重庆房产税雾里看花

　　继重庆、上海提出试点征收房产税后，深圳成为紧随其后的第三个试点城市。

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其特点为：第一、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；第二、征收范围限于城镇的经营性房屋 ；第三、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

　　2011年1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式实行征收办法。重庆市作为我国房产税的试点城市之一，与上海市既往不咎征“新房税”不同，重庆市征的是“豪宅税”，即对在重庆市主城九区，对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。

　　房产税一推出就被赋予了调控楼市、回调房价的高期望，然而房产税实行半年多以来，无论是上海还是重庆，都难说房产税试行的效果已经达到或者已经接近了当初人们对其寄予的期望。实际上，房产税对房市调控所起到的作用是微乎其微的，房产税于房市的调控效果已引起了社会各界人士的质疑，业内人士称，房产税对于控房价的影响，不及信贷收紧、利率上调等政策。

　　有人会说，房产税只是针对高档房、多套房征收，与大多数人无关，让少数有钱人多缴点税未尝不可。实际上能有几百万万元购买的高档住宅，区区几万元房产税，对楼市的影响可想而知。根据中国指数研究院的数据，2010年12月，房产税试点启动前，重庆样本商品房成交均价为6525元/平方米。今年8月，重庆样本商品房(含保障性住房)成交均价为6555元/平方米。至少看上去，房价并无明显波动。

　　此前的5月29日，上海、重庆试点个人住房房产税改革时满4个月之际，新华社引述重庆市长黄奇帆的话说，个人住房房产税改革将在1年至2年试点的基础上总结完善，两地试点后的“修改版”可能在全国推广房产税改革。他坦陈，“重庆版”房产税改革试点方案确有需修改的地方，重庆将全力把此项改革试点到位。新华社报道引用黄奇帆的说法，重庆房产税改革试点有序推进之际，重庆楼市已出现三大变化。一是开发商造高档房的积极性明显下降；二是高档房的销售量下降30%；三是高档房销售价格下降10%。黄奇帆坦言，这些效果并非房产税政策单独所起作用，而是房地产综合调控的效果。

　　然而近日两则报道让人感到重庆房产税雾里看花：

　　9月7日，新华社旗下的《经济参考报》援引有关部门权威人士的话报道称，重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。该报道还引述分析人士的话称，已经实行7个月的房产税对重庆房地产市场影响有限，这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。

　　9月7日晚间，重庆当地门户网站华龙网在显要位置，发布题为“重庆市财政局回应：并无扩大房产税征收范围计划”的报道。该报道引述重庆市财政局有关人士的话称，房产税每年10月份的征期还没到，现在就讲“房产税作用有限”为时尚早。“市财政局也尚未研究扩大征收范围的问题，更不可能发布相关消息。”

　　重庆房产税施行半年多来，业内评估所起作用可以用“微不足道”来形容。重庆房产税最高也只有1.2%的税率，这与房贷收紧、利率上调等政策比起来，威力相差太远。真正对重庆楼市成交量、价起关键主导作用的，还是限贷等一系列宏观政策，虽然重庆目前还没有实施限购，但其他城市的限购及限购加码对重庆市场起到了震慑作用，这些都远比房产税影响深远，更加致命。

　　周俊生认为，期望以扩大房产税征收范围来降低房价，实际上很难达成目的。在我国一些房价偏高的城市，地方政府在市场中收取的各项税费，已经占很大的一块。比如，商品房用地通过“招拍挂”的途径，让地方政府轻而易举地掘得“第一桶金”。在商品房的建造、出售过程中，无论是房地产开发商还是商品房购买者，都需要面对繁多的税收，以及税收之外的各种费用。但是，这些税费的出现，都没能阻挡投机性购房，反而成为房价走高的一个重要推手。房产税的出现，只是加大了投机者的成本，只要市场供不应求的总体状况不改变，投机者就可以成功地将税收成本转嫁给接盘者。因此，房产税的出现只能推高房价，而非拉低房价。

