导语:楼市调控不断，房价走势依旧处于僵持状态。伴随着“金九银十”供应大潮杀到，各种降价促销渐欲迷人眼。牵动人心的房价真的降了吗？2011年9月13日广州市国土房管局发布的《2011年8月广州市10区房地产市场运行情况通报》（下简称《报告》）显示，房价方面,8月份广州一手房价出现了连续3个月同比超10%涨幅，首次同比涨幅达18.1%。广州房价冲上今年新高，达到14234元/平方米。成交方面,广州一手房网签成交量也达到47.46万平方米，基本恢复正常成交水准。广州一手住宅均价领跑中国楼市。在持续收紧的调控风暴下，广州一手房价却逆势上涨，创下今年新高,再度越过广州年度房价控制目标“红线”。
数据显示，广州市10区新建商品住宅网上签约均价14234元/平方米，同比上升18.1%，领涨全国。通报显示，2011年8月，广州市10区新建商品住宅网上签约面积47.46万平方米，同比减少0.5%，环比增加21.8%；网上签约均价14234元/平方米，同比上升18.1%，环比上升7.7%。数据显示，上月广州全市越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约16.77万平方米，同比减少17％，环比增加87.7％。
数据显示，最近半年，广州一手房价完成“三级跳”：在连续4个月站稳1.2万元/平方米关口，7月跃上1.3万元/平方米关口，8月达到1.4万元/平方米。这也是11％的广州年度房价控制目标出炉后，同比涨幅第二次超越“雷区”。
一，二三线城市限购扩容、调控加码的背景下，为何广州房价仍然上扬？
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称:“中心城区集中成交带来一手房价结构性上升，而目前开发商的所谓降价促销仍未真正触动房价。广州房价涨幅再度“踩红线”,房价再次狂飙，一是结构性供货所致，是罪魁祸首之一。二是广州调控不得力，导致均价再创今年8月创新高的幕后两大推手。”
自从今年2月广州颁布限购令以来，广州房价大部分时间稳定在13000元/平方米以下。但7月份以来，广州房价出现回升迹象，在8月份更是达到了14234元/平方米的今年高点。最近半年，广州一手房价完成“三级跳”：在连续4个月站稳1.2万元/平方米关口，7月跃上1.3万元/平方米关口，上月再次踩上1.4万元/平方米的台阶。这也是11%的广州年度房价控制目标出炉后，同比涨幅第二次超越“雷区”。
虽然广州全市十区的均价出现了明显上涨，但中心城区的房价却有小幅回落。据广州市国土房管局的数据，今年8月广州市中心六区一手住宅均价为22187元/平方米，环比下降了2 .9%。各区方面，中心六区房价一齐下降。其中白云区一手房降幅最大，从7月的17167元/平方米下降为8月的16099元/平方米，降幅约为6.2%。上个月，广州十区中房价上涨的只有花都和南沙两区，其中花都区新建商品住房网签均价以5.6%领涨全市。
2011年1月-8月房价/元/平方米
1月 13572
2月 14002
3月 12859
4月 12970
5月 12477
6月 12914
7月 13218
8月 14234
根据广州市国土房管局8月数据显示，8月，广州一手房网上签约均价14234元/平方米，同比上升18.1％，环比上升7.7％，创下今年新高。最近半年，广州一手房价完成“三级跳”：在连续4个月站稳1.2万元/平方米关口，7月跃上1.3万元/平方米关口，上月再次踩上1.4万元/平方米的台阶。这也是11％的广州年度房价控制目标出炉后，同比涨幅第二次超越“雷区”。尽管全市一手房均价上涨，但是中心六区却逆势下降。
根据市国土房管局的数据，今年8月广州市中心六区一手住宅均价为22187元/平方米，环比下降了2.9％。比较罕见的是，全市十区仅有花都、南沙两大郊区一手房价环比上涨。其中，白云一手房降幅最大，从7月的17167元/平方米下降为上月的16099元/平方米，降幅约为6.2％。
