要一对比周边商品房价格，大家都能一目了然；而“限地价竞房价”政府究竟让利多少，却由于周边类似土地交易案例不会太多，要想获得确切数字，往往并非那么容易。

　　在“暗箱”操作背景下，基于土地财政的压力，政府部门在采取“限地价竞房价”调控房价时，会不会将降房价的主要希望寄托在开发商身上，而自己并不想限低地价、真正作出让利？这自然是市场需要担忧的。

　　其次，降低房价立竿见影，调控整体难以实现。

　　从理论上讲，实行“限地价竞房价”时，只要政府限定较低的地价，在“价低者得”原则下，由于开发商之间的激烈竞争，房价在出让过程中，应该能够越竞争越低的，进而达到抑制房价过快上涨的目的。

　　譬如，这次门头沟区永定镇东辛秤村宗地出让地价限定为人民币222285万元，房屋销售价格最高限价为13600元／平方米，竞买人按照不少于50元／平方米的竞价阶梯向下投报承诺房屋销售价格。而有记者调查发现，同样位于门头沟永定镇的冯村西里小区均价已达16200元/平方米。

　　不过，限地价竞房价项目，在政府限定较低地价前提下，虽然降低本项目的房价效果能够立竿见影，但要想进而影响周边楼市价格恐怕并不容易，因为限地价竞房价项目，毕竟存在政府一定程度的让利，严格说应当属于保障房范畴，其销售对象与周边楼市一般商品房的销售对象，应该是有所不同的。

　　限地价竞房价项目与周边一般商品房楼市，由于销售对象存在差别，而且其供应方式也是显然不同的，限地价竞房价项目住房与周边楼市一般商品房，因而存在着明显的市场“区隔”。因此，“限地价、竞房价”土地出让方式，虽然能够直接降低该项目本身的房价，但并不能直接影响周边楼市一般商品房的价格。

　　第三，恶性竞争难以避免，房屋质量很难保证。

　　房地产企业不同于其他一般企业，其他一般企业往往有许多种产品；而房地产企业的产品，从根本上来讲，是单一的，只有一种，那就是房屋。这就决定了，当房地产企业面临利润太小或根本没有利润甚至要亏损时，它没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，来作出对某一只产品是否停产的决定；对房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往只有一个，那就是企业生命走向终结。

　　对房地产企业来说，即便是其对房地产开发项目的预期利润并不那么看好，即便是这个项目没有多大利润，甚至很有可能要亏本，有时依然还是得硬着头皮吃下。要不然，没有了房地产开发项目，岂不意味着要坐以待毙了？

　　真因为如此，在西方国家，房地产属于风险性产业，在平时，房地产业的平均利润一般会超过其他产业；而当国民经济走向萧条时，房地产企业往往又会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损，并导致一批企业停业或倒闭。

　　因此，为了避免企业倒闭的命运，房地产企业面临利润太小或者根本没有利润甚至要亏本时，它也得苦苦死撑。这也就是为什么在许多城市，过去每当土地使用权拍卖时，常常会非理性地屡屡拍出，那种让业外人士、房地产主管部门的官员们、甚至是不动产估价师们都看不懂的“天价”的真正原因。

　　“限地价、竞房价”这种全新的土地出让方式，在制度设计上并未铲除房地产企业非理性竞争的土壤，因此，并不能阻止开发企业为了夺标而出现价格的恶性竞争。

　　在恶性竞争背景下，限地价竞房价项目的房屋质量，有可能比廉租房、经济适用房等其他保障性用房的质量还堪忧。因为，廉租房、经济适用房毕竟还存在微利，而限地价竞房价项目，很可能是微利都没有，甚至是亏损的。

　　或许有人会说，限地价竞房价项目房屋质量，完全可以通过加强质量监管加以保障，但从“包工头曝偷工减料几成保障房建设‘行规’”的现实看，幻想单纯依赖施工监理单位的质量监管来确保限地价竞房价项目的房屋质量，恐怕很难达到预期目的。试想想看，廉租房、经济适用房这些事关民生的项目，政府部门哪个愿意其出现质量问题，而饱受百姓的指责、媒体的曝光？

　　保障房建设出现质量问题，很大程度上在于政府部门资金投入的不足，限地价竞房价项目给予房地产开发企业的利润，很有可能甚至还不及廉租房、经济适用房等传统保障性用房，因此，其房屋质量能否得到保证，自然是一件值得忧虑的事情。

　　最后，购房对象难以筛选，公平分配很难做到。

　　虽然，在相对“暗箱”操作背景下，基于土地财政的压力，政府部门在“限地价、竞房价”时究竟能够真正让利多少，对于每个限地价竞房价项目来说还是个未知数。但从土地财政角度讲，“限地价、竞房价”与“限房价、竞地价”的本质一样，都是政府在土地出让金上对购房者的让利，都是政府税收的减免。

　　只是，这种政府税收的减免，虽然在表面上看似乎差异不大，但其在形成机理上却相去甚远。就“限房价、竞地价”来说，政府对购房者补贴额度的大小，粗略地说，就是限价房与商品房价格的差额。而对“限地价、竞房价”来说，由于其价格是由形形色色的开发商在政府限定地价的基础上，通过激烈的市场竞争最终给出的，同样一宗限定地价的土地，由于不同开发商的参与，“限地价、竞房价”的结果往往是有所不同的。

　　因此，“限房价、竞地价”其财政补贴的额度，由于是由行政单一确定的，自始至终都是非常明确的。对限房价竞地价项目来说，可以根据其补贴额度的大小，相应明确其保障对象；或者反过来说，根据限价房需要保障的对象，也可以反过来确定其补贴额度的大小。因此，限价房财政补贴与限价房保障对象之间，是可以建立一种对应关系的。

　　而对于“限地价、竞房价”来说，由于其财政补贴的额度，是由行政权力结合市场竞争共同确定的，其结果存在不确定性。因此，“限地价、竞房价”其财政补贴的额度，很难说，就是限地房与商品房价格的差额，限地房财政补贴与限地房保障对象之间，也就很难建立起一种对应关系。

　　分配公平是保障房的生命线。由于“限地价、竞房价”保障力度存在不确定性，其保障对象也相应存在不确定性，因此很难准确筛选保障对象。由于制度设计的天生缺陷，限地房难以成为多层次住房保障体系中的一员，公平分配自然也就很难做到。