　　周俊生进一步分析说，扩大房产税征收范围，虽然打出的旗号是降低房价，结果却是增加了政府在房地产市场上的收益。房地产市场调控以来，由于银行收紧了对开发商的资金支持，使地方政府难以像前几年那样，通过频繁的土地“招拍挂”来保证“土地财政”。今年前8个月，尽管土地成交面积相较去年并未出现大幅度下降，但我国主要城市的土地成交金额，均出现大滑坡，不足去年全年一半。从今年前8个月京沪广深以及其他7个重点城市的土地出让金收入情况来看，11个城市中的大半，都较去年出现了明显下降，其中跌幅最多的达4成。显然，如果房产税的征收能够大范围扩充，地方政府就能以此为手段，弥补其在土地收益上的损失，保证“土地财政”以另一种形式继续盘踞在房地产市场。

　　房地产市场调控开展一年多来，无论是开发商还是非居住型房屋的购买者，都承受了巨大的压力，但唯有高房价的最重要推手——地方政府的利益仍然未能真正触动，甚至通过限购、扩大税收等途径，进一步扩大了其在市场中的影响力和实际利益。从市场目前所处的僵持状态来看，督促地方政府割舍其在市场中的利益追求，调控才能取得实效。

　　也有分析认为，上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。重庆与上海都在实行不同程度、不同办法的限购，按照两地房产税改革试点办法，一部分征税对象属于限购范围，也就说原本是税源的房子不卖了，税的作用就没有凸显，所以，用现在的数字说房产税实施效果不好为时尚早。

　　还有专家认为，若继续将征收房产税作为回调房价的“杀手锏”，那将使房市调控陷入误区。当前中国房价高企，房地产市场的旺盛需求是一大原因，此处所称“需求”不仅包括住房刚性需求，也包括住房投资性需求。从某种角度上看，住房投资性需求也是刚性需求的一种；另外，如今市场中缺乏多元而畅通的投资渠道，老百姓手中的闲钱无处安放，而在这通胀率高涨的年代，把钱放家里唯有缩水的份儿，当前股市不稳定，农产品投机成分太大，相较之下，唯有房子的保值增值性能最高，房市是相对比较安全的投资选择。

　　短期来看，征收房产税的确能对房市投机者造成一定的威慑作用，但企望房产税能彻底将房价降下来，那是不现实的。征收房产税，同时还需要开放我国的投资市场，创造自由而畅通的投资环境，使闲钱有地方可去。若当前投资渠道堵塞的现实状况持续，那么大量的闲钱依旧会涌入楼市，如此，即使房产税率再高，征收范围再广，又怎能使老百姓在这通胀率高涨的大环境中放弃房市这个无奈投资选择呢？

　　笔者认为，房产税作为房地产制度建构的重要举措，不是新闻嚼头，更不是作秀，老百姓要看到实际的房间回落。媒体报道，继重庆、上海提出试点征收房产税后，深圳成为紧随其后的第三个试点城市。深圳在推进房产税试点上并不是很积极，此前还遭到发改委、财政部两名官员直接点名批评，连报上去的方案也被指大而空。这似乎也是深圳为何落选房产税试点第一梯队的原因。深圳自身不想开征所致，报上去的方案相比重庆和上海版本要宽松很多，征收的税率也低些，对房地产市场调控产生不了多大作用。该消息人士还向记者解释了为何不积极的几点原因，第一，不管是地还是房，房价越高，政府获得的财政收入越高；第二，地产商对政府的公关能力太强；第三，过两年再推房地产税，房产税征收的基准价就高了，税收可以收得更多。

　　沪渝房产税细则一览

注1：2011年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元/平方米。即今年房价超过9941元/平米的住房将进入收税范围，到1.5万元/平方米就是三倍，就是1%的税率，如果到2万元/平方米，就是四倍，为1.2%。 注2：上海2010年全年新建商品住宅均价达22261元/平方米，两倍均价约为45000元/平方米，按照规定，小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。