在全市各街道中，天河区黄村街以35287元/平方米的一手住宅均价领跑全市。从区域上看，越秀区连续第二个月出现了超3万元/平方米的网签均价，海珠区、天河区和荔湾区均价仍在2万元/平方米以上。从街道网签均价看，荔湾区站前街本月均价30720元/平方米，主要是由于成交2宗座落于富力君湖华庭的单位；白云区三元里街本月均价23997元/平方米，主要是由于成交3宗座落于隆泰逸品君庭等地的单位，这些个盘的成交价格均较高。通过广州市国土房管局的报告不难看出，中心城区楼盘依然是推高广州房价的主要因素，相比于周边区域，中心城区的房价一直居高不下，部分楼盘的成交价格拉高了广州房价的整体水平，使得广州房价再创新高。
二，为什么广州房价连续上涨3个月？
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,广州房价连续3个月同比超破今年价格控制目标10%以下的涨幅，而8月房价同比涨幅达到18.1%，主要原因是广州市大规模市政工程建设和南沙上升成国家级新区及交通网络等市政配套的完善具有直接关系。另外是广州市场供求关系不平衡，表面看是供大于求，实际上是供小于求。受到广州市土地资源稀缺和土地价格上涨及外来流动人口猛增，导致调控失去房价上涨遏制力。其他因素就是广州中心六区和四郊区的产品供求失衡，所谓的产品结构比例。结构性供货出现中心六区高端产品供应过大，而郊区中高端产品集中供应，同时拉高了房价。当然，不排除因广州市政府执行调控不力的因素存在。
三，今年楼市调控，地方政府纷纷立下“军令状”，广州今年的房价涨幅控制目标要锁定与G D P同步的11%。但广州近两个月的房价走势已经连续踩过11%的控制红线，7月房价同比上涨17.8%，8月房价同比上涨18.1%。如果照此发展下去，再加上“金九银十”楼市传统销售旺季的助推，今年广州能否完成年度房价调控目标？广州房价两度越过“雷区”，能否完成年度房价调控目标。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，完成今年价格控制目标肯定是有办法完成，关键在房价很难下降。因为房价调控指标包括了新建商品住房、限价房、经济适用房，本月广州今年首批3000余套经适房开售，其成交将大幅拉低全市一手房均价，完成调控目标，问题并不大。广州市国土房管局此前已经明确，统计房价年度控制目标时会把经济适用房也算在内。而今年9月份广州刚刚开售3800多套经济适用房，定价普遍在4000多元/平方米。这批经济适用房销售后，必将拉低广州楼市均价。
据统计，今年8月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积47.46万平方米，同比减少0.5%，环比增加21.8%；其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约16.77万平方米，同比减少17.0%，环比增加87.7%。由此可见，广州中心六区成交量猛增近一倍，中心城区的房价普遍较高，因此拉升了广州全市的整体均价。上个月广州房价冲上今年新高是结构性因素。各区方面，白云区的成交量增长尤为明显，从7月份的网签面积只有3.39万平方米直线上升到8月份网签面积9.32万平方米，猛增175%。二手房方面，今年8月成交量也有明显回升，广州十区二手住宅交易登记面积53.69万平方米，环比增加12.6%。
伴随着“金九银十”的楼市传统销售旺季到来，广州楼市出现扎堆供货现象。今年8月广州批准预售商品住宅5673套，同比增加28.9%，环比增加95.69%；面积49.71万平方米，同比增加7.29%，环比增加45.69%。此前连续4个月“断货”的天河，上月终于迎来11.67万平方米的新增供应面积。这也意味着，想在天河购房的市民本月将有更多的一手房可供选择。但越秀、黄埔、萝岗三区则仍然无新货入市。
广州市国土房管局昨日还对部分房价异动街道给出了解释：其中荔湾区站前街上月均价30720元/平方米，主要是由于成交仅2宗，位于富力君湖华庭；白云区三元里街本月均价23997元/平方米，主要是由于成交3宗，位于隆泰逸品君庭等地，这些个盘的成交价格均较高。海珠区江南中街本月均价8693元/平方米，主要是由于成交仅4宗，位于玫瑰园，对该区域均价影响较大。
广州一手楼市尽管有不少楼盘趁着中秋小长假打折促销，但是并未能沾上节日的喜气。阳光家缘的数据显示，中秋小长假全市十区二县一手住宅网签成交量为355套，同比去年中秋三日的929套减少了一倍多，下滑幅度达61.8％。成交均价方面，今年中秋三天全市成交均价为11309元/平方米，同比去年中秋三日13831元/平方米的成交均价，下降了18.2％。三天的中秋小长假，可谓是开发商在销售重要节点——国庆来临之前，试水市场的最好时机。很多开发商便趁着中秋的三天“小黄金”，抢先开放样板房，把计划于9、10月开售的新盘拉出来预热。
众多郊区盘大打优惠战。番禺区的雅居乐剑桥郡第二期目前接受诚意登记，登记可享受2万抵8万的优惠；花都区富力金港城打出了“直减28888元”的优惠，而与它一镇之隔的花都颐和山庄也推出20套“一口价”单位，洋房均价6800元/平方米，最高优惠12万。但中心城区的房价仍显坚挺。全市网签成交前十“贵”楼盘均位于广州市内十区范围，其中越秀区的爱群荟景湾、天河区的瑞安创逸和荔湾区的龙津华府名列前三，成交均价皆在2万/平以上，爱群荟景湾均价甚至高达5万/平，且无任何优惠。
四，为什么广州中秋楼市成交不如意？
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，中秋广州楼市成交惨淡，主要是开发商因国务院和广州市政策调控不稳定不明朗，采取小批推货开盘的方式，不肯大幅度或大折扣的降房价让部，导致部分购房者因购房门槛高和未降到心理价位及预期房价会下降，才产生持币观望的情绪，迟迟不入市。而广州市中心六区高端产品和四郊区中高端产品集中供应，阻挡了大部分刚性需求和改善需求。同时，由于限购和限贷等政策影响，市场上实际购买力和需求不断下降。当然，不排除因中秋节日购房者出外旅游和走亲戚及放假外出的因素存在。
五，房价居高不下的理由究竟何在？随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？但8月份房价出现大幅反弹，特别是中心城区高价商品住房放量成交，是否会重复去年“十一”黄金周前夕的楼市疯狂？下半年的楼市将如何发展？
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，下半年广州房价依然继续每月以10%以上涨幅的趋势上涨，整年房价上涨15%-20%，突破今年价格控制目标10%以下的涨幅是肯定的。一方面是国内通胀率将维持6%，人民币继续升值，热钱和大量的国内资金依然会选择房地产作为主要投资品。另外一方面是下半年货币政策可能放松，下调存款准备金率。同时由于广州本身的城市地位和功能及新规划的提高，特别是土地价格上涨，房价上涨预期加大；人口快速增长，产生大量的购房需求；广州作为国家五大中心城市之一，价格相对便宜，房价上涨空间大；下半年市场实际供求比例依然存在不平衡。当然，不排除因保障房下半年集中供应在一定程度上拉低广州今年平均房价。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，从8月成交和房价数据看，金九银十依然值得期待，虽然没有去年“十一”黄金周前夕的楼市疯狂，但是也不会太冷清。下半年广州成交量将维持8月稳定的局面，一方面是开发商新增供应加大。另外一方面是开发商考虑到销售任务和业绩及资金的情况，会加大价格折扣的力度。其他方面就是很多刚性和改善需求会入市，考虑到金九银十价格折扣大和购房优惠政策等预期房价上涨的心理。
谢逸枫
2011年9月14日